律师观点分析
原告：钟XX，女，1978年12月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：吴XX，北京XX律师。
被告：昆山XX公司，住所地江苏省昆山开XX。
法定代表人：周XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张X，男，该公司员工。
原告钟XX与被告昆山XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用简易程序于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴XX、被告委托诉讼代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟XX向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告按照商品房购销合同之约定办理房屋交付备案；2.依法判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金184752元（自2015年3月31日起至2016年3月9日，2016年7月1日起暂计至2018年4月15日，应计至被告实际交付房屋之日）；3.依法判令被告赔偿原告房屋装修款200000元；4.依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年9月13日与被告签订《昆山市东创科技中心商品房购销合同》，约定购买昆山市XXX号东创科技中心X幢XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号四套房屋，涉及房屋总价款为XXX元（其中XXXX号为368755元，XXXX号为368755元，XXXX号为422805元，XXXX号为439685元）。原被告之间约定房屋价款支付方式为分期支付，原告按约定于2014年9月15日支付四套房屋的首付款400000元（其中XXXX号为92189元，XXXX号为92189元，XXXX号为105701元，XXXX号为109921元）。2014年10月15日、11月29日支付第二期房价款共计560000元（其中XXXX号房屋为129064元，XXXX号房屋为129064元，XXXX号房屋为147982元，XXXX号房屋为153890元）。根据《商品房购销合同》第八条约定，涉案的四套房屋应在2015年3月30日前按照国家及地方人民政府的有关规定，取得交付备案证书，并交付给原告使用，但被告并未按合同约定履行其义务，构成违约。原告多次催促被告办理交付备案及房产证相关手续，但被告均以各种理由予以塘塞。2016年3月10日，原告之夫潘X代表原告与被告签订《补充协议》，同意将暂时不具备交付条件的四套房屋提供给原告先行装修，原告免除被告2016年3月10日至2016年6月30日因延迟交付所产生的违约金，但如被告在2016年6月30日前仍无法办理房屋交付，则违约金按每日万分之二计算，并赔偿原告装修款。双方协议签订后，被告于当日再行支付房屋价款200000元给被告。但截至今日，经原告核实该房屋现在仍属于在建工程，所购房屋之土地使用权于2017年6月被贵院查封，查封期限为三年，被告无法办理交付备案之事实明确。综上所述，被告之行为严重损害了原告之合法利益。根据《合同》约定第九条，原告要求被告继续履行合同，并承担违约责任。请求贵院依法判决。
被告昆山XX公司辩称：销售条件的限制、法院查封、还有其他诉讼纠纷，导致涉案房屋未能办理交付备案。确切时间不能确定。关于违约金，我方已经和原告约定，房屋已经实际交付，我们未满足交房条件，但是原告已经实际使用房屋，不能再主张违约金。我公司因为经营原因，现在已经陷入财务困境，无力承担违约金。装修款赔偿部分，如果将来要求退房，或者房屋确实无法使用，我方才承担装修款。现在原告实际使用房屋，并未存在装修损失。诉讼费部分，我司没有任何的收入来源，公司无法承担诉讼费。
本院经审理认定事实如下：2014年9月13日，原、被告签订《昆山市东创科技中心商品房购销合同》，约定：原告购买昆山市XXX号东创科技中心X、X幢XXXX号房屋，房屋总价368755元，原告应当在签约当日支付房款92189元，于2014年10月15日支付129064元；于2015年3月30日支付147502元；被告应当在2015年3月30日前将取得昆山市建设局合法的交付备案证书的房屋交付原告使用；被告未按照合同约定如期交房的，逾期不超过180日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，原告有权解除合同。2014年9月13日，原、被告签订《昆山市东创科技中心商品房购销合同》，约定：原告购买昆山市XXX号东创科技中心X、X幢XXXX号房屋，其他条款同上。2014年9月13日，原、被告签订《昆山市东创科
技中心商品房购销合同》，约定：原告购买昆山市XXX号东创科技中心X、X幢XXXX号房屋，房屋总价422805元，原告应当在签约当日支付房款105701元，于2014年10月15日支付147982元；于2015年3月30日支付169122元；被告应当在2015年3月30日前将取得昆山市建设局合法的交付备案证书的房屋交付原告使用；被告未按照合同约定如期交房的，逾期不超过180日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，原告有权解除合同。
2014年9月13日，原、被告签订《昆山市东创科技中心商品房购销合同》，约定：原告购买昆山市XXX号东创科技中心X、X幢XXXX号房屋，房屋总价439685元，原告应当在签约当日支付房款109921元，于2014年10月15日支付153890元；于2015年3月30日支付175874元；被告应当在2015年3月30日前将取得昆山市建设局合法的交付备案证书的房屋交付原告使用；被告未按照合同约定如期交房的，逾期不超过180日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，原告有权解除合同。
合同签订后，原告分别于2014年9月15日、2014年10月15日、2014年11月29日、2016年3月10日支付被告400000元、510000元、50000元、200000元，合计XXX元。
2016年3月10日，原告配偶作为原告代理人与被告签订《补充协议》，约定：原定于2015年3月31日交房，现因被告手续原因仍无法交房，根据原告业务需要，经双方友好协商，且被告已经达到基础交房要求，双方达成如下协议：1.被告同意原告先于装修，原告可免除被告2016年3月10日至2016年6月30日的延迟交房违约金，被告承诺在2016年6月30日交房，2.如果被告再迟延交房或被告一直无法交房，自2016年7月1日起被告根据原合同第九条约定的赔偿比例双倍赔偿违约金，若被告一直无法交房，则被告除支付违约金外，另需赔偿原告的装修款。
2016年3月，原告将涉案房屋进行装修作为办公使用。因被告至今未办理交付备案证书，原告遂诉诸本院。
以上事实有原告提供的《昆山市东创科技中心商品房购销合同》四份、结婚证、补充协议、收据四份及当事人陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的四份《昆山市商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。《昆山市商品房购销合同》约定：被告应当在2015年3月30日前将取得昆山市建设局合法的交付备案证书的房屋交付原告使用。目前，被告明确表示“销售条件的限制、法院查封、还有其他诉讼纠纷，导致涉案房屋未能办理交付备案”，因此，被告目前尚无法履行将具备交付备案证书的房屋交付原告的义务，原告诉请要求被告办理房屋交付备案并不属于法院受理民事案件的范围，本院不予理涉。
被告理应按照《昆山市商品房购销合同》约定的房屋交付条件将房屋交付给原告，现被告未取得房屋交付备案证书，应当承担逾期交房的违约责任。《昆山市商品房购销合同》对于违约金的计算方式进行了约定，《补充协议》对于违约金的计算方式进行了补充约定，因此，违约金分段计算，第一部分违约金以已付房款XXX元为基数，按照万分之一/日标准从2015年3月31日计算至2016年3月9日，即40020元；第二部分违约金，因被告是否能够取得房屋交付备案证书尚不确定，违约金以已付房款XXX元为基数，按照万分之二/日标准，从2016年7月1日计算至庭审之日即2018年6月19日，即166808元。上述两项合计206828元。
在房屋买卖合同未解除的情况下，因合同解除造成的损失尚未产生，原告主张的装修款并无法律依据，本院不予支持。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山XX公司于本判决生效后十日内支付原告钟XX逾期交房违约金206828元。
二、驳回原告钟XX的其他诉讼请求。
（上述款项如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国XX，账号为：32×××60-）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费7152元，减半收取3576元，由被告昆山XX公司负担1998元，由原告钟XX负担1578元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国XX，账号：10×××76。
吴鸥翔律师