陈莹律师
律师观点分析
案例简介
本案属于房企债务背景下以投资款项折抵购房款的房产纠纷。当事人潘某某与房企签订《商品房认购书》，双方约定用当事人及案外人的投资本金、收益折抵大部分购房款，当事人另行补足差价，房企开具全额购房发票。案涉房屋具备预售许可，但房企因自身债务问题，将案涉房屋网签备案至第三方主体名下进行监管，迟迟拒绝和当事人签署正式商品房买卖合同。开发商上诉主张本案属于第三人履行合同，房企没有缔约义务。淮安陈莹律师代理当事人参与一审、二审诉讼，最终二审驳回开发商全部上诉，维持原判，判令开发商和当事人签订正式买卖合同并办理网签备案。
淮安陈莹律师代理思路
1.厘清预约合同效力，否定 “第三人履行合同” 的上诉抗辩 开发商二审核心抗辩：本案属于第三人履行合同，房企并非债务主体，当事人应当向原投资的集团主体主张权利，无权要求房企签订购房合同。 代理律师重点论证：双方直接签署《商品房认购书》，房企明确同意接受投资款、投资收益折抵房款，当事人补齐差价，房企出具全额购房发票，房企已经以自身行为成为案涉预约合同的直接缔约主体，并非单纯代为履行债务的第三人。本案属于商品房预约合同，并非由第三人履行的合同，房企应当承担预约合同项下义务。
2.固定完整证据链，证明折抵购房款已经实际履行完毕 梳理认购协议、投资款项折抵的审批材料、补差价付款凭证、房企开具的全额发票，证实当事人全部购房对价已经履行完毕。同时提交房企向第三方监管主体出具的签约、注销网签的书面文件，证明房企本身存在配合办理网签备案的真实意思，案涉房屋办理正式签约不存在主观上的障碍。
3.核查房屋交易客观条件，证明缔约不存在履行障碍 核实案涉房屋已经取得商品房预售许可；虽然房屋暂时网签登记在第三方监管主体名下，但该第三方仅为债务风险下的代管备案，第三方同意配合办理原有网签注销，注销之后即可和当事人办理新的网签备案，客观上具备签订本约合同、办理网签备案的全部条件。
4.紧扣诚实信用原则对抗房企违约行为 房企接受全部购房对价，却拒不履行签订正式买卖合同的预约义务，又不愿退款赔偿，明显违背诚实信用原则。预约合同合法有效，在房屋可以交付网签的前提下，应当判令开发商履行订立正式买卖合同的义务。
法院裁判要点及案件结果
一审法院认定，案涉认购书属于民法典规定的商品房预约合同，合法有效。房屋取得预售许可，第三方监管主体可配合注销原有网签，签订正式买卖合同不存在履行障碍，判决房企限期与当事人签订正式商品房买卖合同、办理网签备案，第三方主体协助办理原有网签注销手续。
开发商不服提起上诉，二审法院采纳我方代理意见：房企直接签署认购书，认可投资款折抵房款，收取全部购房对价并开具发票；房企出具的多份书面材料也体现出签约的意向；房屋具备预售条件，第三方可以协助注销备案，不存在履行障碍。开发商上诉理由不成立。
二审判决：驳回开发商上诉，维持一审原判，二审诉讼费用由开发商自行承担。开发商需要按照判决，和当事人签订正式商品房买卖合同，完成网签备案手续。
陈莹律师房产纠纷办案提示
1.以投资款、债权直接折抵购房款买房，一定要和房地产开发企业直接签订认购、购房文件，务必让房企出具全额购房票据，保留折抵房款的审批、确认书面材料，避免后期房企以债务属于集团公司为由拒绝履行房屋相关义务。
2.《商品房认购书》属于预约合同，在房屋具备预售许可、客观可以办理网签备案的条件下，如果购房者已经付清全部购房款，开发商拒不签订正式买卖合同，购房人有权起诉要求履行预约，签订正式商品房买卖合同。
3.部分房企因债务危机，会将房源网签至第三方主体进行监管保护，该类网签多属于监管性质，并非真实房屋买卖，只要证据充分，依然可以要求注销监管网签，办理至实际购房人名下。
4.房产纠纷涉及一审、二审，面对房企专业法务团队，建议尽早委托房产专业律师，全面梳理交易证据，区分预约与本约，厘清债务抵房的法律关系，维护购房人合法权益。
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