陈莹律师
律师观点分析
案例简介
本案是房产领域比较典型的地下非人防车位 “名为租赁、实为使用权转让” 纠纷。业主与房企签订地下车位使用权租赁合同，一次性支付高额车位费用。后业主主张双方属于普通租赁合同关系，认为车位价款超出租金政府指导价，起诉要求房企退还部分车位款项并支付利息。一审驳回业主全部诉讼请求，业主不服提起上诉。淮安陈莹律师作为房企代理律师参与二审，最终二审驳回上诉、维持原判，房企无需向业主退还任何费用。
淮安陈莹律师代理思路
1.剖析合同实质，厘清法律关系性质 业主上诉坚持本案属于普通车位租赁合同，应当适用租金相关管控规则。代理律师庭审中提出，不能仅依据合同标题判断法律关系，要结合交易背景、付款模式、期限约定综合判断。案涉协议虽叫租赁合同，但约定一次性支付全部款项，名义租期 20 年，期满后业主可无偿继续使用车位，实际是车位使用权转让，并非普通的周期性付租的租赁合同，不适用租金政府指导价。
2.论证房企对案涉车位享有合法处分权利 案涉车位属于非人防地下车位，房企已经取得建设规划许可，合法建造车位，依法享有车位的所有权，有权对外出让车位使用权，有权订立案涉使用权转让协议，合同主体适格。
3.说明缔约过程，当事人充分知晓交易内容 业主在购买房屋同时一并签署车位协议，足额支付全部车位款项，以实际行为认可全部合同条款。其中一名业主曾经在该房企从事销售相关工作，对于车位交易模式、协议内容具备充分认知，不存在重大误解、被误导情形，合同系双方真实意思表示，合法有效。同时业主也没有在法定期限内提起撤销之诉，协议对双方具备法律约束力。
4.针对上诉要点进行抗辩，固定履行保障 针对业主上诉理由，代理律师向法庭明确，房企承诺车位 20 年期满之后，业主可以继续无偿使用车位，该约定属于赋权条款，业主实际使用车位的权益没有受到损害，业主要求返还部分费用及利息没有事实与法律依据，请求法院驳回全部上诉请求。
法院裁判要点及案件结果
一审法院认为，结合一次性全款支付、期满无偿继续使用、小区大量同类交易的实际情况，案涉合同名义为租赁，实质属于车位使用权转让，不受车位租金政府指导价约束，驳回业主退款及利息的诉讼请求。
二审审理后采纳我方代理意见：房企合法建造非人防车位，享有所有权及处分权；案涉协议属于车位使用权出让，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效；业主已经全额支付费用，房企承诺期满继续无偿供业主使用，业主使用权益并未受损。业主主张退还车位费用及利息不能成立。
二审判决结果：驳回上诉，维持原判，二审诉讼费由上诉人业主自行承担，房企无需承担退款付息责任。
陈莹律师房产纠纷办案提示
1.地下非人防车位，开发商取得规划许可合法建设的，可以对外转让车位使用权；合同名称写 “租赁” 不等于就是普通租赁合同，法院会结合付款方式、期限约定、交易习惯综合判断真实法律关系。
2.区分人防车位与非人防车位：人防车位仅可出租，不能进行使用权买卖；非人防车位，开发商有权进行使用权转让。
3.购房者签署车位相关协议，不要只看合同标题，重点关注付款模式、使用年限、到期后续使用约定，看清是短期车位租赁还是车位使用权一次性转让。
4.房企在设计车位使用权协议时，应当完善条款内容，把到期继续无偿使用等关键内容落实到书面，减少后续发生纠纷的风险；遇到业主起诉退款，应当从权属、合同真实性质、当事人认知程度多角度组织证据抗辩。
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