陈莹律师
律师观点分析
案例简介
本案属于实务中高发的工抵房二手房交易纠纷。我方当事人赵某某通过房产中介，与马某某签订存量房屋买卖合同，案涉房屋属于工抵房，马某某并非房屋登记所有权人，合同约定办理一手房更名过户。当事人按约定支付定金以及首付款，部分款项按照马某某指示对外支付。后续发现案涉房屋早已被抵押、法院查封，房屋完全无法交付、也不能办理更名过户，购房目的彻底落空。
出卖方马某某上诉抗辩：自己不是房屋产权人，合同应当无效，没有收到首付款，不应当承担退款、双倍返还定金责任。淮安陈莹律师代理买房人参加一审、二审诉讼，最终二审驳回对方全部上诉，维持原判，帮助当事人追回首付款、双倍定金，同时追究中介机构及一人公司股东的法律责任。
淮安陈莹律师代理思路
1.厘清无权处分的法律后果，反驳 “无处分权则合同无效” 的核心抗辩 对方二审主要理由：出卖人并非房屋登记权利人，案涉房屋买卖合同无效。代理律师引用民法典无权处分相关法条，明确：无权处分不导致合同无效。即便卖方不享有房屋所有权，双方签署的房屋买卖合同仍然合法有效；因卖方原因无法完成过户交付，买受人有权解除合同，向合同相对方主张违约责任。不能以没有房屋处分权来免除合同项下退款赔偿义务。
2.锁定真实的买卖合同相对方，厘清 “按指示付款” 法律后果 虽然部分首付款没有直接转入马某某账户，是在马某某带领、指示下向第三方支付，但该付款行为属于履行案涉房屋买卖合同，是双方约定的一手更名交易流程，法律后果应当由签约卖方马某某承担。马某某作为发布房源、签署买卖合同、承诺房屋无抵押查封、安排更名过户的合同主体，应当承担合同全部义务，不能以钱款过手第三方就免除自身责任。马某某承担责任之后，可以另行向上一手追责。
3.完整组织证据，同时向中介方追责，刺破一人公司股东有限责任 除房屋买卖合同、居间合同、转账凭证之外，律师重点梳理房源宣传信息、沟通记录、协商退款记录。中介机构作为专业房产服务机构，没有核查房屋抵押、查封重大权利瑕疵，存在重大过失，应当承担补充赔偿责任。 中介系一人有限责任公司，代理律师运用公司法举证倒置规则：一人公司股东需要举证证明个人财产独立于公司财产；股东仅提交部分流水，未提供完整财务账册、财务报表，举证不能，应当对中介机构债务承担连带责任。
4.适用定金罚则，确定解除时间节点 卖方承诺房屋无抵押无查封，实际房屋被查封抵押，构成根本违约。我方以起诉方式主张解除合同，起诉状送达之日作为合同解除时间；因卖方根本违约，应当适用定金罚则双倍返还定金。结合买房人自身对工抵房交易风险的注意过错，合理调整诉求，争取法院支持核心退款、双倍定金请求。
法院裁判要点及案件结果
一审法院认定，房屋买卖合同、居间合同合法有效；卖方马某某作为合同相对方，对房屋权属状况负有核查义务，房屋被查封抵押导致无法过户交付，构成根本违约，合同于起诉状送达时解除。判决马某某返还首付款，并双倍返还定金合计 210445 元；房产中介在 30% 范围内承担补充赔偿责任，一人公司股东对中介债务承担连带责任；中介退还我方当事人中介费。
马某某不服提起上诉。二审法院采纳我方全部代理意见：无权处分并不造成合同无效；案涉付款属于按照合同约定、卖方指示履行交易，马某某应当承担退款与双倍返还定金责任，其承担责任后可另行向其上一手追偿。二审判决驳回上诉，维持原判。义务人逾期履行需要加倍支付迟延履行债务利息。
陈莹律师房产交易风险提示
1.工抵房、更名房交易风险极高，出卖人不是登记产权人，不等于房屋买卖合同直接无效，但是会产生过户不能风险。签约前务必到不动产登记渠道查询房屋是否存在抵押、查封。
2.交易中听从卖方指示向第三方账户转款，务必留存书面指示、聊天记录，明确该笔款项属于履行购房合同，防止后续卖方以 “没有收到钱” 拒绝承担责任。
3.房产中介负有核查房屋权利状态的义务，如果中介隐瞒、不查询抵押查封，存在过错，需要承担赔偿责任；一人有限责任公司作为中介，股东不能证明财产独立，要对公司债务承担连带责任。
4.遇到房屋被查封无法过户，买房人可以起诉解除合同，要求返还购房款，符合条件可以主张双倍定金。工抵房交易建议委托专业房产律师，提前审核交易模式，交易发生纠纷后及时保全对方财产。
关键词：陈莹律师，工抵房房屋买卖合同纠纷，无权处分房屋买卖合同，工抵房无法过户退款，房产中介过错赔偿，一人公司股东连带责任，买房追回购房款双倍定金