律师观点分析
原告任XX与被告任XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告任XX的委托诉讼代理人李X，被告任XX及其委托诉讼代理人雷X、徐X均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任XX向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2006年3月20日签订的《转让协议》有效；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2006年3月19日，任XX与任XX就都江堰市右边住房买卖进行协商。协商后，任XX同意购买任XX的该套住房，并向其支付了全部购房款。2006年3月20日，双方签订《转让协议》，约定：任XX自愿把都江堰市右边住房一套（面积120平方米）转让给原告。此房转让价为每平方米700元，总房价为84000元。房款已全部付清。今后，如此房在办理权属证明文件时，任XX应协助任XX，并配合支持，被告不能以任何理由拒绝配合，更不能故意给任XX制造障碍。2006年3月20日，任XX向任XX出具收条一张，载明：今收到任XX交来茶厂巷六十三号院三楼房款，计人民币84000元正。遂后，任XX拒不认可任XX的购房事实，任XX故提起诉讼。
被告任XX辩称，1、本案案由应定性为“确认合同效力纠纷”，而非房屋买卖合同纠纷。原告任XX仅提出了确认合同效力的诉讼请求，并未提出交付房屋、赔偿损失等其他诉讼请求。因此，应当适用第三级案由中的“确认合同效力纠纷”。2、双方签订《转让协议》依法应认定为无效。理由主要为：（1）转让协议系非真实意思表示的双方虚假行为。案涉《转让协议》及收条均为非法办理权属证书而做的双方虚假意思表示。（2）擅自处分夫妻共同财产，欠缺处分权。任XX与张XX（系任XX妻子）于1993年取得案涉房屋的所有权。任XX提交的签署时间为2006年的《转让协议》上仅有任XX的签字，欠缺张XX签字。任XX、张XX与任XX于2009年4月2日签订《赠与协议》，将房屋赠与给任XX，并有多名近亲属作为见证人在赠与协议上签字。张XX于2009年10月1日去世。案涉房屋系被告任XX与张XX的夫妻共同财产，任XX未经张XX同意而擅自处分，系无权处分。（3）任XX恶意与任XX签署转让协议，损害了张XX的财产权。双方恶意串通，损害第三人利益，转让协议无效。（4）涉案房屋位于都江堰市，而任XX、任XX户籍地为都江堰市，涉案房屋的土地性质为集体土地，为宅基地。任XX将宅基地上修建房屋出售，违反了法律的强制性规定。涉案房屋现虽已纳入棚户区改造，集体土地转为国有土地，双方签订的合同仍违反法律法律强制性规定，属无效合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据：原、被告双方身份信息，转让协议，收条，《联合集资建房协议书》，《建房补充协议》，赠与协议，川建委规建字XXX号四川省村镇规划建设许可证等在案佐证。
各方当事人当庭对以下事实表示无异议，本院予以确认：
1、1992年12月23日，任XX与案外人都江堰市五组村民曹XX签订《联合集资建房协议书》，约定：为了合理有效地利用土地，经双方在平等互利的原则下友好协商议定，联合集资改建旧房屋。曹XX提供符合法律手续的准予改建房屋的土地使用证明，批准文号（川建委规建字XXX号）及建房的全部土地（170平方米），房屋位置在曹XX现有旧房面积上。任XX提供建房的全部资金和符合国家质量标准的设计图纸及按图纸组织施工。曹XX提供原料堆放场地，保证材料运输道路的畅通。房屋建成后，底层全部归曹XX所有作为使用土地的补偿，余下房屋归任XX所有，双方所得房屋各自独享支配权。……房屋建成后的产权证明由曹XX负责办理，费用各住房户承担。
2、1993年9月15日，上述联建房屋修建完工后，双方再次签订《建房补充协议》，约定：经协商认定乙方任XX按建房协议中第四条的约定所分得为第三层上楼右边住房壹套，其面积等今后办证时以有关部门现场具体勘验数据为准，今后各方不得发生争议。此协议与原联合集资建房协议书具有同等法律效力，望各方共同遵守。至此，任XX取得了位于都江堰市右边住房一套（面积约120平方米）。
3、2006年3月20日，任XX与任XX签订《转让协议》，约定：任XX自愿把本市茶厂巷六十三号院三楼右边住房一套，面积约120平方米，转让给任XX。此房为集资建房，无法定权属证明文件。双方协商议定此房转让价为每平方米人民币700元，总房价为人民币84000元正。此房款任XX于2006年3月20日前已经全部付给任XX。今后在办理权属文件时，所涉及费用由任XX自理，与任XX无关。此协议签订前发生的与此房有关的法律事务纠纷，应由任XX负责处理，概与任XX无关。任XX应把集资建房的所有材料转交给任XX，任XX不能以任何借口留、藏、转移。双方议定今后如此房在办理权属证明文件时，任XX应协助任XX，并配合支持，任XX不能以任何理由拒绝配合，更不能故意给任XX制造障碍。
4、2006年3月20日，任XX向任XX出具收条一张，载明：今收到任XX交来茶厂巷六十三号院三楼房款，计人民币捌万肆仟元正（小写：84000元）。该收条由任XX签字按印。
5、2009年4月2日，任XX与妻子张XX作为甲方与儿子任XX、儿媳何XX作为乙方签订《赠与协议》，载明：甲方、乙方系父母与儿子、儿媳关系，甲方自愿将位于都江堰市XX住房一套120平方米左右的房产赠与乙方，因此房为1992年集资建房暂未办理房产所有权，待办理房产证时将房产登记在乙方名下，按照合同法等有关法律规定，双方自愿达成赠与协议如下：一、甲方自愿将房产权及居住权赠与乙方所有，乙方自愿接受该房产权及居住权；二、该房产位于都江堰市XX；三、赠与房产的集资房批准文号（川建委规建字XXX号）；四、房产平面图及其范围参考详细见图纸；五、该房产占用范围内的土地使用权随该房产一并赠与乙方，该房产的相关权益随房产一并赠与乙方；六、乙方自觉对甲方负抚养义务。该协议有五名见证人见证签字。
6、都江堰市XX因属拆迁范围，相关部门与任XX签订协议后，向其发放了拆迁补偿款。在诉讼过程中，本院依任XX申请，依法作出（2017）川0181民初2793－1号民事裁定书，对被告任XX成都农商银行都江堰支行的拆迁补偿款672310元予冻结。
7、诉讼过程中，被告任XX两次向本院提出鉴定申请，要求对《转让协议》及收据上任XX字迹形成的时间进行鉴定，本院予以准许。本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心就被告任XX申请鉴定事项进行鉴定。西南政法大学司法鉴定中心接受委托后，因鉴定中心仪器设备、技术现有条件无法判断检材字迹形成时间。2018年1月20日，西南政法大学司法鉴定中心作[2017]鉴字第6229号（函）终止鉴定告知书，终止对委托要求的鉴定。
8、诉讼过程中，本院依职权对双方转让协议上的证明人淡X银就房屋转让款项的支付进行询问。淡X银陈述，协议上约定84000元转让款是任XX分多次支付给任XX的，拿钱时其亲眼所见。淡X银与任XX经常在一起，任XX是办企业的。转让房屋是任XX修的（任XX拉砖集资修的，任XX当时是向峨二砖厂厂长），房屋修建完工就分了一套给任XX。
本案的争议焦点为：2006年3月20日任XX与任XX签订《转让协议》的效力问题。
本院认为，1、依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自冶区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，1992年案外人曹XX就宅基地上房屋改建向相关部门报建，依法取得了村镇规划建设许可证。1992年12月23日，任XX与案外人都江堰市五组村民曹XX签订《联合集资建房协议书》,任XX提供资金及材料，房屋修建完成后任XX依约取得了都江堰市右边住房一套（面积约120平方米）。任XX以联建方式取得曹XX宅基地上房屋，未违反法律强制性规定。
2、依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案适用法律问题的解释〉》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，法律并未明令禁止房屋在取得权属证书之前签订转让合同，联建房屋所有权人任XX在尚未取得房屋可能性证书时，属虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可期待”状态，故联建房屋在未依法登记领取权属证书前，任XX与任XX签订的房屋转让合同并不违反法律禁止性规定。
3、依据《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，被告任XX庭审抗辩任XX恶意与任XX签署转让协议，损害了任XX妻子张XX财产权的问题。因任XX与任XX、张XX系家庭成员关系，案涉房屋属任XX、张XX的夫妻共同财产。2006年3月20日，任XX签订《转让协议》处分其与张XX的共有财产时，张XX尚未去世，张XX在世期间未就该协议提出过任何异议。故被告任XX庭审中提出恶意损害张XX财产权益的抗辩主张，本院不予采纳。
综上所述，原告任XX与被告任XX于2006年3月20日签订的《转让协议》未违反法律强制性规定，且任XX收受了房屋转让价款84000元，该协议系原、被告双方真实意思的表示，合法有效。
依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、一百零六条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案适用法律问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
原告任XX与被告任XX于2006年3月20日签订的《转让协议》合法有效。
案件受理费1900元，减半收取950元，诉讼保全费4020元，合计人民币4970元，由被告任XX负担4970元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
