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招志南律师为您介绍房产纠纷相关法律知识：

房屋租赁合同陷阱揭秘：从签约到退房的全流程法律指南

“押一付三后房东失联”“退房时被要求赔偿‘地板磨损费’”“合同到期才发现暗藏‘自动续约’条款”——租房是都市人的常见需求，但租赁合同纠纷每年超200万件。《民法典》合同编对租赁关系有明确规定，掌握关键法律要点，能让租房之路少踩坑。

一、租赁合同的效力边界：这些合同可能无效

1.违法建筑出租合同无效

出租违建房屋（如加盖的阁楼、地下室），租赁合同自始无效。例如某房东将阳台改造为“单间”出租，租客入住后被城管强拆，可要求房东退还全部租金（参考《民法典》第153条）。

2.超期出租部分无效

租赁期限超过20年的，超过部分无效。例如签订“30年租期”合同，实际仅有前20年受法律保护，第21年起视为不定期租赁。

3.未备案不影响合同效力

租赁合同备案并非生效要件，即使未备案，只要双方签字即有效。但备案可对抗第三人（如房东卖房时，备案租客有优先购买权）。

二、签约时的五大陷阱与防范技巧

1.“押一付十二”隐藏高风险

陷阱：长租公寓常以“押一付十二享9折”诱导租客，实则可能卷款跑路。

防范：租金支付周期不超过3个月，选择正规中介，查看房东房产证原件与身份证一致性。

2.“家具损坏全赔偿”霸王条款

案例：租客小李退租时，房东以“沙发有划痕”为由扣除2000元押金，实则划痕为入住前已有。

对策：入住时拍摄房屋现状视频，详细记录家具新旧程度，双方签字确认《物品清单》。

3.“自动续约”条款暗藏玄机

合同中“到期未搬离视为续约1年”的条款，需经租客书面同意才有效。若未协商一致，到期后视为不定期租赁，双方可随时解除（《民法典》第734条）。

4.维修义务约定不明

法律规定：房东需承担房屋主体结构、水电管线等维修义务；租客过错导致的损坏（如忘关水龙头漏水）由租客承担。签约时需明确“非人为损坏由房东维修”。

5.押金退还条款模糊

应在合同中约定：“退房后15日内，经查验无损坏全额退还押金”，避免房东拖延或无理扣减。

三、租客的法定权利：这些权益受法律保护

1.优先购买权

房东出售房屋时，需提前15日书面通知租客，租客在同等条件下有优先购买权。某房东未通知租客卖房，法院判决房屋买卖合同无效（《民法典》第726条）。

2.承租人死亡后的合同延续

与租客共同居住的家人（如配偶、子女），在租客死亡后可继续履行租赁合同，房东不得驱赶（《民法典》第732条）。

3.安全保障义务

房屋存在安全隐患（如漏电、燃气泄漏）导致租客受伤，房东需承担赔偿责任。某租客因热水器漏电身亡，家属获赔80万元（参考2023年北京二中院案例）。

四、房东常见违约情形与维权步骤

1.房东擅自涨租或赶人

维权流程：

出具合同证明租期与租金标准；

向住建部门投诉

起诉要求继续履行合同，并索赔误工费、搬家费等损失。

2.房屋被查封或出售

若租赁在先、抵押/买卖在后，租客可主张“买卖不破租赁”，继续居住至租期届满（《民法典》第725条）。

五、典型案例：“长租公寓爆雷”后租客如何维权？

案情：2024年，某长租公寓“爆雷”，租客小王向公寓支付了6个月租金后，房东以“未收到租金”为由要求小王搬离。

法律分析：

若公寓未将租金交给房东，小王与房东无直接合同关系，房东有权收房；

小王可向公寓主张违约责任，要求退还剩余租金及押金。

维权建议：

联合其他租客共同起诉公寓，降低诉讼成本；

申请法院冻结公寓账户，防止资产转移；

若公寓涉嫌诈骗，向公安机关经侦部门报案。

六、租房合规“十要”清单

要查看房东身份证、房产证原件，确认产权归属；

要签订书面合同，明确租金、租期、维修责任；

要留存缴费凭证（转账记录备注“租金”）；

要入住前核验水电表读数并拍照；

要拒绝“租金贷”，避免与网贷平台签约；

要发现安全隐患立即要求房东整改；

要变更房屋用途（如商用）需房东书面同意；

要转租需经房东同意，避免擅自转租被解约；

要退房时提前30日书面通知；

要保留退房时的验收记录，避免押金纠纷。

专业房产纠纷律师可以为当事人提供哪些领域法律服务？

一、商品房买卖合同

1、业主购房指导、咨询、全程陪购及法律风险防范

2、开发商“五证”的查询及核实

3、开发商延期办理房产证纠纷

4、商品房延期交房纠纷

5、商品房交房验房纠纷

6、商品房退房纠纷

7、商品房买卖合同欺诈纠纷

8、商品房虚假宣传纠纷

9、公房（央产房）、集资房纠纷

10、存量房纠纷

11、经济适用房纠纷

12、定金退还纠纷

12、违约赔偿纠纷

二、手房买卖合同纠纷

1、二手房买卖合同的审查、制定

2、二手房买卖中的法律风险控制

3、定金退还纠纷

4、二手房买卖合同违约纠纷

三、其他不动产买卖纠纷

商铺、写字楼、公寓等买卖纠纷

四、租赁合同（主要包括：商铺、写字楼、公寓、房屋）

1、房屋租赁合同的审查、制定

2、房屋租赁合同中房屋的权属情况调查

3、定金退还纠纷、进场费退还纠纷等

4、违约赔偿纠纷

五、其他房产纠纷 

1、婚姻房产纠纷

2、房产继承纠纷

3、借名挂名买房纠纷

4、物业管理纠纷

5、房地产公司企业法律顾问服务

广东佰仕杰律师事务所招志南律师团队温馨提示：因为社会上打着律师旗号的骗子很多，如果正式聘请律师时，千万谨记请务必要到正规律师事务所去办理委托手续，注意切勿在外私下委托（如在茶楼、饭馆、公园或所谓的咨询室等），以免上当受骗。