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招志南律师为您介绍房产纠纷相关法律知识：

逾期交房违约责任：如何认定、如何计算赔偿？

逾期交房是开发商违约的最常见形式，2025年司法数据显示，此类纠纷中80%的争议集中在“违约情形认定”与“违约金计算标准”两方面，需结合合同约定与法律规定综合判断。

（一）逾期交房的违约情形认定：哪些情况属于“开发商责任”？

根据《商品房销售管理办法》第三十条规定，开发商应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。存在以下情形的，应当认定为开发商违约：

未按合同约定的时间交付房屋，且无正当理由（如不可抗力、政府政策调整等法定免责事由）；

交付的房屋未达到合同约定的交付标准（如未通过竣工验收备案、缺少《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》）；

房屋虽已交付，但存在影响正常使用的重大质量问题（如漏水、墙体开裂），需整改导致购房者无法实际入住。

例外情形：若因购房者自身原因（如未按约定支付尾款、拒绝接收符合条件的房屋）导致逾期交房，开发商不承担违约责任。

（二）违约金的计算：约定与法定的平衡

按合同约定计算

若合同中明确约定了逾期交房违约金标准（如“按已付房款0.05%/日计算”），且该标准未明显过高或过低，法院通常会按约定支持。

约定不明或违约金过低的调整

若合同未约定违约金，或约定标准过低（如低于同期LPR的50%），购房者可依据《民法典》第五百八十五条请求法院予以增加，调整后的违约金通常以“购房者的实际损失”为基准（如租房费用、资金占用利息等）。

实务标准：2025年多地法院明确，逾期交房违约金调整后的标准一般不低于已付房款的LPR，不高于已付房款的1.5倍LPR，具体需结合当地房价水平、逾期时长综合判断。

案例参考：2025年1月，李某购买某楼盘房屋，合同约定逾期交房违约金为0.005%/日（已付房款100万元，每日违约金50元），开发商逾期交房180天。李某诉至法院请求调整违约金，法院查明当地同地段房屋租金为3000元/月，李某的实际损失约为18000元，最终判决开发商按0.03%/日（每日300元）支付违约金，共计54000元。

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