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招志南律师为您介绍房产纠纷相关法律知识：

房屋买卖合同效力纠纷：这些情形可能导致合同无效或可撤销

房屋买卖合同的效力直接决定交易能否成立，司法实践中，以下四类情形是效力争议的核心焦点，需重点关注：

（一）合同无效的典型情形及法律依据

未取得商品房预售许可证签订的合同

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

实务案例：2024年，张某与某开发商签订《商品房预售合同》，支付首付款50万元后发现该项目未取得预售许可证，遂诉至法院请求确认合同无效并返还房款。法院审理查明，开发商至开庭时仍未补办预售许可，最终判决合同无效，开发商返还张某50万元及利息（按LPR计算），并赔偿张某已付房款10%的损失。

买卖权属有争议或被查封的房屋

《民法典》第五百九十七条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。若房屋已被法院查封（如开发商涉诉导致房产被冻结）或存在共有权人（如夫妻共有房屋单方出售）且未获追认，买卖合同可能因“无权处分”被认定无效。

注意：若买受人系“善意取得”（即不知情、支付合理对价、已办理过户），可依据《民法典》第三百一十一条主张房屋所有权，此时合同效力不受出卖人无权处分影响。

（二）合同可撤销的情形：购房者有权请求法院撤销合同

开发商存在欺诈行为

如开发商故意隐瞒房屋抵押状态、规划变更（如承诺的“配套学校”未纳入规划）、房屋已出售给第三人等关键信息，导致购房者基于错误认识签订合同，购房者可依据《民法典》第一百四十八条请求撤销合同，并要求开发商赔偿损失。

显失公平的合同条款

若合同中存在“免除开发商主要义务、加重购房者责任”的格式条款（如“逾期交房违约金仅按已付房款0.001%/日计算，远低于同期LPR”），购房者可依据《民法典》第四百九十七条主张该条款无效，或请求法院调整违约金标准。

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