A与B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A与B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初2042号
原告（反诉被告）：A，男，1989年1月25日出生，汉族，户籍所在地福建省尤溪县，
委托诉讼代理人：A，江苏XX律师，
被告（反诉原告）：A，男，1991年10月17日出生，汉族，户籍所在地江苏省大丰市，
委托诉讼代理人：A，江苏XX律师，
委托诉讼代理人：A，江苏XX律师，
原告A与被告B房屋买卖合同纠纷一案，原告A于2016年3月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员A独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理，庭审中，原告A及其委托诉讼代理人B，被告A及其委托诉讼代理人B（参加第一次庭审）、C（参加第二次庭审）到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告该房屋成交价的15%，并赔偿从2016年2月18日至2016年3月8日每平方增长3000元的差价损失，同时再赔偿中介费损失15000元、精神损失费20000元、误工费损失2000元并退还房款20000元；2、本案诉讼费由被告承担，诉讼中，原告将其诉请变更为：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告赔偿原告经济损失298400元；3、判令被告返还原告购房款20000元；4、本案诉讼费及鉴定费均由被告承担，事实与理由：2016年2月18日，原、被告双方在唯亭合创房产中介的居间下签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其名下的苏州XX47幢101室房屋出售给原告，并约定违约方需按房屋成交价的15%支付违约金，合同总价为150万元，合同还约定在2016年3月25日之前进行过户登记，合同签订后，原告依约支付了20000元房款，并已准备好房屋的其余部分资金，但被告却以种种理由推脱拒绝过户，并明确告知原告“确定不卖了”，愿意赔偿原告30000元作为违约金，原告认为被告的违约行为给原告已造成巨大损失，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院，
被告A辩称：原告现提出除解除合同的诉请，被告予以同意，但被告在本案所涉房屋买卖合同的交易过程中并不存在违约行为，原告的诉请应当予以驳回，
反诉原告A向本院提出反诉诉请：判令依法撤销涉案的《房屋买卖合同》，事实和理由：2016年2月18日，反诉人与被反诉人签订了一份《房屋买卖(居问〉合同》，该合同第八条第四项约定:“乙方(被反诉人)可指定任一人为买方，并过户到其名下”后中介以垫资为名，误导反诉人夫妇，公证委托给陌生人A办理所有买卖事宜，回家后反诉人夫妇感到事有蹊跷，认为该交易方式并不符合通常的做法且存在较大风险，反诉人遂找到中介要求交出公证书，并报警求助，同时，反诉人夫妇还去公证处撤回了委托公证，综上所述，反诉人认为，被反诉人与中介工作人员利用其对房屋买卖流程熟悉优势，误导反诉人，致使反诉人将房屋买卖委托合同误解成为房屋买卖合同，侵害了反诉人的合法权益，构成了合同法上的重大误解，故要求撤销涉案合同，
反诉被告A称：A与B签订的合同符合法律规定，并没有损害到A一方的合法权益，A仅以合同第八条第四项约定B一方可指定任意人为买方就认定双方所签订的买卖合同并不是双方真实意思表示，违反法律规定，该理由是不成立的，该条款是双方约定A履行义务的一种方式，明确了A向B所指定的人员履行房屋交付的义务，该条款完全是合法的，对此我国合同法第六十四条也有明确的规定，因此，请法院驳回A的反诉请求，
本院经审理查明的事实如下：2016年2月，A与B签订《房屋买卖（居间）合同》一份，该协议中列明的售房人为A（甲方），购房人为A（乙方），居间方为居间方为苏州XX公司（丙方），上述《房屋买卖（居间）合同》约定A将苏州XX出售给B，房屋的建筑面积为115.76平米，房屋总价为XXX元，合同第三条还约定：……乙方需向丙方交纳中介信息服务费人民币15000元整，第四条约定：乙方于2016年2月18日交付房款人民币20000元整，乙方于网签当日进行资金托管并贷款支付甲方，第六条约定：甲、乙、丙任何一方解除合同或者拒绝履行合同或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还，第八条约定：1、甲方承诺无产权纠纷，若有甲方自行解决，解决不了算作违约，违约承担违约责任；2、XX方承诺无不良信用记录，如有自行解决，解决不了算作违约，违约承担违约责任；3、违约方支付另一方违约金为该房屋成交价格的15%作为违约金；4、乙方可指定任一人为买方并过户到其名下以避契税，上述合同签订后，2016年2月18日，A向B出具《房款收条》一份，确认其已收到涉案房屋的购房款20000元，
另查明：关于涉案房屋的交易情况，原告申请的证人A（中介工作人员）陈述的主要内容为：“审：你是否清楚原被告之间签订房屋买卖合同？合同上有个A的名字，是你自己签的吗？证人：清楚，当时签订合同的时候我也在场，合同上A的名字是我自己签字的，审：合同目前有无履行？证人：该案的房屋买卖合同没有履行，我们当时口头说等产证满两年后再过户，否则营业税过高，本来产证是在2016年2月份就可以过户了，但是产证要等到2016年3月20日左右才满两年，但等到3月份的时候，房价就涨了，被告就到房管局投诉我们非法挂牌，我们公司迫于压力，就将房屋挂牌给撤销了，挂牌撤销后，房屋过户的其他手续就无法办理了，具体挂牌时间撤销的时间记不清楚了，我知道撤销挂牌后就通知原告了，审：撤销挂牌是在什么时候撤销的？证人：是在房屋买卖合同签订之后撤销的，审：在房屋买卖合同签订后，有无和被告方确认房屋出售的事情？证人：我和被告本人及被告的配偶均打过电话，其通话的内容就是原告所提交的录音证据，这些录音有的是在挂牌撤销前，有的是在挂牌撤销后，审：房屋买卖合同里没有约定具体的网签日期？证人：有的，在合同第一页底部有记载该时间为2016年3月25日，审：在该合同中所要求的双方应在上述时间前提交合法证件，合法证件具体是指什么？证人：买方要的夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、收入证明、公积金证明、资金托管的银行卡等，卖方需要提供的是夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证等，上述材料都是原件，还有委托公证（由于被告房子上有抵押贷款，需要中介公司垫资涤除抵押权，中介公司为确保自身资金安全所以需要被告方办理委托公证手续），审：双方有无提交上述证件？证人：在2016年3月1日被告老婆和被告的朋友从我公司将委托公证书都拿走了，当时拿走的理由是不卖房子了，委托公证书拿走以后，我们就没有办法独自办理房屋买卖过户流程，审：被告说房子不卖了，是什么原因？证人：被告讲的不卖的理由是要求原告一次性将房款付清，否则就不卖了，审：被告最早一次表示房子不卖的时间是什么时候？证人：被告最早表示不卖房子的时间是在公证书拿回去的时候，但是目前能有证据证明的最早时间是在2016年3月3日，即证人与被告妻子通话的时候，被告妻子明确表示房屋不予出售了，但是被告也明确表示愿意赔偿2万元，审：被告本人是在什么时候向你表示房屋不予出售了？证人：是在2016年3月23日的录音里被告本人有不卖房子的明确表示，审：你知道被告不卖房子的事情后，有无告知原告？证人：有的，我知道后就马上告知原告了，且原告也及时和被告本人及被告的妻子进行了联系，审：2016年3月25日之前，被告有无提交买卖合同中所约定的相应的证件给中介公司或者原告，用于办理房屋相应的网签、资金托管及房屋过户手续，证人：没有，且由于挂牌撤销、公证取回，中介无法为双方办理上述相应的网签、资金托管及房屋过户手续，审：关于被告撤销挂牌、取回公证的事情，你有无告知原告？证人：在上述事件发生的当天和次日我就告知了原告，被代：证人，请陈述一下合同签订的过程？证人：被告来我店里要卖房子，我通知员工卖这套房子，我通知要买房子的原告见面，双方商定后，我把合同内容读给双方听，将合同的重要细节告知双方，双方知晓后，亲自签字按印的，补充条款的内容也是双方协商一致后签订的，审：当时合同中签订的“乙方可指定任一人为买房并过户至其名下，以避契税”，这个是基于什么考虑的？证人：由于原告当时名下已经有一套房屋，因此如果以其本人名义购买，则首付比例将为四成，且银行贷款利率也要上浮10%，所以考虑到原告的资金承受能力，所以，签订的该条款主要目的还是资金的原因，契税是其中另外一方面，”
原告所陈述的房屋交易过程与证人陈述的内容基本一致，并认为被告单方不同意出售涉案房屋已构成违约，因此被告应承担相应的违约责任，A被告则称，在双方签订房屋买卖合同签订后，由于该合同中有“乙方可指定任一人为买方并过户到其名下以避契税”的内容，而原告又不同意将房屋过户至自己名下，被告考虑到资金的安全才不同意出售房屋的，该行为并不构成违约，也无须承担违约责任，
被告A申请的证人B（被告配偶）陈述的主要内容为：“审：上次原告方提交了一份录音的证据，在2016年3月3日和2016年3月4日及2016年3月5日的录音，录音中说话的是你本人吗？证人：是的，审：当时你在电话里说房屋不卖了理由是什么？证人：当时是合同我老公去签的，签完后拿回来给我看我看到合同条款中约定乙方可指定任何一个人为买方并过户到其名下，当时我就在想按照这个约定到时候我的钱向谁收取，公证是签完合同后几天就去做的，当时中介跟我说这个公证办了是去还贷款的，后来这个公证做好了后我打听了一下这个公证的意思不是办贷款而是房屋委托给中介进行出售，房屋交易的流程包括过户都与我们无关了，所以我方就认为按照该合同的约定及公证的委托我们的房款就没有保证了，审：挂牌的撤销是你提出办理的吗？证人：我没有向产权交易中心要求办理挂牌的撤销，但是当时我们的房产证原件在中介处扣留，当时为了防止房屋直接被出售掉我们去办理了房产证的挂失，办理挂失的申请时间是2016年3月1日，办理登报挂失的时间是2016年3月3日，审：还有什么要陈述的？证人：在2016年3月1日我向中介提出要求取回办理公证的委托书，当时中介不肯给，是我报警了以后警察出警后我才从中介取回了该授权委托书，”
又查明：根据2016年12月5日的《苏州工业园区不动产登记薄》上记载的信息，上述苏州XX房屋登记在A及B的名下，该房屋上登记有抵押债权623000元，
诉讼中，原告申请对涉案的苏州XX的相关价格进行评定，本院依法照法定程序委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对该房屋在2016年3月25日的房屋价格进行评估，2016年11月1日该机构出具《房地产司法鉴定估价报告》，评估结论为：确定估价对象（苏州XX）在价值时点2016年3月25日的房地产市场价值为XXX元，
以上事实有《房屋买卖（居间）合同》、收条、电话录音、《苏州工业园区不动产登记薄》、《房地产司法鉴定估价报告》以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认，
本院认为:原告A与被告B签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，不违法法律强制性规定，应为合法有效，该协议中已明确载明了交易双方的身份信息、房屋的坐落、成交总价、支付方式、税费承担及违约责任的承担等内容，其已具备房屋买卖合同的主要条款，故该协议系房屋买卖合同，双方均应依照该合同的约定履行各自的义务，上述合同签订后，原告已依约支付了部分房款，被告A亦出具收条予以确认，被告作为房屋出售方在合同签订后又以该合同约定有“乙方可指定任一人为买方并过户到其名下”的内容，导致其认为该交易对象不明且与通常的房屋交易方式不符，并以该情形将导致交易风险为由拒绝继续履行合同，但本院认为合同中约定的“乙方可指定任一人为买方并过户到其名下”的内容已明确约定了过户对象可通过原告一方的指定而确定，被告及其作为房屋共有人配偶仅以此为由拒绝继续履行合同已构成违约，被告A作为房屋出售一方需承担相应的违约责任，本案中，根据原告的自述及证人的陈述，原告在2015年3月3日左右即已知晓被告不同意出售房屋的情况，考虑到原告重新订立合同的必要时间及当时房价波动等因素，原告申请以涉案房屋在2015年3月25日的市场价格与房屋买卖合同中确定的交易价格之间的差额298400元（179XXXX500000）来确定原告因被告的违约而导致的损失，该计算方式符合原告实际损失的情况，本院予以认可，关于合同的解除，承上述分析，被告在涉案合同的履行过程已构成违约，且被告亦同意解除，本院予以认可，关于原告已支付20000元房款，双方均同意涉案的《房屋买卖（居间）合同》解除，且被告A系违约一方，故对于原告所主张的返还20000元款项的主张应予以支持，关于被告提出的要求撤销涉案合同的反诉请求，因涉案合同系双方自愿签订，且不违反法律的禁止性规定，也不具备可撤销的情形，原告要求撤销不具有法律依据，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、双方于2016年2月18日签订的关于苏州XX的《房屋买卖（居间）合同》解除；
二、本诉被告A于本判决生效之日起十日内向本诉原告B返还房款20000元并支付赔偿款298400元；
三、驳回反诉原告A的反诉请求，A上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费5846元，评估费14842元，反诉费40元，保全费2270元，四项费用合计22998元，由本诉被告A负担，上述款项已由本诉原告A及反诉原告B各自预交，本院不再退还，本诉被告A负担部分在判决生效之日起十日内支付本诉原告B，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，
审　判　长　　A
人民陪审员　　B
人民陪审员　　C
二〇一七年三月三十日
书　记　员　　D
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