商场租赁合同纠纷，一二审均胜诉----驳回对方要求赔偿损失60万以及返还保证金5万的诉讼请求，对方反支付租金37430.6元及利息

律师观点分析

案情简介：

原告：叶XX,女,1982年12月10日出生,汉族,住安徽省肥东县。

委托诉讼代理人：王X，安徽XX律师。

被告:合肥XX公司,住所地安徽省合肥市。

法定代表人:叶X,该公司总经理。

委托诉讼代理人：徐X，安徽XX律师。

委托诉讼代理人：张XX，安徽XX律师。

原告叶XX与被告合肥XX公司（以下简称“XX公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶XX的委托诉讼代理人王X，被告XX公司的委托诉讼代理人徐X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

叶XX一审诉讼请求：

1、判令解除双方的《商铺租赁协议》、《商铺租赁单店协议》、《补充协议》；

2、判令被告返还保证金5万元整；

3、判令被告赔偿原告损失60万元；

4、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由:

2018年9月30日,原告与被告签订了《商铺租赁协议》、《商铺租赁单店协议》及《补充协议》,约定由原告承租被告位于合肥市包河区××路××道××广场××楼××平米的场地,用于经营儿童乐园,协议期限为2018年7月15日至2021年7月14日,年租金为275000元,保证金为5万元。但是,2019年底,被告告诉原告超市要搬走了,让我到二楼选址,承租面积由六百平米减成300平米,但是房租基本不变,导致双方一直未谈拢。被告员工到处散布信息讲三楼超市不干了,致使消费者不到原告处消费充卡。到了2020年4月份,被告在二楼装修,将三楼断水断电,同时将楼梯口封闭至今,导致原告无法营业,造成原告重大损失。原告多次找到被告要求协商解决此事,但是被告态度坚决不予让步。

XX公司辩称：

1、双方签订的《商铺租赁协议》、《商铺租赁单店协议》、《补充协议》合法有效，XX公司没有违约情况，反而原告未按月支付租金，已构成违约；

2、因XX公司没有违约事实，原告违约在先，因此保证金五万元不予返还；

3、原告陈述的损失无依据，即使原告存在损失也是自身造成，与XX公司无关；

4、原告陈述XX公司告诉原告超市要搬走及散布信息、断水断电等不属实，XX公司并无以上违约行为。

法院经审理认定事实如下：

2018年9月30日，叶XX（乙方）与XX公司（甲方）签订《商铺租赁协议》、《商铺租赁单店协议》、《补充协议》，上述协议约定：乙方承租甲方禾润阳光购物广场三层约600平方米场地经营儿童乐园，租期自2018年7月15日至2021年7月14日，第一、二年租金为275000元，第三年租金为30万元，租金每半年支付一次，按期提前45天支付，乙方在签署协议后两天内交纳履约保证金5万元等。乙方必须按照所签订的《商铺租赁协议》按时交纳保证金、租金、水电费、管理费及空调费、推广宣传费及停车费等协议约定的应付款项，如乙方未按时交纳上述应付款项，甲方有权按照各项拖欠费用的总额的5%/天收取滞纳金，同时，甲方有权从乙方水电押金、租赁保证金中扣除，逾期超过30天，甲方有权解除本协议及其补充协议。XX公司工作人员郝XX在上述协议的甲方栏签字并加盖公司公章。

上述协议签订后，叶XX交纳履约保证金5万元，并按约支付租金至2020年2月15日，此后租金未再支付。

合同履行过程中，XX公司计划对案涉商场进行整改装修，双方于2020年1月通过微信协商将叶XX承租的儿童乐园搬迁至二楼等事项，后未达成一致。2020年4月，XX公司开始对案涉禾润阳光购物广场二楼、三楼进行整改装修，装修期间多名商户在微信群中反映受装修整改影响，客流量少，要求商场张贴声明公告等，郝XX在微信群中回复称：“上面不给我们对外公布，因为好多部门要报备，是一件非常不好操作的事情”。

2020年5月8日，XX公司向叶XX发送《催租函》，要求叶XX于2020年5月15日17点前缴纳拖欠的租金，叶XX未交纳；2020年7月4日，XX公司向叶XX发送《撤场函》，告知叶XX因其未按约交纳租金，且在签署《催租函》发出后仍未按要求交纳租金，故XX公司决定解除双方的租赁合同。

另查明，双方至今未办理撤场交接，2020年9月19日，叶XX微信通知郝XX要求去案涉商铺取贵重物品，郝XX回复称“不可以拿，问题解决好了再拿”。

以上事实，除叶XX及XX公司当庭陈述外，有叶XX提供的《商铺租赁协议》、《商铺租赁单店协议》、《补充协议》、照片、微信聊天记录、《催租函》、《撤场函》等证据证明，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。

一审法院认为：

叶XX与XX公司签订的《商铺租赁协议》、《商铺租赁单店协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应按约履行。叶XX仅支付租金至2020年2月15日，此后租金未再支付，构成违约，XX公司于2020年5月8日向叶XX发送《催租函》，要求叶XX缴纳拖欠的租金未果后，又于2020年7月4日向叶XX发送《撤场函》告知解除双方的租赁合同，符合合同约定，系合法行使解除权，双方上述合同已于2020年7月4日解除，本院予以确认，故叶XX诉请判令解除双方签订的上述合同无事实基础，本院不予支持。叶XX主张XX公司返还保证金5万元，对此，本院认为，双方签订的《商铺租赁协议》、《商铺租赁单店协议》、《补充协议》虽已于2020年7月4日解除，双方之间就房租未进行结算，合同约定XX公司有权从保证金中扣除拖欠的各项费用，故叶XX的该主张现无事实基础和法律依据，本院不予支持。另叶XX主张XX公司赔偿其损失60万元，本院认为，虽根据本案查明的事实，XX公司对案涉商场的装修整改等确实对叶XX的经营产生影响，致使其遭受损失，但在本案中，叶XX所提供的证据无法充分证明其遭受损失的具体金额，故本院对该主张不予支持。

一审判决：

驳回原告叶XX的诉讼请求。

二审情况：

上诉人(原审原告):叶XX,女，1982年12月10日出生，汉族,住安徽省肥东县梁园镇北街居委会北XX。

委托诉讼代理人:王X，安徽XX律师。

被上诉人(原审被告):合肥XX公司，住所地安徽省合肥市包河区内蒙古XX。

法定代表人:叶X,该公司总经理。

委托诉讼代理人:徐X，安徽XX律师。

上诉人叶XX因与被上诉人合肥XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2020)皖0111民初17205号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

叶XX上诉请求:

撤销一审判决，改判支持叶XX一审诉讼请求，诉讼费由XX公司承担。

事实和理由:

2020年1月6日上午，XX公司工作人员郝XX便跟叶XX联系，告知三楼超市将要整体搬到二楼，正月十六开始整改，三楼不营业了，故XX公司此时已经构成了违约。叶XX当时承租该房屋，主要考虑的就是看中三楼儿童乐园的地理位置正处于超市的入口，人流量较大。但是XX公司给的二楼的规划图只有三百平米且租金不变,租赁位置也不在超市入口处。2020年1月下旬，因为疫情原因，所有的娱乐场所无法营业，直到2020年6月份才开始营业。2020年4月6日，XX公司对三楼进行停水停电，对二楼进行装修。2020年4月19日，XX公司开始对三楼整体进行招租。XX公司将三楼超市整体搬到二楼，并对三楼进行招租，导致双方的合同已经无法履行，XX公司的行为已经构成违约，叶XX作为守约方在对方已经构成违约的情况下，只是暂时没有支付租金，行使自己的抗辩权。

XX公司辩称：

1、本公司没有违约情形，在一审庭审过程中，叶XX也自认在2020年2月份之后的租金未缴纳，按照《商铺租赁单店协议》第二条第一款约定，租金应当提前45天支付半年的租金，按照此约定，应当在2020年2月份缴纳2020年3月份以后的租金，因此叶XX违约在先，超市内区域调整在后，即使叶XX有损失也是其自身的违约行为造成的，与本公司无关。2.在叶XX未交租金前，双方的《禾润阳光购物广场商户租赁合同》、《商铺租赁单店协议》《补充协议》都在正常履行中，叶XX仍然占用该租赁区域，未移交该区域，且存在未缴纳租金的违约情形，所以叶XX要求返还保证金、赔偿损失等的诉讼请求也无依据，且按照《商户租赁合同》，保证金是在无违约情况、无遗留问题且租赁期满后在三到六个月后返还，叶XX违约不缴纳租金，不正常营业导致在游乐场办卡未消费完的客户多次找本公司投诉和反映，此种违约情形一直持续到现在，《商铺租赁单店协议》第二条也约定“如乙方违约或单方提前终止本协议，甲方有权不退还预收租金和保证金”因此并不符合返还保证金的条件。3.本公司即使有叶XX陈述的沟通是否搬迁至2楼的情况，也是好意提醒是否要给叶XX在2楼预留位置，并未表示如果不搬迁至2楼，原合同就要变更或解除，只是正常的商议行为，并未强制其搬离或是改变经营区域，而且《商户租赁合同》第3页第13)约定:若本公司因经营需要调整租赁位置，叶XX保证予以配合。而且叶XX经营的区域并不因超市内部的区域调整而受到影响，该租赁区域完全可以独立营业，而且在整改前叶XX就不正常营业，超市内部的区域调整并不影响双方之间租赁合同目的实现。叶XX经营主要是以出售会员卡的形式具有稳定的客户。4.即使有疫情，也不能作为不交房租的免责事由，而且复工后以及经过本公司多次催要，叶XX均未缴纳租金，如果其未正常营业，也是其自身原因，和疫情以及本公司无关。5.本公司也无叶XX陈述的如断水断电、封闭电梯口等情形，因此要求本公

司承担违约责任、赔偿损失也无事实和法律依据。6.本公司未有对

三楼区域进行整体招租，对部分铺位进行招租也是不包含叶XX经营的区域，对其经营的区域完全不影响。

二审法院认为：

叶XX与XX公司签订的《商铺租赁协议》《商铺租赁单店协议》《补充协议》内容合法有效，双方均应诚信适当履行约定义务。XX公司按约交付房屋，叶XX实际占有使用案涉房屋，应当按约支付租赁费用。叶XX未按约支付租赁费用，构成违约，XX公司发送《催租函》要求叶XX缴纳拖欠的租金未果后，又发送《撤场函》告知解除双方的租赁合同，一审法院据此确认双方合同已经解除并无不当。叶XX上诉称XX公司员工在2020年1月6日微信联系将叶XX搬迁到二楼构成违约，但双方未就是否搬迁达成一致，租赁协议约定XX公司有权调整租赁位置、叶XX应予以配合，且XX公司亦并未拒绝按原租赁合同继续履行，叶XX该项主张依据并不充分，本院不予采纳。双方在合同解除后未办理交接并结算房租，叶XX主张XX公司返还保证金的条件未成就，一审法院未予支持并无不当。

关于叶XX认为XX公司改造导致三楼停业应按约赔偿 30万损失的问题，装修改造系XX公司自身经营调整且发生在叶XX未按约支付租金之后，XX公司陈述3楼只是区划调整并未完全停业，XX公司在改造期间也并未停业，叶XX该项主张的证据亦不充分，本院不予支持。叶XX主张的其他损失的证据亦不充分明确，一审法院未予支持并无明显不当，本院予以维持。

二审判决:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10300元，由叶XX负担。本判决为终审判决。