业主委员会在服务合同终止后能否和前物业公司主张业主预交的未服务的物业费等费用？

律师观点分析

案例简介：

被告XX物业集团股份有限公司乌兰察布市分公司是依据XX别墅小区的建设单位内蒙古XX置业有限公司订立的前期物业服务合同而给提供物业服务的。2020年11月8日，原告依法选聘内蒙古XX物业服务有限公司并订立物业服务合同。依据《民法典》第九百四十条及《物业管理条例》第二十六条之规定，被告和建设单位的物业服务合同依法终止。原告也通过书面形式函告被告在2020年11月15日向原告移交物业资产、项目及相关材料，并且政府相关部门与2020年11月18日向被告下达敦促移交告知函。被告晚于2020年12月1日才和原告签订了物品移交单，移送的内容仅仅是物业办公用品，未移交各项费用的账册，也拒不退还预收的各项费用。自被告的物业服务合同终止后，被告已预收2020年11月15日后的物业费约295671.46元，水电费约84467元。收取装修履约金和垃圾清运履约金约600000元，城市垃圾清运费589元。上述费用均属于被告应退还的费用。原告XX别墅小区业主委员会于2021年4月13日召开业主大会讨论并形成《关于向XX物业追索预收费用的决议》，决议载明XX别墅小区业主委员会获得全体业主授权向XX物业集团股份有限公司乌兰察布市分公司追索上述费用并后附业主签字表。原告XX别墅小区业主委员会委托本律师向法院提起诉讼，要求被告XX物业集团股份有限公司乌兰察布市分公司退还各项费用共计93万余元。一审法院经审理认为，原告提交的有效原件票据并由业主签字的费用共计48万余元，故判决支持被告返还原告未服务的物业费、装修履约金、垃圾清运履约金共计488771元。本案胜诉。

律师观点：

一、被告XX物业集团股份有限公司乌兰察布市分公司未全面履行移交物业服务必要材料的法定义务，按照《民法典》第九百四十九条和《物业管理条例》第二十九条、三十八条规定应当承担继续履行的义务。

由于原告于2020年11月8日正式选聘内蒙古XX物业服务有限公司并订立物业服务合同。按照《民法典》第九百四十条规定，原告和新的物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。被告的物业服务合同应当在2020年11月8日即行终止。按照《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止后，原物业服务人员应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域。原告新聘物业服务人内蒙古XX物业服务有限公司于2020年11月8日就入驻接收XX别墅小区物业。原告书面函告被告于2020年11月15日前向其移交物业资产、相关设施和相关材料。按照《民法典》第九百四十九条规定，原物业服务人将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关材料等交还给业主委员会。被告并没有按照原告的函告确定的时间移送上述资产和相关材料，察右前旗房屋管理局于11月18日又书面下达告知书让被告在合理期限内办理移交手续。但是被告直至12月1日才和原告办理移交手续，但是移交的仅仅是物业办公设施和部分材料。而关涉新物业服务人交接后原物业服务人预收的物业费在被告物业服务合同终止后应当返还部分对应的相关材料，比如预收物业费的明细以及未服务应退还物业费的明细；这关系到新物业服务人接手后如何收取下一年度物业费的重大问题。

物业费是物业管理服务的最重要的收费，关系到新物业服务人的服务质量，进而影响到整个小区的业主共同利益。同样的道理，装修保证金和垃圾清运履约金都是被告预先收取的保证金，在符合条件的情况下是要退还的。因被告的物业服务合同关系已经终止，而交保证金的业主有的开始装修，有的都没有装修，被告已经离开了XX别墅小区，无法及时有效履行监督业主装修是否违法拆改承重梁墙以及是否自行清倒装修垃圾的具体情况，而此项职责按照原告和新物业服务人签订的《物业服务合同》是由新物业服务人在履行监督职责。所以原物业服务人无权继续占有上述保证金，应当由原告收回后和新物业服务人进行交接。才能更有利于小区的文明装修、安全装修，才能有效的促使新物业服务人履行监督职责。另外，关于原物业服务人预收的水电费，同样也是便于新物业服务人能够顺利平稳交接、准确衔接各项收费，避免出现因新旧物业服务人交接不畅而导致业主多缴费、重复缴费、遗漏或少缴费等情况。原告作为业主权利的执行机构，一切以维护全体业主的合法权益为前提。而且关于上述费用的主张，已经通过业主大会的形式取得了绝大多数业主的同意。原告不管从事实上还是法律上均是适格主体。

被告辩称移交的材料是服务资料，应当仅限于法律明确规定，原告主张的费用不属于法律规定的应返还的资料。这明显是对法律规定的刻板理解。《民法典》第九百四十九条明确了“物业服务所必须的相关资料等”，可见该规定是可以扩大解释的，被告移交的不仅仅是上述规定所列举的内容，还包括未列举的内容。况且，原告主张的上述费用计明细账目都是新物业服务人后续管理服务“所必需的相关资料”。而上述费用明细账目和费用本身是不可分割的关系，只移交明细账目而不返还费用或者只返还费用而不移交明细账目均会影响到原告和新的物业服务人进行交接工作，更不利于整个小区全体业主的利益保护。

所以，针对被告拒不返还未服务多收取的物业费，以及预收无正当理由占有的装修保证金和垃圾清运履约金、预收的水电费的情况。依据《民法典》第九百四十九条和《物业管理条例》第二十九条、三十八条规定，原告作为适格主体，要求被告履行移交必须材料并返还上述费用是有事实和法律依据的。

二、原告是经房地产行政管理部门备案的业主委员会，是业主大会的执行机构。具备合法的主体资格。

2020年8月8日，XX别墅小区召开了全体业主大会，选举产生了第一届业主委员会。而且在2020年8月10日经察右前旗房屋管理局备案。按照《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。所以，原告的合法性是毋庸置疑的。至于被告认为察右前旗房屋管理局已经被撤销，国家部门机构的撤销是行政行为，是有一系列程序的。政府部门机构撤销从上到下完成需要时间，如果察右前旗房屋管理局被撤销，不可能作出上述文件证明。既然出具了上述文件证明，说明该机构还依然存续，就不能否认其合法性。

根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。2014年4月13日，XX别墅小区召开全体业主大会，关于向长城物业索取预收费用的事宜，采取书面形式征求业主意见，绝大多数业主以签字形式同意原告向被告追索上述费用。会议的形式也符合《物业管理条例》第十二条规定，作出的决议也是合法有效的。按照《物业管理条例》第十九条的规定，业主委员会根据业主大会的决议提起诉讼完全是在履行物业管理的活动。所以，完全具备合法的诉讼主体资格。

三、被告XX物业集团股份有限公司乌兰察布市分公司是被告XX物业集团股份有限公司的分公司，不具备独立法人资格，其民事法律责任应当由长城物业集团股份有限公司承担。

被告XX物业集团股份有限公司乌兰察布市分公司是由被告XX物业集团股份有限公司设立的分公司。《公司法》第十四条第一款规定：公司可以设立分公司。设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。被告XX物业集团股份有限公司乌兰察布市分公司不具有独立法人资格，而且物业费等费用全部是由XX物业集团股份有限公司收取的。所以，承担民事责任的应当是被告XX物业集团股份有限公司。