厂房租赁合同，二房东超过期限转租行为，造成承租方损失应赔偿

基本案情：

2016.09

1. 日资深圳AA包袋公司，专业生产箱包，因生产需要，需要租赁厂房及工人宿舍。
2. 深圳CC物业公司，管理某村内工业园区多年，同时对外招租。
3. 2017年9月，AA公司与CC公司签订《物业管理与代理租赁租赁合同》，约定：
4. 租赁厂房：2000平方米
5. 每月租金：28000元
6. 租赁押金:74000元
7. 合同租期：2年（20160XXXX180925）

（另租宿舍18间，月租金9000元）。

1. 合同签订后，AA公司对厂房进行装修改造，以适应生产需要，并委托搬家公司，迁入生产设备。
2. 2017年3月20日，CC公司突然通知AA公司，称“我公司（被告）与原房东租赁合同于2017年4月30日到期，原房东与我公司不再续签。……超出的合同期由原房东负责。”
3. AA公司经向原房东询问，原房东明确告知CC公司所言不属实，2017年4月30日后，原房东与二房东租赁合同到期，且原房东准备租给某学校，不同意继续履行二房东签定的超期的租赁合同。
4. AA公司催促CC公司与原房东协调继续履行系争合同事宜，CC公司拒绝履行协调义务，拒不办理合同终止交接，拒不归还押金。
5. AA公司，被迫紧急另寻厂房，并于2017年5月搬离，向原房东办理了交接。

2017.05

AA公司与CC公司协商不成，遂委托律师诉讼：

1. 装修费用损失：226550元

原告装修费用319835元，本应按24个月分摊成本，被告的违约行为，导致原告还有17个月无法分摊，损失：319835÷24×17＝226550元

1. 房屋租金上涨损失：162180元
2. 系争合同第三条第3款约定，“一方中途退租，应提前三个月通知对方”，而被告只提前一个月通知，原告紧急搬迁导致租金上涨损失。
3. 新厂房月租：48800元，18.77元/平方米，

原厂房月租：28000元，14元/平方米

厂房月租差：18.77-14=4.77元/平方米

厂房租金损失：4.77×2000×17（个月）=162180元

损失合计：226550元+162180元=388730元

案件分析：

1、背景：

• CC公司与原房东合作多年，一直代表原房东对外出租厂房和公寓房，并提供物业管理服务。
• AA公司基于信任，未查看CC公司与原房东委托及租赁期限。
• 该工业区，位于村内，非城镇建设用房，在不动产交易中心，AA公司委托律师根据现有信息，查不到是否有产权证。

2、诉讼准备工作：

1. 《物业管理与代理租赁租赁合同》
2. 装修合同及发票
3. 替代厂房租赁合同及支付租金发票。
4. 搬迁时租车合同及发票。
5. AA公司与CC公司协商文件。
6. 在工业区所在村的网格管理员处，对方只确定所有人是原房东，但不告知，是否有产权证。

3、本案中的难点：

• 异地办案，多项取证需要长途往返，为了节省AA公司成本，只能针对必要事项取证，舍弃了一些补充事项证据；
• 语言障碍，有些证据是以粤语固定。
• 系争租赁厂房装修，因原房东已经再次出租，由厂房改为学校，所以旧装修已被拆除，无法实地勘察。

诉讼中的变化

1. CC公司原本请求对装修进行鉴定，因为原装修被拆除无法实际勘察鉴定，故AA公司提供设计图纸及装修合同以及装修报价及结算发票，以便法院依法委托鉴定。
2. 公司随即撤回鉴定申请，拒绝交纳鉴定费用。
3. 法院以AA公司提供的装修数据，认定了装修损失。
4. 二房东超过原租期的转租合同，未经大房东认可，超期部分分无效。
5. 基于法院的调查，法院确认厂房未取得建设工程规划许可证，因此建筑物的租赁违反法律规定，双方签定的租赁合同，无效。

判决结果

2018.08

1. 保证金退还，支持
2. 搬迁费用，调整为：44128元
3. 违约金，因合同无效，AA公司未严格审核，也应承担部分责任，合计调整为CC公司支付：158585元。

本案心得

1. 一方面，企业，尤其是合资企业，一般对合规性审查都比较重视。
2. 另一方面，租赁成本会影响到企业的经营决策。
3. 深圳，是中国改革开放的窗口，为促进经济发展，人员的思想的活跃程度，走在了法律的前面。与本案厂房相似，当地存在很多这样的村内建筑，在村委员会有备案，却无不动产权证书，很多都在出租使用中，其租赁合同同样存在无效的风险，但有些生产企业也愿意冒险承租。

• 客户的委托完成了。
• 客户的新租厂房会有同样的风险吗？有的，2020年发生了，大房东与二房东发生纠纷，不过幸运的是，大房东认可了二房东的租赁合同，律师只是提供了书面指导和文件起草，AA公司顺利的与大房东直接续签了租赁合同，未产生诉讼。
• 以后，还会有风险吗？难以预料。