房屋买卖合同，隐瞒抵押信息可解除，委托人的目的优于金钱最大化

基本案情：

2014.05-06

1、2014年5月，XX先生经某房产中介介绍，认识CC女士。

1. 2014年6月14日，中介制作《房地产买卖（含居间）协议》
2. CC女士将浦东某处房屋67平方米，作价200万元，出售给XX先生。
3. XX先生支付定金30000元；另付中介费35200元。
4. 2014年6月27日，XX先生调查发现，该房产已被抵押给他人。
5. 2014年6月28日，签属正式买卖合同前，XX先生提出标的物不符，要求解除合同，退还定金及中介费。CC女士及中介都不正面回应，只是要求XX先生签属合同并付款。

2、2014年7月6日，原告再次书面要求CC女士及中介，正面回复解除合同，退还定金及中介费一事，两方再次不回复。

2014.7

XX先生年事以高，其女儿遂委托律师形成本案；

案件分析：

1、房屋买卖合同的要点：

1）买卖合同真实有效

2）卖方有处分权。

3）买方足额支付价款。

2、诉讼准备工作：

1）买卖合同

2）卖方隐瞒了房屋的抵押状态。

3）买方已尽到合理的催告义务。

（1）已有当面询问

（2）已有书面催促函。

3）已履行买方义务的证明

（1）定金收据；

（2）中介费收据。

3、本案中的难点：

1）本案中，基于中介的问题，买方与卖方很少直接面对面沟通；

2）所有双方的疑问及回复，都是由中介转告完成？

3）XX先生无法证明是CC女士恶意未告知，还是中介失职或欺诈。

委托人的要求：

退回定金及中介费，越快终结诉讼越好

诉讼中的变化

1. 立案时的阻碍，法院坚持不允许把买方、卖方及中介放入一案，必须买卖合同与中介合同分开诉讼。
2. 拆分立案后，两案分别归入不同的派出法庭，无法合并审理。
3. 买卖合同案的法官，不同意追加中介作为第三人。
4. CC女士声称，房屋抵押的事，已经告诉中介，未恶意向XX先生隐瞒。

判决结果

法官支持了XX先生退回定金的主张。

本案心得

1. 房屋买卖通过中介的介绍，经常发生；
2. 中介人员构成的复杂性，决定了中介服务人员的规范性严重不足。
3. 中介人员为收取佣金，而冒险促成交易下，导致买卖双方交易风险的产生。
4. 本案中，因为法院立案预先审查行为，直接干扰了XX先生的维权行为。主审法官把本应三头六面，当面分清责任的案件，因为不允许追加第三人，而导致定金的双倍法则责任，一审时无法分清。
5. 承办律师在维护法律和维护当事人利益时，只能以委托人的利益优先，不再上诉争辩法律适用的对错。（XX先生年事已高，买房被骗后，担心家人埋怨，心里压力较大。其女儿只有简单要求，把定金退回就行，不要双倍赔偿，尽快结案，防止XX先生担心）
6. 法律的应当状态与实际状态会存在偏差，这也是当事人经常问律师的一个问题，“法律不是规定7天立案吗，为什么半个月过去了，还没有受理消息”，“不是六个月审限吗，为什么八个多月了，还没判决？”
7. 当事人委托律师，是为了解决具体问题，律师是为了解决当事人的具体问题出谋划策。您委托的目的，不是为了让律师给整个法律系统进行纠偏找错，当然，律师在合法执行您的委托事务时，会对整个法律系统的进步作出贡献。但焦点，仍会集中在您的具体事务的解决上。

• 另案中，律师向中介索要回中介服务费
• 几年后，法院将立案审查制，改为登记制。