律师观点分析
成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）川0108民初424号
原告（反诉被告）：罗X，女，汉族，1979年7月22日出生，住四川省金堂县。
委托诉讼代理人：邬XX，男，系罗X配偶，特别授权。
委托诉讼代理人：古X，四川XX律师，特别授权。
被告（反诉原告）：林X2，男，汉族，1975年7月2日出生，住成都市成华区。
被告（反诉原告）：林X1，男，汉族，2006年2月18日出生，住成都市成华区。
法定代理人：林X2，男，系林X1父亲。
以上二被告共同委托诉讼代理人:董X，四川XX律师，一般授权。
第三人：四川XX公司。住所地：成都市成华区羊子山路68号4栋1单XX。
法定代表人：黄XX。
原告（反诉被告）罗X与被告（反诉原告）林X2、林X1，第三人四川XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同本反诉纠纷，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。罗X的委托诉讼代理人古X、邬XX，林X2及其与林X1的共同委托诉讼代理人董X，XX公司的法定代表人黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗X向本院提出诉讼请求:1.解除罗X与林X2、林X1及XX公司于2018年5月16日签订的《存量房买卖合同》；2.林X2、林X1退还罗X购房定金20000元，并以20000元为基数，按年利率6%的标准向罗X支付自起诉之日起至付清之日止的资金占用利息；3.XX公司退还罗X居间服务费11000元,并以11000元为基数，按年利率6%的标准向罗X支付自起诉之日起至付清之日止的资金占用利息；4.罗X与林X2、林X1及XX公司平均分担罗X贷款服务费2480元。事实和理由：罗X与林X2、林X1及XX公司于2018年5月16日签订《存量房买卖合同》，约定林X2、林X1将位于成都市成华区XXX号房屋一套出卖给罗X。合同签订后，罗X按约向林X2、林X1支付了购房定金20000元，并向XX公司支付了居间服务费11000元，还向贷款服务企业缴纳了贷款服务费2480元。罗X与林X2、林X1及XX公司在办理案涉房屋的有关手续过程中，才知道其已受限购政策的影响，不符合购买案涉房屋的条件。罗X多次请求退还购房定金及居间服务费等未果，故向法院起诉。
林X2、林X1辩称，房屋买卖合同至今不能履行的原因是罗X在中国人民银行的征信系统有逾期贷款，罗X不能向银行申请办理按揭贷款，且罗X知道这一原因后也未向林X2、林X1一次性支付购房款，这是房屋买卖合同没能继续履行的根本原因，同时，即使罗X具备购房资格，也会因为其征信不良、不能贷款导致合同不能履行，故罗X的请求不能得到支持。
XX公司述称，其在带罗X看房前，已经告知罗X限购政策，罗X在签合同和办理贷款是以家庭形式进行的，其购房资格没有问题，提交的资料也是以家庭为单位。不能贷款的原因是罗X配偶征信不良导致后期手续不能办理。
林X2、林X1向本院提出反诉请求：1.解除林X2、林X1与罗X签订的《存量房买卖合同》；2.罗X支付林X2、林X1违约金84000元。事实与理由：2018年5月，林X2、林X1与罗X签订《存量房买卖合同》，约定林X2、林X1将位于成华区XXX号房屋出卖给罗X，房屋面积为47.53平方米，房屋总价款560000元。在XX公司为罗X办理房屋银行贷款手续时，从中国人民银行得知因罗X的银行征信问题导致不能办理银行贷款。因罗X的违约行为导致房屋买卖合同不能履行，林X2、林X1要求罗X履行协议，罗X拒不履行，更不向林X2、林X1一次性交付购房款，根据《存量房买卖合同》关于“甲乙双方任何一方不履行合同约定的义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达到的，守约方有权单方面解除本合同。本合同自守约方向违约方发出的解除合同通知书到达违约方之日起解除。违约方应向守约方支付房屋总价15%的违约金并向经纪方支付该房屋总价3%的违约金”的约定，林X2、林X1向本院提起反诉。
罗X辩称，1.罗X积极履行双方合同，只是在知晓限购政策，合同目的不能实现后才起诉要求解除合同，不存在违约行为；2.双方合同无法履行的障碍在限购政策，不是其他原因；3.对限购政策，双方签订合同时均不知情，均不存在过错，因此双方互相不存在违约责任，林X2、林X1的反诉请求缺乏事实及法律依据；4.对林X2、林X1主张的违约金，罗X认为该违约金过高。
XX公司辩称，认可林X2、林X1的反诉主张；就合同履行问题，XX公司居中协调过两次，因罗X的征信问题，其中一次协商的结果是由罗X还款后继续办理贷款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于成都市成华区XXX号房屋为林X2、林X1二人共同共有。
2018年5月16日，经XX公司居间介绍，林X2以林X2、林X1的名义（卖方）与罗X（买方）签订《存量房买卖合同》，约定罗X购买位于成都市成华区XXX号房屋，房屋总价为560000元；罗X在签订本合同当日向林X2、林X1支付定金20000元，该购房定金由林X2、林X1自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款，如林X2、林X1违约，需向罗X双倍返还定金，如罗X违约，林X2、林X1不返还定金；首付款190000元，罗X在核税成功当日支付给林X2、林X1；尾款350000元，罗X以向银行贷款的形式支付，双方应在签订本合同7个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同；双方同意通过经纪方办理该房屋的按揭贷款，若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，罗X须自行筹齐该房屋尾款，并于办理该房屋产权转移登记申请前按首付款约束的支付时间节点支付林X2、林X1；基于XX公司的居间服务在本合同签订时已经完成，林X2、林X1向XX公司支付居间服务费人民币5600元，罗X向XX公司支付人民币11200元；任何一方未按本合同约定的期限办理过户、贷款、付款、交房的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过七日，违约方仍未履行的，守约方书面通知后，有权单方面解除本合同，违约方应向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。
2018年5月16日，林X2向罗X出具《购房定金收条》，载明收到罗X购买林X2、林X1所有的坐落于成华区XXX号房屋的购房定金20000元。同日，XX公司向罗X出具《收款收据》，载明收到罗X支付的佣金11000元。2018年6月5日，案外人成都XX公司向邬XX出具《收据》，载明收到邬XX2480元。罗X主张该2480元系由其配偶代其支付的贷款服务费。
其后，双方在合同履行过程中发生争议。依据XX公司工作人员与邬XX的短信聊天记录，XX公司工作人员于2018年8月29日向邬XX转发林X2、林X1询问其是否履行合同，若不履行则向法院起诉赔偿违约金的信息，邬XX回复“不是我不履行是贷不到贷”。
审理过程中，罗X主张因其不符合2018年5月15日成都市的限购政策，导致其合同目的无法实现，故起诉解除合同。林X2、林X1对此不予认可，主张系由于罗X与其配偶共同向银行贷款时，因一方征信不良导致不能贷款，且罗X也未一次性向林X2、林X1交付购房款导致合同无法正常履行。
庭审中，罗X与林X2、林X1及XX公司就合同解除均无异议。林X2、林X1主张其损失有房屋下跌损失100000元及租金损失。
上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、存量房买卖合同、不动产权证、购房定金收条、收款收据、收据、成都市社会保险个人参保缴费查询、短信聊天记录、个人信用报告等。
本院认为，罗X与林X2、林X1及XX公司签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因本院审理过程中，罗X与林X2、林X1及XX公司对解除该《存量房买卖合同》均无异议，故本院依法予以确认。针对罗X主张因其不符合限购政策而要求退还定金、居间服务费及分担贷款服务费，本院经审查后认为，因该《存量房买卖合同》签订时间为2018年5月16日，系在成都市最新的限购政策出台之后，罗X对此存在过错，故其前述主张缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持，对其同时主张的定金及居间服务费的资金占用利息，本院亦依法不予支持。针对林X2、林X1主张的违约金，本院经审查后认为，因本院已驳回了罗X关于退还定金的主张，且林X2、林X1未举证证明该定金不足以弥补其损失，故本院对其另行主张违约金的主张依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）罗X与被告（反诉原告）林X2、林X1、第三人四川XX公司于2018年5月16日签订的《存量房买卖合同》；
二、驳回原告罗X、反诉原告林X2、林X1的其他诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取计268.5元，由原告（反诉被告）罗X承担；反诉案件受理费减半收取计950元，由被告（反诉原告）林X2、林X1承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 符荣华
二〇一九年十一月十八日
书记员 石XX
董科律师