物业服务合同纠纷，业主大会、业委会的权利行使应当遵循《民法典》规定！

律师观点分析

一、案件事实

2014年11月3日，**物业管理有限公司（原告）与**房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》。**业主委员会（被告）却以原告履职不到位、不作为，小区的垃圾未及时清理，小区业主装修时监管不到位，业主与业主之间产生矛盾等理由，招标邀请新的物业公司。同时，在2020年4月13日发出通知，要求业主停止向原告交纳物管费等费用，严重影响原告的正常经营活动。

二、接受委托及代理思路

1、接受委托：本律师接受**物业管理有限公司（原告）委托，向**业主委员会（被告）诉讼要求确认其招标新物业公司无效。

2、代理思路：本律师在接受原告委托后，仔细查阅了该案现有证据材料，发现：原告管理的小区已成立业主委员会，如何寻找证据证明业委会的招标新物业公司无效，这就是本案的难点及关键所在。因此，本律师协助原告向业主、街道办收集了大量证据，包括书面证据、业主声明、街道办文件、招标视频及文件等，最终形成了完整的证据链条。

三、法院认为及裁判结果

1、法院认为：被告选聘新的物业服务企业，未召开业主大会，程序违法，被告辩称是由于疫情原因未召开业主大会，并且招标的程序是公平、公开、公正的。被告虽然向有关部门作出情况说明并提出申请，但有关部门的答复结果被告并未举证证明，并且招标程序是否公平、公开、公正与选聘新的物业服务企业是否召开业主大会并无直接关系，该竞标结果直接产生解聘前期物业公司和选聘新的物业公司的法律后果，该行为必须经过业主大会依法同意后才能生效，故对于该辩称，本院不予采信。

2、裁判结果：被告招标选聘新的物业公司行为无效；本律师代理原告获得了全盘胜诉。

四、律师观点

物业管理公司在管理项目的过程中应当做到合法合规，另《民法典》已生效，其中对业主大会、业主委员会的成立条件，业主大会、业主委员会的权利范围，表决程序均有明确规定，业主在行使自身合法权利的过程中，应当遵循法律的规定。