李xx与唐xx合同纠纷

律师观点分析

基本案情：

2xx2年12月5日，被上诉人唐xx出具欠条一份，载明：被上诉人唐xx欠上诉人李xx130万元整，唐xx愿以名下×××xx05室的房产做抵押保证。在130万还没有还清之前，唐xx不允许把洋桥×××xx05卖掉或过户，如卖房就把欠李xx的剩余欠款全部还清，唐xx在欠条后签名。2xx3年11月26日，男方：唐xx与女方：李xx签订《离婚协议书》，约定：……

财产方面：1、男方名下的北京市×××xx05的房产，归男方所有，房产名下的贷款由男方负担并偿还，房产名下的任何欠款与女方无关。2、男方同意在2xx4年元月底之前为女方支付三十万元购房首付款为女方在xx县购买房产两套，两套房产市值总值约一百万，男方并承诺在房产市值减去未付贷款金额低于一百三十万前，一直为女方支付贷款月供，直至首付款加月供金额加房产升值金额达到一百三十万后，女方才自付月供。如男方违约女方有重回上述房屋内免租金居住的权利。3、男方承诺如在支付女方贷款责任期内有卖房需求，需要提前支付，房屋首付、贷款月供、房产升值三项总和不足一百三十万的剩余部分款项……同日，双方办理了离婚登记手续，领取了离婚证。

2xx3年12月8日，李xx与出卖人廊坊市xxx房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定购买xx县×××7xx号房屋（以下简称7xx号房屋）一套，房屋总金额530214元，付款方式为银行按揭，首付30%，160214元。同日，李xx以李x荣的名义与廊坊市xxx房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定购买xx县迎宾街、吕营住宅小区（暂定名禧x城）2幢1单元3层303号房屋（以下简称303号房屋）一套，房屋总价款496071元，付款方式为银行按揭，首付30%，156071元。

2xx3年12月7日，李xx向廊坊市xxx房地产开发有限公司×××7xx室定金贰万元整。同日，李xx以李x荣名义向廊坊市xxx房地产开发有限公司缴纳×××303室定金贰万元整。2xx3年12月8日，李xx向廊坊市xxx房地产开发有限公司×××7xx室首付款160214元。同日，李xx以李x荣名义向廊坊市xxx房地产开发有限公司缴纳×××303室首付款156071元。以上两套房屋的定金及首付款均系唐xx支付。后因开发商退出案涉两套房屋的商品房开发项目，李xx于2xx5年7月31日分别以李xx及李x荣的名义与廊坊市xxx房地产开发有限公司签订两份商品房买卖合同解除协议，约定将之前购买7xx号房屋及303号房屋的商品房买卖合同解除。

后，xx县天和房地产开发有限公司出具两份禧x城补充协议，约定：廊坊市xxx房地产开发有限公司已退出禧x城项目的开发改造，由xx县天和房地产开发有限公司全盘接受并重启禧x城项目。并认可李xx及李x荣签订的原商品房买卖合同继续有效，并保证确保原合同约定的价格不涨价……李xx称协议签订的时间是2xx5年，具体记不清了。

李xx曾以离婚后财产纠纷为由将唐xx诉至法院，要求撤销二人签署的离婚协议书并要求分割北京市×××xx05号房屋。法院于2xx7年4月25日作出（2xx5）丰民初字第26604号民事判决书，驳回了李xx的诉讼请求。后李xx不服该判决上诉至北京市第二中级人民法院，2xx7年9月20日，北京市第二中级人民法院作出（2xx7）京02民终8148号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2xx7年，李xx以离婚后财产纠纷将唐xx诉至法院，要求唐xx向其支付除已经支付的固安两套房产首付款之外的欠款943715元。我院于2xx7年6月27日，出具（2xx7）京xx06民初11600号民事判决书，驳回了李xx的诉讼请求。

李xx提供xx县房产管理局城市建设综合开发办公室出具的编号为00xx3595的商品住房准购证明一份，载明：根据xx县人民政府（〔2xx6〕19号）和xx县住房保障和房产管理局（固房字〔2xx6〕第11号）文件的规定商品房购房程序，经查，截止到2xx6年6月29日14时42分53秒，申请人李x荣在我局无产权登记及商品房网签备案信息，符合准购条件，此证明仅限于外籍户口购买商品住房**。

李xx另提供xx县房产管理局城市建设综合开发办公室出具的编号为2xx70510042的xx县商品房购房资格证明一份，载明：经查我局房屋档案。备案信息系统，截止到2xx7年5月10日13时56分55秒，申请人李xx及家庭成员在我局房屋档案、备案信息系统有0套房屋信息，非本市户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，经审核发证……

一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，依法成立的合同受法律的保护，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李xx、唐xx签订的《离婚协议书》中关于财产的约定系双方真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行。现唐xx已按照离婚协议的相关约定为李xx支付了两套房屋的首付款，且李xx已签订了商品房买卖合同。依据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案中有关部门关于商品房购买的调控政策是国家整体经济政策的一部分，不属于不可抗力。且根据李xx提供的商品住房准购证明及商品房购房资格证明可以看出李xx并非无法购买案涉两套房屋。故李xx以不可抗力致使合同目的无法实现为由要求解除与唐xx在离婚协议中关于财产部分的相关约定无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回李xx的诉讼请求。

二审中，当事人均未提交新证据。本院庭审过程中，李xx称，房屋开发商表示只要将剩下的房贷还清就可以取得房屋，其虽然可以将一套商品房的产权人变更到儿子名下而取得贷款，但无力偿还贷款。当事人对于一审法院认定的其他事实均无异议，本院对一审查明的其他事实予以确认。经本院主持调解，双方未能达成一致意见。

本院认为：本案的争议焦点为李xx能否解除《离婚协议书》中关于财产部分的相关约定。本案中，李xx与唐宏刚签订的《离婚协议书》系双方真实的意思表示，对双方均具有法律约束力，双方应依照协议的约定履行。现唐宏刚依约定向李xx支付了两套房屋的首付款，李xx亦签订了商品房买卖合同。李xx上诉称因国家政策改变导致其合同目的不能实现应解除协议中的相关条款，对此，本院认为，国家政策属于国家宏观经济政策的一部分，不属于不可抗力，且依据查明的事实，李xx并非无法购买案涉两套房屋，其上诉所称不可避免、不能克服的情形无事实依据，本院不予采信。综上，李xx的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。