律师观点分析
上诉人北京XX公司（下称XX公司）、北京XX厂（下称京XX厂）因与被上诉人北京XX公司（下称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案XX，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人京XX厂之委托诉讼代理人钱XX，被上诉人XX公司之委托诉讼代理人宋XX到庭参加诉讼，上诉人XX公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由XX公司承担。事实和理由：一、从我公司交纳物业费的时间点可以看出，我公司所交纳的物业费是2015年的物业费。二、京XX厂与XX公司签订的《关于物业服务有关事项的协议》约定物业费为3.5元/月/平米，《物业管理服务合同》是在特定背景下签订的，6元/月/平方米的物业费数额是在特定环境下产生的，既不是XX公司与京XX厂通过协商一致所达成，也不符合有关物业费涨价的合法程序。三、北京XX公司与XX公司于2015年1月26日签订的《白云时代XX物业服务合同》，晚于本案涉及的两个合同，与本案无关，一审法院将其作为判决依据显属错误。四、一审判决认定XX公司使用的一层西北侧房屋的面积应计算物业服务费的认定是错误的。五、京XX厂签订《物业管理服务合同》时已将相关房屋产权转让给他人，其不具有权利主体资格，无权与XX公司签订相关合同。
京XX厂上诉请求:撤销一审判决第三项，诉讼费由XX公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。《物业管理确认书》确认：根据《物业管理服务合同》第二十七条，XX公司享有和承担甲方的权利义务，且该确认书由我厂与XX公司、XX公司共同签字盖章。《物业管理服务合同》第二十七条约定：甲方出租房屋的，合同约定的甲方权利义务可由实际物业使用人享有的承担。本案中，我厂已将《物业管理服务合同》中的权利义务都转让给XX公司，我厂不再享有和承担物业合同下的权利和义务，且得到了XX公司的确认。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条适用范围限于业主与承租人、借用人及物业使用人间的内部约定，该约定不具有对抗物业服务企业等第三人的效力，但一审法院无视在《物业管理确认书》中我厂已将物业服务合同的权利义务转让给XX公司，且转让意思表示得到了XX公司的认可，错误适用了该法律规定。本案中，我厂已将物业服务合同下的权利义务转让给XX公司，且得到了XX公司的同意，属于概括转移，应当适用合同法第八十八条、民法通则第九十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二十九条，故本案的物业费及违约金依法应当由物业使用人XX公司承担。
XX公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。一、2014年6月3日，我公司与京XX厂签订《物业管理服务合同》，合同约定的服务期限自2014年1月1日起至白云时代XX业主委员会成立XX选聘新的物业公司接管之日止,物业费标准为6元/平方米,每年物业费为687470.4元。同时，我公司与京XX厂、张XX三方签订《物业管理确认书》，XXXX公司在上面加盖公章及法定代表人签字。《物业管理确认书》约定：根据《物业管理服务合同》第二十七条，享有和承担甲方的权利义务，也就是物业费交纳义务由XX公司承担，也充分说明XX公司对《物业管理服务合同》的内容是知晓并且认可的，签字、盖章代表同意《物业管理服务合同》的约定内容，不管是《物业管理服务合同》还是《物业管理确认书》都是几方的真实意思表示，不违反法律规定，属于有效约定，XX公司主张按3.5元/平方米交纳物业费没有依据，也违反合同约定。二、XX公司主张2015年3月27日支付的物业费20万元以及2015年4月23日支付的物业费143735.20元，是交纳的2015年物业费没有事实依据，也不符合交易习掼。《物业管理服务合同》约定的物业服务期限是自2014年1月1日开始，XX公司自2014年4月已经正式在物业服务区域内经营酒店，每年的物业费为687470.4元，2014年我公司共收到京XX厂交纳的物业费286446元，XX白公司交纳的物业费57289.20元，合计为343735.20元，正好是半年的物业费金额，尚有半年的物业费即343735.20元未支付，因物业费拖欠是常有之事，所以不可能2014年的物业费没有支付完毕就支付2015年的物业费；况且XX公司2015年支付的两笔物业费正好是2014年上半年所欠付的物业费金额，如其主张交纳的是2015年物业费，应由其举证2014年物业费已经交纳完毕，否则，其主张不成立。三、关于XX公司主张的涉案房屋一层西北侧双方置换使用的房屋不应交纳物业费，已经有生效的判决予以否决，双方的置换协议有效，置换前XX的物业费均由XX公司承担。四、北京XX公司与我公司签订的《白云时代XX物业服务合同》是前期物业服务合同，我公司自2008年就在此提供物业服务，因白云时代XX尚未成立业主委员会，开发商选聘物业公司符合法律规定。此合同是我公司在白云时代XX提供物业服务的基础，不是XX公司所主张的与本案无关。五、京XX厂以三方签订的《物业管理确认书》来逃避责任没有法律依据，三方协议签订的目的是鉴于京XX厂出租的物业面积较大，又是商业用途，物业费数额较大，约定由承租人也就是XX公司交纳物业费，并以此来告知我公司。我公司认可该约定，物业费也一直向XX公司索要，但这只是交纳物业费的约定义务，物业所有人对交纳物业费的连带责任是法定义务，约定义务与法定义务没有冲突，京XX厂作为物业所有人，在承租人XX公司不交纳物业费的情况下，京XX厂交纳物业费的义务无法免除。
XX公司向一审法院起诉请求：1.判令XX公司支付2015年1月1日至2015年6月30日物业服务费343735.20元，自2015年6月10日起按每日千分之五支付违约金，直至付清；2.判令XX公司支付2015年7月1日至2015年12月31日物业服务费343735.20元，自2015年12月10日起按每日千分之五支付违约金，直至付清；3.京XX厂对第1项、第2项诉讼请求承担连带责任；4.由XX公司、京XX厂承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：位于北京市西城区莲花池东XX的房屋（北京白云时代XX）系京XX厂与北京XX集团联合建造，2009年5月18日，京XX厂与北京XX集团签订《白云时代XX房屋产权分割协议书》，对房屋产权面积进行分割，归京XX厂的房屋有：西塔1层裙房电梯处、西塔1层南XX及西塔1层西侧大门处，以上总计建筑面积725平方米；西塔4层至12层，建筑面积9926.37平方米；地下室建筑面积为1257.24平方米，京XX厂房屋产权分割建筑面积合计为11908.61平方米。庭审中，京XX厂称房屋产权过户登记手续正在办理中。
2013年8月7日，京XX厂与张XX签订房屋租赁合同，京XX厂将其所有的位于北京市西城区莲花池东XXA座一层（部分）和四层至十一层房屋出租给张XX作为开设宾馆、餐饮用房，出租房屋建筑面积四层至十一层8823.44平方米，首层725平方米，租赁期限为12年。
2013年12月XX公司注册成立。
2014年3月11日，京XX厂与XX公司签订《关于物业服务有关事项的协议》，双方就白云时代XX房屋（首层、4－11层）物业服务事项进行约定，协议写明物业服务收费标准现为3.5元/平方米。
2014年4月，XX公司加盟XX酒店，在张XX承租的上述房屋内经营酒店业务。
2014年6月3日，京XX厂与XX公司签订《物业管理服务合同》，合同约定京XX厂将自有资产（白云时代XX西塔大堂和4-11层等资产共9548.2平方米）全权委托XX公司对该房产资产实施物业管理服务，合同期限自2014年1月1日起至白云时代XX业主委员会成立XX选聘新的物业公司接管日止，物业服务费标准为每月6.0元/平方米，物业管理服务费实行包干制，京XX厂向XX公司每年交纳费用为687470.4元，付款方式及期限约定物业管理服务费按半年缴纳，于本合同签订之日起七日内一次性付清上半年物业管理服务费，XX期物业管理服务费缴纳期限以此类推，逾期交纳物业服务费用的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴纳费用千分之五收取违约金。
同时，京XX厂（甲方）、XX公司（乙方）与张XX（丙方）签订《物业管理确认书》，内容为：“甲方将白云时代XX西塔大堂和4－11层共9548.2平方米全权委托乙方实施物业管理，已签订《物业管理服务合同》，丙方（拟成立北京XX公司，加盟XX酒店）为西塔大堂和4－11层承租人（实际物业使用人），根据《物业管理服务合同》第二十七条，享有和承担甲方权利义务。”该确认书落款处盖有京XX厂、XX公司和XX公司的公章及代表人签字。
2014年6月26日，京XX厂向XX公司支付物业费286446元。XX公司于2014年7月18日向XX公司支付物业费57289.20元，2015年3月27日支付物业费20万元，2015年4月23日支付物业费143735.20元。
2015年11月4日，京XX厂与张XX、XX公司签订《补充协议书（二）》，约定：张XX原承租的上述房屋变更承租人为XX公司。
庭审中，XX公司、XX公司对已交纳物业费的数额无争议，但XX公司出具的票据上未注明每笔款项属于哪一时段的物业费。XX公司称，按合同约定2014年6月交纳2014年上半年的物业费，2014年12月再交纳下半年的物业费，以此类推，2014年6月26日，京XX厂交的费用为2014年部分物业费，XX公司交纳的款项为2014年物业费的剩余部分，2015年的物业费未交纳。XX公司称，2013年8月XX公司与京XX厂签订物业服务合同，原合同物业费标准为每建筑平方米每月3.5元，2014年XX公司入住时，XX公司对酒店装修制造障碍，限制用电，在房管部门的干遇下签订本案合同，本案涉诉合同实际为续签，物业费是预交的，XX公司已于2015年3月27日和2015年4月23日分别向XX公司交纳了20万元和143735.20元，按每平方米每月3.5元交纳的，2015年的物业费已交清，不存在欠费。京XX厂认为，XX公司擅自提高收费标准，违反了物业服务合同及法律规定，合同中约定的物业服务标准为每月每平方米6元，应属无效条款，2014年6月为了让XX公司顺利开业，被迫与XX公司订立《物业管理服务合同》，并按新合同交纳了酒店开业前5个月物业费，不同意承担连带责任，并要求XX公司将多收的物业费退还。
另查，在XX公司变更为承租人之前，涉案房屋一层西北侧门面房屋由XX公司使用。2015年4月，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）签订协议书，约定：XX公司一层西北侧房屋（公摊建筑面积为146.47平方米，其实际应用面积为60平方米），与物业用房4－11层设备天井房（3.5平方米×8＝28平方米）置换，双方所置换房屋的物业费、空调费在置换前均由甲方承担，置换XX由甲方继续承担，不做更改。2015年8月张XX诉至法院，要求确认XX公司与XX公司2015年4月签订的协议书无效，法院作出（2015）西民初字第27894号民事判决书，判决确认了XX公司与XX公司于2015年4月签订的协议书无效。XX公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：XX公司与XX公司签订《协议书》之时，对一层西北侧房屋缺乏使用权，但其已于2015年11月4日继受了张XX在《房屋租赁合同》中的权利义务，事XX取得了置换的房屋的使用权，该合同有效；XX公司现所认的“设备天井房”与双方在协议中所约定的面积不符，根据规划附图，双方置换房屋所在的A座并无物业用房，故二审法院无法确认双方协议书中所指向的“设备天井房”真实存在，XX公司自愿用其事XX取得使用权的房屋与尚不存在的房屋进行置换，系其对自己权利的处分，其与XX公司所签《协议书》不宜认定为恶意串通。北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终5404号民事判决书，判决：一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第27894号民事判决；二、驳回张XX的诉讼请求。2017年1月13日，张XX向北京市高级人民法院提起再审申请，北京市高级人民法院经审理作出（2017）京民申69号民事裁定书，驳回张XX的再审申请。
再查，2015年1月26日，北京XX公司与XX公司签订《白云时代XX物业服务合同》，北京XX公司委托XX公司对其所有的北京市西城区莲花池东XX白云时代XX65758.89平方米的建筑进行物业管理服务，物业服务费的标准为每月每建筑平方米3.5元，商业办公按每月每建筑平方米6元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据京XX厂、张XX、XX公司于2015年11月4日签订的《补充协议（二）》，张XX将其与京XX厂2013年8月7日签订的《房屋租赁合同》中的权利义务，概括转移给XX公司，XX公司成为涉案房屋的承租人。根据XX公司与京XX厂于2014年6月3日签订的《物业管理服务合同》及京XX厂、XX公司、张XX签订的《物业管理确认书》，XX公司享有《物业管理服务合同》中的权利和义务，其与XX公司之间存在物业服务合同法律关系，双方均应依约履行。
关于物业费收费标准问题。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案白云时代XX未成立业主大会，京XX厂和北京XX公司作为建设单位选聘XX公司进行物业管理，XX公司属于前期物业。涉案房屋为商业办公用途，京XX厂与XX公司签订《物业管理服务合同》，约定物业服务费的收费标准按每建筑平方米每月6元计算，未违反法律法规的强制性规定，法院予以确认。XX公司、京XX厂要求按每月每平方米3.5元计收物业费，无事实与法律依据，法院不予支持。
关于XX公司使用的一层西北侧房屋的面积是否计算物业服费问题。2015年4月，XX公司（甲方）与XX公司（乙方）签订的关于置换使用房屋的协议书，经法院诉讼确认合同有效。合同约定：双方所置换房屋的物业费在置换前由甲方XX公司承担，置换XX由甲方继续承担，不做更改。现XX公司要求扣除该部分面积的物业费，无事实依据，法院不予支持。
关于京XX厂和XX公司交纳的物业费属于哪个时段，XX公司、京XX厂是否存在欠费问题。2014年6月3日，京XX厂与XX公司签订《物业管理服务合同》，约定合同期限自2014年1月1日至业主委员会成立XX选聘新的物业公司接管日止。双方均未主张2014年1月1日前关于物业费存在纠纷，故法院认定京XX厂和XX公司交纳的物业费均为履行本案涉诉合同期间的物业费。京XX厂和XX公司交纳的物业费的总额为687470.40元，该数额与2014年全年物业费数额相同，XX公司要求XX公司支付2015年全年物业费，理由正当，法院予以支持。
关于京XX厂是否应承担连带责任问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。XX公司与京XX厂签订《物业管理服务合同》，虽然三方签有《物业管理确认书》，XX公司与京XX厂之间的合同关系仍存在，现XX公司起诉要求京XX厂承担连带责任，理由正当，法院予以支持。
关于XX公司主张违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案XX公司、京XX厂未按合同约定数额和期限向XX公司交纳物业服务费，现XX公司主张要求XX公司、京XX厂支付逾期违约金，理由正当，但合同约定逾期每日按应缴纳费用千分之五收取违约金，数额约定过高，庭审中，XX公司申请酌减，法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案实际情况，对XX公司应支付给XX公司的违约金数额酌情调整为按日万分之二点一计算。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起十日内，北京XX公司向北京XX公司支付二○一五年一月一日至二○一五年六月三十日物业服务费三十四万三千七百三十五元二角，自二○一五年六月十日起至付清之日止按每日万分二点一支付违约金；二、自判决生效之日起十日内，北京XX公司向北京XX公司支付二○一五年七月一日至二○一五年十二月三十一日物业服务费三十四万三千七百三十五元二角，自二○一五年十二月十日起至付清之日止按每日万分二点一支付违约金；三、北京XX厂对判决第一项、第二项承担连带责任。如果北京XX公司、北京XX厂未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审基本一致。另补充查明，《物业管理服务合同》第二十七条约定：京XX厂将物业出租的，本合同约定的甲方权利义务可由实际物业使用人享有和承担。
本院认为，XX公司系涉案房屋所在大厦的前期物业服务企业，且与京XX厂签有《物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。XX公司依约为涉案房屋提供物业服务至今，有权主张合同权利。
根据《物业管理服务合同》第二十七条，京XX厂将物业出租的，本合同约定的京XX厂权利义务可由实际物业使用人享有和承担。同时，京XX厂、XX公司与张XX签订《物业管理确认书》，确定张XX为涉案房屋实际使用人，享有和承担《物业管理服务合同》中京XX厂的权利义务。XX京XX厂与张XX、XX公司签订《补充协议书（二）》，由XX公司承继了张XX的全部权利和义务，成为涉案房屋实际使用人，至此张XX享有和承担的《物业管理服务合同》中京XX厂的权利义务概括转移给了XX公司。XX公司作为涉案房屋的实际使用人，XX公司依据合同约定要求XX公司承担涉案房屋的物业费及相应的违约责任，于法有据，应予支持，因合同约定的违约金数额过高，一审法院予以酌减并无不当。
关于XX公司要求京XX厂承担连带责任一节，首先，京XX厂作为涉案房屋的业主，享受了物业服务带来的权益，亦应承担对应的义务；其次，《物业管理服务合同》第二十七条及《物业管理确认书》仅是增加了义务的承担者，并不能因此推断排除了京XX厂的合同义务；最XX，本案中物业服务企业与业主约定物业承租人亦有交纳物业服务费的义务与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条并无实质矛盾，故XX公司的该项诉讼请求应予支持，京XX厂要求不承担连带责任，依据不足，本院不予支持。
二审审理中，上诉人XX公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，依法本案按上诉人XX公司撤回上诉处理。
综上所述，京XX厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决XX公司向XX公司支付相应物业服务费及酌减XX的违约金，京XX厂对XX公司的上述债务承担连带给付责任，于法有据，应予维持，但XX公司的诉讼请求并未得到全部支持，一审判决在主文部分遗漏了驳回XX公司的其他诉讼请求，本院依法予以加判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2016）京0102民初2611号民事判决第一、二、三项；
二、驳回北京XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10676元，由北京XX公司、北京XX厂负担（自本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费21352元，由北京XX公司负担10676元（已交纳），由北京XX厂负担10676元（已交纳）。
本判决为终审判决。
曹慧敏律师