唐广飞律师
律师观点分析
【案情经过】
马某与某公司蔡都分公司签订《房屋租赁合同》，承租某小区部分楼层用于经营高端婚纱影楼，约定租期六年，马某支付首年租金6.5万元。随后马某与案外人签订装修合同，投入巨资进行精装修。但在装修门头时，某公司以马某经营业态与前一承租人冲突为由强行阻止施工，致使房屋闲置。马某遂起诉要求解除合同、返还租金6.5万元并赔偿各项损失100万元及律师费3.5万元。案件历经一审、二审发回重审。重审期间，法院查明涉案房屋系集体资产改建，未取得规划及施工许可。经法院释明，马某将第一项诉请变更为确认合同无效。为查明损失，马某申请装修造价鉴定，鉴定机构出具意见认定已完工造价为72.6万余元等。某公司不服申请重新鉴定，却因未按期交纳鉴定费被退案。
【争议焦点】
1. 涉案房屋租赁合同的效力认定及导致合同无效的过错责任比例划分；
2. 合同无效后，租金返还数额及房屋占有使用费的计算期限与标准；
3. 装饰装修物现值损失、鉴定费用及律师代理费的承担主体与具体金额认定；
4. 某公司及蔡都分公司作为共同赔偿责任主体的法律认定。
【裁判结果】
法院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反强制性规定，合同无效。某公司蔡都分公司未告知房屋瑕疵且阻止原告正常经营，承担80%主要过错责任；马某未核实房屋手续，承担20%次要责任。关于租金，扣除马某实际占有使用期间的费用3.7万余元，某公司应返还剩余租金2.7万余元。关于损失，法院采纳马某申请的鉴定意见，认定装修现值损失为72.9万余元。按80%责任比例，某公司及蔡都分公司应赔偿马某装修损失58.3万余元、鉴定费7200元及律师费2.8万元，合计61.9万余元。关于责任主体，蔡都分公司虽以自己名义签约，但加盖某公司印章，且分公司不具法人资格，故某公司应承担共同责任。最终判决确认合同无效，某公司及蔡都分公司共同返还租金2.7万余元并赔偿各项损失61.9万余元。
【律师价值】
唐广飞律师在本案中展现了精准的法律判断与出色的庭审应对能力。面对涉案房屋无规划许可的客观事实，唐律师敏锐察觉合同效力风险，及时指导当事人将“解除合同”变更为“确认合同无效”，避免了诉请被驳回的败诉风险。在证据组织上，唐律师积极推动司法鉴定程序，并在对方恶意拖延重新鉴定时，成功锁定原鉴定意见的证据效力。庭审中，唐律师精准剖析对方隐瞒瑕疵与阻止经营的违约本质，成功争取到80%的过错责任比例，最大化挽回了当事人的巨额装修及停业损失，实现了案件的全面胜诉。