开发商延期交房？还拿疫情当做借口？疫情也不代表全免责！房产合同纠纷一案

律师观点分析

　　当事人信息：

　　上诉人（原审原告）：邱XX，男，1996年2月8日出生，汉族，住广东省徐闻县。

　　委托诉讼代理人;梁南波律师，北京盈科（湛江）律师事务所律师。

　　上诉人（原审被告）：湛江XXXX有限公司，住所地徐闻县。

　　法定代表人∶陶XX，执行董事。

　　裁判分析过程：

　　本院认为∶本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条"第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查"的规定，本院对邱XX及XX公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查.根据邱XX及XX公司的上诉请求和理由，本案当事人二审争议以下焦点问题∶

　　一、关于在确定XX公司的逾期交房违约责任时，应否扣除疫情影响期问以及应扣除多长时间的问题.邱XX以XX公司未依合同约定在发生不可抗力60日内履行书面告知义务为由，上诉主张在确定XX公司的逾期交房违约责任时不应扣除疫情影响期问。因新冠肺炎疫情是众所周知的事实，XX公司未按合同约定履行通知义务虽存在瑕疵，但对新冠肺炎疫情是否会影响业江公司履行交房义务、应否顺延XX公司的交房时间并无实质影响。故邱XX以此为由主张不应扣除疫情影响期间XX公司的逾期交房违约责任，本院不予支持，邱XX还以疫情期间包括建筑行业本来就会停工的春节期间，及广东省已于2020年2月24日将重大突发卫生事件等级调整为二级、XX公司可以在2020年2月24日之后自行决定复工为由，上诉主张不应免除XX公司107天的逾期交房违约素任，本案中，在涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限届满前，我园多省市于2020年1月底爆发了新冠肺炎疫情，由于新冠肺炎疫情属于XX公司与邱XX在签订涉案合同时不能预见目不能避免的公共卫生灾害，属于不可抗力，故应根据新冠肺炎疫情对XX公司履行涉案合同造成的实际影响，来确定XX公司应承担的逾期交房违约责任。新冠脖炎疫情爆发后，我国多省市陆续实行严格的交通管制和人员管控，涉案工程施工受到部分施工人员返湛返岗受限、建筑材料供应、流通受阻等因素的严重影响。如前所述，由于建筑工程施工涉及多个环节，而疫情对工程施工的影响是多方面且持续的，故在政府依据疫情情况作出重大突发公共卫生事件三级响应调整之前，即使涉案工程可以在一定条件下逐渐复工，但影响施工的多种因素并非立刻消除，复工程度仍受疫情以及相关防疫政策影响，施工进度必然实际受阻，继而导致对交房时间造成实质影响。此外，由于2020年春节期间确处于疫情爆发期间，故该期问涉案工程施工所涉的各个环节必然受到疫情影响，并进而影响后续的施工环节及其整体工期，故不能简单的以春节本就不能工为由将春节期问从疫情影响期间中割裂出来，而应将该期间的疫情影响放在整个持续的施工过程中进行考虑。因此，基于上述实际影响以及公平原则考虑，一审酌情认定广东省启动一级响应至词整为三级响应的期间（从2020年1月23日起至2020年5月8日止，共计107天）为疫情影响的起止时间，免除107天的途期交房违约责任并无不当，本院予以确认。

　　二、关于XX公司应否承担逾期交房违约责任的问题。XX公司上诉主张扣除疫情影响期间后的交房时间为2021年4月17日，而在该交房期限届满前，其已于2021年4月8日具备交房条件，并于2021年3月份起陆续电话通知包括邱XX在内的购房者收房，邱XX是因其自身原因而未接收房屋，故其不应承担逾期交房违约责任。如前所述，涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间本为2020年12月31日，顺延受新冠肺炎疫情不可抗力影响的107天，交房时间则应为2021年4月17日，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，XX公司应以书百方式通知邱XX收房。因XX公司既未于2021年4月17日前将涉案房屋实际交付给邱XX，也未能举证证明其已书面告知邱XX在2021年4月17日前收房，故根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条"当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证器不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果"的规定，XX公司应承担举证不能的不利后果。XX公司以其已履行通知义务是邱XX因自身原因而逾期收房为由，上诉主张其不应承担途期交房违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。

　　三、关于逾期交房违约金应计至何日的问题。如前所述，涉案房屋于2021年4月8日符合交付条件后，XX公司还应依法书面通知邱XX在合理期限内收房，商品房买卖合同中约定出卖人负有通知买受人收房的义务旨在督促合同双方当事人积极履行合同，使合同目的尽快得到实现，而约定相应的通知方式亦旨在规范出卖人的通知行为，保证在双方对出卖人是否履行通知交房义务发生争议时能提供一定的判断标准。因此。如果有充分证据证明出卖人已通过合理的方式通知买受人收房，应当认定出卖人已向买受人履行通知义务，买受人基于合同的全面履行原则亦应当积极履行收房义务.因一审法院于2021年7月15日开庭审理本案时，XX公司已当庭告知邱XX涉案房屋已符合交房条件，在此情况下，邱XX至今未办理涉案房屋的交接手续，明显是怠于接收涉案房屋。综合以上实际情况，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款"当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿"的规定，一审酌情认定逾期交房违约金应计至合理收房期限届满之日即一审庭审之后三天2021年7月18日并无不当，本院予以维持。

　　裁判结果：

　　综上所述，邱XX、XX公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。

　　第一项的规定，判决如下;

　　驳回上诉、维持原判（当事人成功维护自己的权益）。

　　二审案件受理费1665元，由邱XX负短1212元（已预交），由湛江XXXX有限公司负担453元（已预交）。

　　本判决为终审判决。