商品房买卖合同纠纷案，房屋被二次销售怎么办

律师观点分析

原告：张三，淄博市淄川区村民。

委托诉讼代理人：刘美玲，山东路和桥律师事务所律师。

被告：淄博A房地产开发有限公司

张三向本院提出诉讼请求：

1.判令解除张三与A公司于2020年11月1日签订的《淄博恒大·养生谷商品房认购书》；

2.判令A公司返还张三所缴付的购房款130308元；

3.判令A公司适用定金罚则支付张三20000元；

4.本案诉讼费、保全费、保险费由A公司承担。诉讼过程中，张三变更第2项诉讼请求为：判令A公司返还张三所缴付的购房款130129元。

事实和理由：

2020年11月1日，张三与A公司签订《淄博恒大?养生谷商品房认购书》，约定张三认购淄博恒大?养生谷楼盘A15地块XX幢XXX号房，总金额652457元，采用分期付款方式。张三已依约支付购房款130492元（含优惠价363元，实付130129元），但A公司未按约定与张三签署《商品房买卖合同》，且将涉案房屋售与他人，构成根本违约。望判如所求。

A公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张三提交：1.张三与A公司签订的《淄博恒大?养生谷商品房认购书》一份，拟证明张三向A公司认购淄博恒大?养生谷楼盘A15地块XX幢XXX号房的事实；2.微信支付交易明细证明一份、银行交易明细二份、淄博恒大养生谷专用收据三份，拟证明张三依约支付定金20000元及购房款110129元，但A公司未按约定与张三签订《商品房买卖合同》，导致无法办理不动产网签手续，构成根本违约；3.张骞与A公司签订的《淄博恒大?养生谷商品房认购书》复印件一份，拟证明张三因A公司根本违约退房后，A公司已于2021年5月3日将涉案房屋再次出售给XX。A公司未到庭，亦未提交证据，视为其放弃举证及质证的权利。本院审核后认为，A公司与张骞签订的《淄博恒大?养生谷商品房认购书》系复印件，其来源和形式不符合法律规定，其他证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月29日，张三通过微信向恒大地产集团有限公司转账2000元。2020年11月1日，翟华煜代张三与A公司签订《淄博恒大·养生谷商品房认购书》一份，约定：张三向A公司认购淄博恒大?养生谷楼盘A15地块XX幢XXX号房，建筑面积103.68平方米，总价款为人民币652457元；张三同意签署本认购书时支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；付款方式为分期付款，即2020年11月3日前支付首期房款45246元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；2021年2月1日前付清65246元，2021年5月1日前付清65246元，2021年8月1日前付清65246元，2021年11月1日前付清65246元，2022年2月1日前付清65246元；2022年5月1日前付清65246元；2022年8月1日前付清97869元；2022年11月1日前付清剩余款项97866元。同日，张三通过翟华煜名下中国农业银行账户向A公司转账支付定金20000元、购房款43246元。2021年1月13日及同年1月17日，张三通过名下招商银行账户分别向A公司转账10000元、54883元。A公司为张三出具收据三份。后张三未再向A公司缴纳购房款，并向A公司申请退房退款，双方协商未果，张三提起本案诉讼，本院通过EMS向A公司送达起诉状副本等诉讼材料，A公司于2021年11月23日签收。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。张三与A公司签订的《淄博恒大?养生谷商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规，合法有效，双方均应按约履行。该商品房认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，性质属于商品房预约合同。张三已按约支付首期房款，A公司亦应按约与张三签订正式商品房买卖合同，在双方未签订正式买卖合同的情况下，张三继续履行支付购房款的义务，可以推定系A公司未于商品房认购书约定的时间与张三签订商品房买卖合同，对未能订立正式的商品房买卖合同存有一定的过错，致使合同目的无法实现，故对张三要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。张三以提起诉讼的方式依法主张解除合同，应自起诉状副本送达对方时即2021年11月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故对张三要求A公司返还已付购房款130129元的诉讼请求，本院予以支持。张三要求A公司双倍返还定金，证据不足，本院不予支持。张三主张的诉讼财产保全责任保险费不属于张三为实现债权必然产生的费用，且双方也未约定该费用由A公司承担，对张三的该项诉讼请求，本院不予支持。A公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利，本院可据已查明事实缺席判决。

综上所述，对张三的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：

一、张三与淄博A房地产开发有限公司于2020年11月1日签订的《淄博恒大?养生谷商品房认购书》于2021年11月23日解除；

二、淄博A房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还张三购房款130129元；

三、驳回张三的其他诉讼请求。