黄荣高律师
律师观点分析
一、简要案情
许X等人与某房开商签订《商品房买卖合同（预售）》，合同中约定了单价、交房时间、逾期交房的违法责任等内容，到了约定的交房时间，房开商却迟迟未通知交房，许X等人去找房开商询问，房开商称因为受高考、下雨等原因影响建设施工，所以不能按时交房，许X等人要求按合同约定赔偿逾期交房违约金时，房开商称这是合理原因导致逾期交房，不同意赔偿违约金。许X等人委托律师向法院起诉。
二、律师分析
本案争议的焦点是：房开商称因高考、下雨不能按约定时间交房不赔偿逾期交房违约金是否合理合法？
首先，要看合同约定。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任中约定，除了不可抗力外，房开商应向买受人支付逾期交房违约金，并没有约定高考、下雨导致延期交房可以不支付逾期交房违约金。
其次，要看高考、降雨是否不可抗力。《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”一般认为，不可抗力包括：1.自然灾害，比如地震、水灾、旱灾、暴风雪等，2.社会事件，比如战争、暴乱、军事封锁等。突发公共卫生事件也属于不可抗力，比如新冠疫情。但高考、降雨不属于不可抗力，理由如下：高考每年在固定月份进行，这是众所周知的事情，不属于“不能预见”的事件。一般的降雨基本上不会影响施工建设，在施工建设中可以克服，不属于“不能克服的客观情况。”另外，合同附件十一第二条“商品房交付”第7款约定：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：……（5）施工建设过程中遭遇三十年以上一遇的暴雨、大风、暴雪/或房屋所在地周围10公里范围内发生5级以上地震/或其他严重恶劣自然天气和自然灾害”，即属于“三十年以上一遇的暴雨”才能延期交房而不支付违约金。房开商作为专业的商品房项目开发、建设企业，进行项目的立项、勘查时，完全可以知悉本地的降雨情况，比如什么时候是雨季、雨季持续时间等等，能够预见并充分考虑到高考、降雨可能影响其施工建设，再确定交房时间，并在格式的《商品房买卖合同（预售）》约定交房时间。值得注意的是，房开商是格式商品房买卖合同文本的提供方，买受人在签订合同时，相对房开商来说是弱势的，不能对交房时间进行协商、变更，只能被迫接受。既然房开商已经把影响其施工建设的不利因素都考虑在内并确定交房时间，再以这些作为拒付违约金的理由，显然也是不诚信的表现。