A与连云港市XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

罗X与连云港市XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初3749号
原告罗X，
委托代理人A、B,江苏XX律师事务所律师，
被告连云港市XX公司，
法定代表人A,该公司董事长，
委托代理人A、B,江苏XX律师事务所律师，
原告A与被告连云港市XX公司（以下简称房开公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由代理审判员B适用简易程序公开开庭进行了审理,原告C的委托代理人B、被告房开公司的委托代理人C到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称,2009年7月28日,原、被告签订商品房买卖合同一份,约定原告购买被告的房屋,原告按约给付购房款,被告未按合同约定的交付时间和交付条件交付房屋，原告为减少损失扩大,在不具备验收条件的情况下,被迫于2014年6月1日实际使用房屋，合同约定交付时间为2009年12月31日,延迟交付1613天,被告应承担违约责任，被告未在约定的时间内提交产权备案资料,导致产权登记延期，为维护原告合法权益,特诉至贵院,请求判令被告支付逾期交房违约金71083元（从2010年1月1日至2014年6月1日,（418723.2元＋22235.4元）×1612天×0.1‰）、逾期办理产权登记违约金4187元（418723.2元×1%）,诉讼费用由被告承担，
被告房开公司辩称,1、原告要求支付逾期交房违约金无事实和法律依据,合同约定的房屋交付条件符合验收即可,房屋在2011年9月1日经四方验收合格,具备交付条件,原告在2011年6月已接收房屋使用,主张之后的违约金无依据,合同约定交房时间是2009年12月31日,原告自2010年1月1日起已知道权利被侵害,但原告从未向被告主张权利,诉求已超过法定诉讼时效,应不予支持，2、原告主张逾期交付车库违约金没有依据,双方未约定车库的交付时间和违约责任，3、原告主张逾期办理产权登记违约金无事实和法律依据,涉案房屋在2013年10月24日竣工验收备案,已具备办理产权登记的条件,被告于2013年11月2日通过报纸刊登公告及小区张贴通知的方式告知原告,涉案房屋具备办证条件,原告拖延办理房产证的责任由其自行承担,原告自实际使用房屋,知道具备办证条件后,至今已超过两年,超过诉讼时效依法应不予支持，请求驳回原告诉求，
经审理查明,2009年7月28日,原、被告签订《商品房买卖合同》一份,约定：原告购买被告开发的景山秀水F5-4-401号房屋,建筑面积为145.38平方米,合同总价款为418694元,另外,原告还购买车库,支付被告22235.4元，合同还约定,出卖人应当在2009年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房的,超过90日后,买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后80日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理,即：买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同签订后,因面积差,原告向被告交付了购房款418723.2元及车库款22235.4元,并交纳契税13227元，
涉案房屋于2011年9月份经四方验收,2013年10月24日经验收备案登记，2013年10月28日被告将办理产权证的相关材料报送产权处，涉案房屋的产权证已于2015年9月14日登记于原告A名下，
另查明,2013年11月2日,被告在连云港日报上登载公告,内容为“景山秀水东区XX购房户：景山秀水东区XX（E1-E9,F1-F9）已通过竣工备案验收,现已具备房屋产权初始登记条件，请东区,携带本人身份证、商品房买卖合同（原件）、购房发票（原件）及公共设施维修基金收据（原件）尽快到景山秀水西区XX（B15号楼底层,电话XX）领取办理房屋产权证的相关资料，连云港市XX公司”，同时,被告在XX内张贴该公告（通知），被告称因《商品房买卖合同》中无原告联系地址和电话,故通过报纸公告的形式通知原告房屋已具备交付入住和办理产权登记条件,对此,原告不予认可,原告认为,其购房时提交了本人的全部信息,被告作为开发商应建立客户档案,报纸公告应在其他方式穷尽的情况下才可使用,公告内容没有明确原告可以办理房屋交接手续,并没有要求原告上房，
诉讼中,原告陈述于2014年6月1日实际接收房屋,被告陈述2011年6月就交付了房屋,并申请本院向国网江苏省XX公司调去原告电力开户及使用情况，本院依法调取了原告涉案房屋的用电记录,显示原告于2012年6月交纳电费57元,从2013年2月开始每个双月都正常用电交费，
原告向本院申请两名证人出庭作证,证明原告A曾多次
向被告主张违约金,本案诉讼时效未过，被告质证意见为证人证言不属实,没有有效的书面材料相印证,且证人与被告因房屋买卖问题属于对立面,陈述不客观公正,不能作为认定事实的依据，
上述事实,有商品房买卖合同、发票、契税完税凭证、验收证明书、验收备案表、用电记录、民事判决书、证人证言及原、被告的当庭陈述等在案予以证实，
本院认为,原、被告签订的商品房买卖合同,系双方当事人真实意思表示,合法有效，原告已足额缴纳了购房款,被告应按约于2009年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用,依据原告涉案房屋的电费记录,可以认定原告于2012年6月已实际使用房屋,被告迟延交房应承担逾期交房的违约责任，依据证人证言,原告A于2012年起每年均向被告主张过违约金,证人在本案中与原、被告均无利害关系,故本院认定原告起诉未过诉讼时效，双方对车库虽未约定交付时间和违约责任,但车库系与房屋一同购买,原告要求车库与房屋一同交付并由被告承担违约责任并无不当，原告的逾期交房违约金应自2010年1月1日起计算至2012年5月31日,共计882天,经计算违约金为38892.5元[（418723.2+22235.4）×882×0.1‰]，合同约定被告应在商品房交付使用后80日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,被告于2013年10月28日将办理产权证的相关材料报送产权处,该日期自原告实际接收房屋已超出80天,被告应按合同约定按已付房价款的1%向原告支付违约金,即4187.2元（418723.2×1%），依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下：
一、被告连云港市XX公司于本判决生效后十日内给付原告A逾期交房违约金38892.5元；
二、被告连云港市XX公司于本判决生效后十日内给付原告B逾期办证违约金4187.2元；
三、驳回原告C的其他诉讼请求，
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费用1680元,由原告A负担800元,由被告连云港市XX公司负担880元，（原告已预交,被告将此款于给付上述款项时一并给付原告）
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行,帐号：440××94，
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定,本判决生效后,权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行,申请强制执行期限为二年，
代理审判员　　A
二〇一六年七月二十五日
书　记　员　　B附：法律条文及上诉须知
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务，
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定,现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务，应自上诉人上诉时未交纳上诉费的,应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费,同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院,亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的,本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定,报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理，
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力，
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行