戴高明律师
律师观点分析
王X与陈XX、陈XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初3934号
原告：王X,男,1985年7月11日生,汉族,住江苏省沛县。
委托诉讼代理人：A,江苏XX律师事务所律师。
被告：A,女,1971年6月28日生,汉族,住连云港市XX。
委托诉讼代理人：A,江苏XX律师事务所律师。
被告：A,男,1951年9月18日生,汉族,住连云港市XX。
委托诉讼代理人：A,江苏XX律师事务所律师。
第三人：连云港XX公司,住所地连云港市XX。
法定代表人：A,总经理。
委托诉讼代理人：A、封启发,江苏XX律师事务所律师。
原告A与被告B、C、第三人连云港XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告A的委托诉讼代理人B、被告C的委托诉讼代理人D、被告E的委托诉讼代理人F、第三人XX公司的委托诉讼代理人封启发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告A向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告双倍返还购房定金共计60000元；2.由被告承担本案的律师费用6000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月20日,被告A作为被告B的代理人在第三人作为中介参与下与原告签订了房产交易委托代理协议。协议约定,被告将坐落于新浦区公园新村14号楼1单XX的房屋出售给原告,原告向被告支付30000元购房定金。合同签订后,被告A明确拒绝履行协议。
被告A辩称,原告诉求无事实与法律依据,该合同不是我签署的,原告及第三人对签订的合同存在重大过错,诱使被告A签订该合同,该合同系无效合同。
被告A辩称,1、涉案合同系我在原告再三要求下与原告所签,在订立合同之前,原告明知我不具有处分涉案房屋的权利,根据合同法第五十一条之规定,原告存在过错,只能主张返还30000元款项,双方不能适用定金罚则。2、合同是有效的,但是无法履行,因为我与被告A不构成表见代理。
第三人XX公司辩称,该合同是被告A授权被告B签署的,是有效合同。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房产交易委托代理协议、收条、通话录音、律师费发票等证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：涉案的位于连云港市新浦区（现海州区）公园新村14号楼1单XX房屋（丘号110130-7）登记在被告A名下,系A单独所有。被告A与B系父女关系。
2017年2月20日,原告A（买方、乙方）、被告B（卖方、甲方）、C（甲方代理人）及第三人XX公司（丙方）签订《房产交易委托代理协议》,A在乙方处签字,A在甲方代理人处签字,甲方处“A”的签字系B所签,XX公司在合同上加盖公章。协议约定：第一条：甲方所出售的房屋已具备上市出售条件,甲方同意将自有的住房及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方。1、房屋坐落：新浦区公园新村14号楼1单XX,房屋现状：（1）结构混合、（2）楼层5/5、（3）户型3+2+1、（4）建筑面积119.19、（5）建成日期2001、（6）房屋性质住宅、丘号110130-7。乙方对甲方所出售的住房和附属设施及装潢,已充分了解,愿意购买上述房屋。第二条：甲乙双方同意上述房屋成交总价为852000元（上述成交价包括附属设施）自行车库约12平方（无证）,电视机1台,沙发一组,厨房卫生间保持不动……本合同签订后,乙方向甲方支付30000元作为购房定金,购房定金冲抵购房首付款……第六条：甲乙丙三方合同签订后,乙方如中途悔约或在约定时间内不来办理相关手续,应书面通知甲方、丙方,且购房定金归甲方所有,甲方如中途悔约或在约定时间内不来办理相关手续,应书面通知乙方、丙方,并自悔约之日起十日内应以乙方所付定金的双倍付款返还至乙方,作为赔偿乙方的损失费。丙方不退还甲、乙双方各自代理佣金,并由悔约方承担一切代理费用,包括但不仅限于丙方追索违约赔偿的诉讼费、律师费。该协议还对其他事项作了约定。
2017年2月20日,被告A出具《收条》一份,载明“今收到A买房新浦区公园新XX14#楼1单元501室定金（￥30000）元大写叁万元整B代理人C”。该《收条》上“A”的签字系被告B所写。该笔30000元定金仍在被告A处。
另查明,在签订《房产交易委托代理协议》前后,A均未到场。没有证据能够证实被告A签订《房产交易委托代理协议》得到了涉案房屋权利人B的授权或追认。庭审中,被告A明确不同意出卖涉案房屋给原告。
本院认为,本案争议焦点为1、《房产交易委托代理协议》的合同相对人是谁,该合同是否有效,对A是否具有约束力；2、原告要求两被告双倍返还购房定金并承担本案律师费用有无依据。
针对第一个争议焦点,本院认为,尽管《房产交易委托代理协议》载明A系涉案房屋出卖人、B系出卖人A的代理人,但被告A并未在该合同上签字,没有证据能够证实被告A出卖涉案房屋给原告B得到了C的授权或追认,且庭审中A明确不同意出卖涉案房屋给原告,故该《房产交易委托代理协议》对被告A没有约束力,A不是该合同的相对人；B没有得到授权却又在该合同上签字,应认定为A系该合同相对人、系涉案房屋的出卖人,该合同对被告A有约束力。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。依据上述规定,尽管被告A对涉案房屋没有处分权,但原告A与被告B签订的《房产交易委托代理协议》有效。
对于第二个争议焦点,本院认为,鉴于A于庭审中明确不同意出卖涉案房屋给原告,故在客观上A无法继续履行合同、将涉案房屋过户至原告名下,被告A构成违约,依照定金罚则,被告A应双倍返还原告购房定金60000元。由于A并非合同相对人,故原告诉求被告A双倍返还购房定金,没有事实与法律依据,本院不予支持。
对于原告诉求的律师费,鉴于原告与被告A签订的《房产交易委托代理协议》对于律师费的承担没有明确约定,且A并非合同相对人,故原告诉求被告A、B承担律师费没有依据,本院不予支持。
综上,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：
一、被告A于本判决发生法律效力后十日内双倍返还原告B定金60000元；
二、驳回原告B的其他诉讼请求。
案件受理费1450元（原告已预交）,由被告A负担1318元,原告B负担132元。
如不服本判决,可在收到判决书之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定,按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市XX,账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定,本判决生效后,权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行,申请强制执行期限为二年。
审 判 长 刘XX
代理审判员 董XX
人民陪审员 韩XX
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 李XX
法律条文和上诉须知
一、法律条文
（一）、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定,现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的,应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费,同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院,亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的,本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定,报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市XX