A与B、连XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

王X与李XX、连XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初1248号
原告王X。
委托代理人A、B,江苏XX律师事务所律师。
被告A。
委托代理人A,江苏XX律师事务所律师。
被告连XX公司,住所地连云港市XX。
法定代表人A,执行董事。
委托代理人A、B,江苏XX律师事务所律师。
原告A诉被告B、连XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由代理审判员A用简易程序公开开庭进行了审理。原告A的委托代理人B、C,被告A及其委托代理人B,XX公司的委托代理人A到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告A诉称,原、被告于2004年9月6日签订房屋租赁合同,约定原告将位于海州区市化路59号列奇达XX的房屋出租给被告使用,租赁期限自2004年10月1日至2015年12月31日止,月租金为2055.8元,租金按季结算,被告应于每季度前10日交付原告,每逾期一日,被告应按月租金额的千分之十向原告支付违约金。鉴于被告自2015年8月1日至今未向原告支付租金,且合同到期后未依约将租赁房屋恢复原状返还原告,故原告诉至法院,请求依法判令：1.被告支付自2015年8月1日至2016年2月29日的租金、房屋占有使用费14390.6元、违约金13116.4元（按照协议约定的日违约金20.56元/日计算,2015年1月至4月租金实付日期为2015年5月18日,逾期148天；2015年5月至7月实付租金日期为2015年8月1日,逾期100天；2015年8月1日至2016年2月29日租金未付,总计逾期390天）,共计27507元；2.被告依据合同约定将涉案房屋恢复原状、返还原告；并由被告承担本案的诉讼费用。
被告A辩称：1.已在使用涉案房屋期间全额支付了租金；2.2014年10月31日,已将涉案房屋的租赁合同项下的权利、义务全部转让给被告XX公司,该转让行为已得到原告的认可,我已全面退出租赁；3.租赁合同转让后,被告XX公司已支付原告10个月租金,合同转让已实际履行,租赁合同相对方是原告和被告XX公司,我不应承担给付租金的责任。
被告XX公司辩称,1.涉案房屋由被告A于2014年10月31日转本公司承租,公司从2014年11月1日起向原告支付租金,被告A已退出租赁关系；2.原告主张的违约金计算过高,远超原告的损失,应当按照中国人民银行同期贷款的利率标准予以计算,请求法庭予以调整；3.涉案房屋已按照契约约定拆除隔墙和卷帘门,与其他业主的房屋作为一个整体出租,如解除合同恢复原状,对双方的损失过大,希望继续履行合同。
经审理查明,座落于连云港市XX,建筑面积46.73平方米的门面房为A所有。原告A系B女儿。A于2009年11月28日死亡,涉案房屋作为遗产,由原告A继承。涉案房屋于2013年4月16日登记在原告A名下,为A和B共同共有。在本案审理过程中,A放弃向被告主张租金、逾期付款违约金等权利,该权利由原告A一人享有。
2004年9月6日,A与被告B作为法定代表人的连XX（为个人独资企业,已于2009年9月23日注销）签订《房地产租赁契约》,约定原告将其所有的坐落于本市新浦区（现海州区）市化路列奇达XX,建筑面积46.73平方米的门面房出租给连XX作商业用房使用,租赁期限自2004年10月1日起至2015年12月31日止,租金按季结算,于每季的前10日交付原告。2004年10月1日至2014年9月30日的年租金为22430元。2014年10月1日至2015年12月31日的年租金为24670元。如被告逾期交付房租,每逾期一日,须向原告支付月租金额的千分之十的违约金。A（甲方）与连XX（乙方）当日又签订了《补充协议》,载明：一、同意乙方对所租商铺拆除隔墙及卷帘门,合同到期后如不续租,提前一个月恢复商铺原样,以XX达公司花园广场竣工图及甲方房产证和附着物塑封照片为准。二、同意乙方对列奇达XX中空加层封闭,东西南北各加无框玻璃门作商场使用和拆除广场中空内雕塑。三、协议到期,甲方如继续出租,同等条件乙方优先……。被告A在《房地产租赁契约》及《补充协议》上加盖了“连云港XX”的印章并在法定代表人处签名。合同签订后,连XX在包括涉案原告房屋在内的列奇达XX从事家具经营活动,连XX注销后,被告A继续在上述场地从事家具经营活动,向原告A支付租金。2014年11月1日,被告A与B签订《协议书》,被告A将其承租的包括涉案房屋在内的用于经营金泰家具城的所有房屋自2014年11月1日转租给B。A于2014年12月11日成立XX公司,从事家具经营活动。被告A将涉案房屋转租给B后,双方找到原告并将转租事实告知原告A,于2014年12月25日在A与被告B签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》上增加“此合同转让给连XX公司”字样,被告XX公司在增加文字部分加盖了公司印章。被告XX公司支付原告A房屋租金至2015年7月31日,其中：2015年1月至4月租金于2015年5月18日支付,2015年5月至7月租金于2015年8月1日支付。
上述事实,有原、被告当庭陈述,原告举证的《房地产租赁契约》及《补充协议》、工商登记资料,被告A举证的《协议书》,被告XX公司举证的《协议书》及工商登记材料等证据在案予以证实。
本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,A与连XX签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》,合法有效,被告XX公司在上述两份协议上增添“此合同转让给连XX公司”,视为两份合同中承租方的权利义务转至被告XX公司名下,被告XX公司应依照约定支付租金、承担逾期付款违约金；并按照协议约定的租金标准支付租赁期满后继续占有使用涉案房屋的房屋占有使用费。因租赁期限届满,原告A与被告XX公司未达成新的租赁合同,租金如何支付双方未达成一致意见,故原告A要求被告XX公司支付占有使用涉案房屋期间的逾期付款违约金,无事实和法律依据,本院不予支持。被告XX公司应支付原告A2015年8月1日至2015年12月31日的租金和2016年1月1日至2016年2月29日的房屋占有使用费共计14391元（24670元÷12×7）,原告A主张14390.6元租金、房屋占有使用费,未超出实际应得金额,本院予以支持。对于逾期付款违约金,双方约定明显过高,本院依法调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算。被告XX公司应付原告A的逾期付款违约金分为五部分：1.2015年1月至3月租金6167.5元（24670元÷4）应在2015年1月10日前支付,但其实际付款日期为2015年5月18日,应以6167.5元为基数,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2015年1月10日至2015年5月18日期间的利息；2.2015年4月至6月租金6167.5元（24670元÷4）应在2015年4月10日前支付,但其实际付款日期为2015年5月18日,应以6167.5元为基数,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2015年4月10日至2015年5月18日期间的利息；3.2015年7月租金2055.8元（24670元÷12）应在2015年7月10日前支付,但其实际付款日期为2015年8月1日,应以2055.8元为基数,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2015年7月10日至2015年8月1日期间的利息；4.2015年8月至9月租金4111.67元（24670元÷12×2）应在2015年7月10日前支付,但其截至2016年2月29日仍未支付,应以4111.67元为基数,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2015年7月10日至2016年2月29日期间的利息；5.2015年10月至12月租金6167.5元（24670元÷4）,应在2015年10月10日前支付,但其截至2016年2月29日仍未支付,应以6167.5元为基数,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2015年10月10日至2016年2月29日期间的利息。租赁期限届满后,双方未达成新的租赁合同,原告对被告XX公司继续使用房屋产生异议,故被告XX公司应当按照约定将涉案房屋恢复原状,返还原告,故对原告要求被告恢复原状,返还房屋的诉讼请求,本院予以支持。原告A主张被告B与被告XX公司共同承担上述责任,无事实和法律依据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：
一、被告连XX公司于本判决生效后十日内给付原告A2015年8月1日至2016年2月29日租金、房屋占有使用费14390.6元及逾期付款违约金（1.以6167.5元为基数,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2015年1月10日至2015年5月18日期间的利息；2.以6167.5元为基数,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2015年4月10日至2015年5月18日期间的利息；3.以2055.8元为基数,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2015年7月10日至2015年8月1日期间的利息；4.以4111.67元为基数,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2015年7月10日至2016年2月29日期间的利息；5.以6167.5元为基数,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍支付2015年10月10日至2016年2月29日期间的利息。）
二、被告连XX公司于本判决生效后三十日内将位于连云港市海州区市化路列奇达XX59号门面恢复原状并返还原告A。
三、驳回原告A其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费490元（原告已预交）,由被告连XX公司负担,于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费490元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市XX,帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定,本判决生效后,权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行,申请执行期限为二年。
代理审判员　A
二〇一六年五月二十五日
书　记　员　B
法律条文及上诉须知
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
（二）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据