A与B、连XXXX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

陈XX与李XX、连XXXX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书



连XX市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初1243号
原告陈XX,男,1970年8月17日生,请输入对应的参数,汉族,住连XX市XX。
委托代理人A、B,江苏XX律师事务所律师。
被告A,男,1962年4月26日生,请输入对应的参数,汉族,住连XX市XX。
委托代理人A,江苏XX律师事务所律师。
被告连XXXX公司,住所地连XX市XX。
法定代表人A,该公司总经理。
委托代理人A、B,江苏XX律师事务所律师。
原告A与连XXXX具城、B、连XXXX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年2月25日立案受理后,依法由审判员A适用小额诉讼程序,于2016年3月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序,依法组成合议庭,于2016年6月8日公开开庭进行了审理。在审理过程中,原告主动申请撤回对连XXXX具城的起诉,本院予以准许。原告A的委托代理人B、被告C的委托代理人D及XX公司的委托代理人E到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告A诉称,原、被告于2004年7月16日签订房屋租赁合同,约定原告将位于海州区市化路59号列奇达XX的房屋出租给被告使用,租赁期限自2004年9月1日起至2015年12月31日止,租金为836元每月,租金按季结算,被告应于每季度前10日交付原告,每逾期一日,按月租金额的千分之五向原告支付违约金。鉴于被告自2015年1月1日至今未向原告支付租金,且合同到期后未依约将房屋恢复原状返还原告,特诉至贵院,请求判令:1、被告支付原告租金8204元、违约金5225元（自2015年1月1日计算至起诉之日,按日千分之五计算）,总计13429元；2、被告依据合同约定将涉案房屋恢复原状、返还原告；3、诉讼费用由被告承担。
被告A辩称,我承租原告的房屋在2014年10月30日转租给了被告XX公司,并告知了原告,XX公司也在我与原告签订的合同下面标注了权利义务转让给XX公司,原告也予以认可,在我租赁期间并未欠原告租金,请求法院依法驳回原告对我的诉讼请求。
被告XX公司辩称,涉案房屋由被告A于2014年10月31日转给实际控制人为B的XX公司,XX公司应该从2014年11月1日开始付租金给原告,原告的违约金计算过高,远超原告的损失,应该按照中国人民银行同期贷款利率计算,请求法庭予以调整。
经审理查明,2004年2月11日,被告A成立连XXXX,2008年6月10日变更为连XXXX,2009年9月23日,连XXXX注销。
2004年7月16日,原告A与被告B代表的连XXXX签订《房地产租赁契约》一份,双方约定：1、原告将其所有的坐落于本市××（现××）市化路××广场××号（建筑面积33.43平方米）的门面出租给连XX金泰家具城作商业用房使用；2、租赁期限自2014年9月1日起至2015年12月31日止；3、月租金836元,按季结算,于每季的前10日内交付原告；4、如承租人逾期交付房租,每逾期一日,须按月租金额的千分之五向原告支付违约金。同日,原告A（甲方）与被告B代表的连XXXX（乙方）又签订了《补充协议》一份,双方约定：一、同意乙方对所租商铺拆除隔墙及卷帘门,合同到期后恢复商铺原样,（甲方在原建筑平面图纸上签字认可原面积）；二、同意乙方对列奇达XX中空加层封闭,东西南北各加无框玻璃门作商场使用和拆除广场中空内雕塑；三、协议到期,甲方如继续出租,同等条件乙方优先。补充协议还就双方其他权利义务作了约定。被告A在上述《房地产租赁契约》及《补充协议》上签字并加盖了连XXXX的印章。合同签订后,被告A在包括涉案房屋在内的列奇达XX从事家具经营活动。2014年11月1日,被告A与B签订《协议书》,被告A将其承租的包括涉案房屋在内的用于经营金泰家具城的所有房屋自2014年11月1日转租给B。A于2014年12月11日在上述房屋成立XX公司,继续从事家具经营活动。被告A将涉案房屋转租给B后,双方找到原告并将转租事实告知原告,同时在原告持有的与被告A签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》上增加“此合同转让给连XXXX公司”字样,被告XX公司在增加文字部分加盖了印章。
被告XX公司按季度支付原告A房屋租金至2014年12月31日,后于2015年10月13日支付租金3500元,此后再未支付租金。现原告诉至本院请求被告支付租金及违约金,将涉案房屋恢复原状并返还房屋。庭审中,被告XX公司认为,原告主张的违约金过高,请求本院予以调整。
上述事实,有原、被告的当庭陈述及原告所举的《房地产租赁契约》、《补充协议》、规划图、民事判决书、被告A所举的《协议书》、被告XX公司所举的《协议书》、工商登记材料等证据在案予以证实。
本院认为,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原告与被告A代表的连XXXX签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》合法有效,被告XX公司在上述两份协议上增添“此合同转让给连XXXX公司”,视为将两份合同中权利义务转至被告XX公司名下,被告XX公司应依照约定支付租金、承担逾期付款违约金,并按照协议约定的租金标准支付租赁期满后继续占有使用涉案房屋的房屋占有使用费,故原告要求被告XX公司支付其剩余租金及2016年1月1日至2016年2月29日的房屋占有使用费8204元,被告XX公司没有异议,本院依法予以支持。因租赁期限届满,原告A与被告XX公司未达成新的租赁合同,租金如何支付双方未达成一致意见,故原告A要求被告XX公司支付占有使用涉案房屋期间的逾期付款违约金,无事实和法律依据,本院不予支持。对于逾期付款违约金,双方约定明显过高,本院依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。被告XX公司应付原告A的逾期付款违约金分为四部分：1、2015年1月至3月的租金2508元应在2015年1月10日前支付；2、2015年4月至6月租金2508元应在2015年4月10日前支付；3、2015年7月至9月租金2508元应在2015年7月10日前支付；4、2015年10月至12月租金2508元应在2015年10月10日前支付,因被告XX公司于2015年10月13日给付原告租金3500元,故2015年5月1日前的逾期付款违约金计算至2015年10月13日。租赁期限届满后,双方未达成新的租赁合同,原告A对被告XX公司继续使用房屋产生异议,被告XX公司应当按照双方约定将房屋恢复原状并返还原告A,故本院对原告A要求被告恢复原状、返还房屋的诉讼请求予以支持。原告A主张被告B与被告XX公司承担连带责任,无事实和法律依据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：
一、被告连XXXX公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告A租赁期间剩余租金及2016年1月1日至2016年2月29日的房屋占有使用费共计8204元及逾期付款违约金（其中以2508元为本金,自2015年1月11日起计算至2015年10月13日止；以836元为本金,自2015年4月11日起计算至2015年10月13日止；以1672元为本金,自2015年4月11日起计算至2016年2月25日止；以2508元为本金,自2015年7月11日起计算至2016年2月25日止；以2508元为本金,自2015年10月11日起计算至2016年2月25日止；均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）；
二、被告连XXXX公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于连XX市海州区市化路列奇达XX45号门面恢复原状并返还给原告陈XX；
三、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费140元（原告已预交）,由原告A负担40元,由被告连XXXX公司负担100元,于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于连XX市中级人民法院。同时应向连XX市中级人民法院预交上诉案件受理费。连XX市中级人民法院开户行：连XX市农行苍梧支行,帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定,本判决生效后,权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行,申请执行期限为二年。
审　判　长　　A
代理审判员　　B
人民陪审员　　C
二〇一六年六月二十三日
书　记　员　　D
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定,以及刑事判决、裁定中的财产部分,由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书,由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定,现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的,应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费,同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院,亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的,本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定,报连XX市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连XX市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连XX市农业银行苍梧支行