A与B、连云港XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

吴XX与李XX、连云港XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初1241号
原告吴XX，
委托代理人A、B,XXXX律师事务所律师，
被告A，
委托代理人A,XXXX律师事务所律师，
被告连云港XX公司,住所地连云港市海州区XX59号列奇达XX3层5号门面，
法定代表人A,执行董事，
委托代理人A、B,XXXX律师事务所律师，
原告A诉被告B、连云港XX公司（以下简称御宅公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员B适用简易程序公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B、C,被告B及其委托代理人B,御宅公司的委托代理人C到庭参加诉讼，后本案转为普通程序,本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告A的委托代理人B、被告C的委托代理人D、被告御宅公司的委托代理人E到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称,原、被告于2004年7月10日签订房屋租赁合同,约定原告将位于海州区XX59号列奇达花园广场的房屋出租给被告使用,租赁期限自2004年9月1日至2015年12月31日止,前十年月租金为1250元,第十一年为1375元,租金按季结算,被告应于每季度前10日交付原告,每逾期一日,被告应按月租金额的千分之五向原告支付违约金，鉴于被告自2014年11月1日至今未向原告支付租金,且合同到期后未依约将房屋恢复原状返还原告,特诉至贵院,请求判令1、被告支付租金22000元、违约金10931元,总计32931元；2、判令被告依据合同约定将涉案房屋恢复原状、返还原告；3、诉讼费用由被告承担，庭审中,原告明确租金诉求为要求被告支付租金或占有使用费至实际返还房屋之日止，
被告A辩称,1、我承租原告的房屋在2014年10月31日转租给了被告御宅公司,并告知了原告，2、在我使用期间,并不欠原告租金，
被告御宅公司辩称,1、涉案房屋由被告A于2014年10月31日转给实际控制人为B的御宅公司,御宅公司应该从2014年11月1日开始付租金给原告,应支付给原告的租金为21750元，2、原告的违约金计算过高,远超原告的损失,应该按照中国人民银行同期贷款的利率标准予以计算,请求法庭予以调整，
经审理查明,2004年2月11日,被告A成立连云港XX,2008年6月10日变更为连云港XX,2009年9月23日,连云港XX注销，2004年7月10日,原告A与被告B代表的连云港XX签订《房地产租赁契约》,约定原告将其所有的坐落于本市新浦区（现海州区）市化路59号列奇达花园广场47号门面,建筑面积50.19平方米的门面出租给连云港XX作商业用房使用,租赁期限自2014年9月1日起至2015年12月31日止,月租金1250元,租金按季结算,于每季的前10日内交付原告，同时约定第11年租金按照15000元的10%递增,即为16500元，如承租人逾期交付房租,每逾期一日,须按月租金额的千分之五向原告支付违约金，同日,原告A与被告B代表的连云港XX又签订了《补充协议》,载明：一、同意乙方（连云港XX）对所租商铺拆除隔墙及卷帘门,合同到期后恢复商铺原样,（甲方 在原建筑平面图纸上签字认可原面积），二、同意乙方对列奇达花园广场中空加层封闭,东西南北各加无框玻璃门作商场使用和拆除广场中空内雕塑，三、协议到期,甲方如继续出租,同等条件乙方优先……，被告A在《房地产租赁契约》及《补充协议》上签字并加盖了连云港XX的印章，合同签订后,被告A在包括涉案原告房屋在内的列奇达花园广场从事家具经营活动，2014年11月1日,被告A与B签订《协议书》,被告B将其承租的包括涉案房屋在内的用于经营金泰家具城的所有房屋自2014年11月1日转租给B，A于2014年12月11日在上述房屋成立御宅公司,继续从事家具经营活动，被告A将涉案房屋转租给B后,双方找到原告并将转租事实告知原告,同时在原告与被告B签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》上增加“此合同转让给连云港XX公司”字样,被告御宅公司在增加文字部分加盖了印章，
现原告诉至本院请求被告支付租金及违约金,将涉案房屋恢复原状并返还房屋，庭审中,被告御宅公司认为,原告主张的违约金过高,请求本院予以调整，原告及被告A均认可《房地产租赁契约》及《补充协议》中承租人权利义务由B个人承受，诉讼A,涉案房屋的共有人B向本院出具《申明》,表示“放弃向被告主张租金、逾期付款违约金等权利,该权利由原告C一人享有”，
上述事实,有原、被告当庭陈述,原告举证的《房地产租赁契约》及《补充协议》、连云港XX工商登记资料,被告A举证的《协议书》,被告御宅公司举证的《协议书》及工商登记材料等证据在案予以证实，
本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中,原告与被告A代表的连云港XX签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》,合法有效，合同履行过程中,经原告同意,原告与连云港XX签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》中权利义务于2014年11月1日转至被告御宅公司名下,被告御宅公司应当按照上述两份协议的约定履行合同义务,按季支付租金，被告A将上述两份协议中权利义务于2014年11月1日转至被告御宅公司名下,故2014年11月1日至2015年12月31日的租金19250元（1250×1.1×14）及逾期付款违约金由被告御宅公司承担，对于逾期付款违约金,约定明显过高,本院依法调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止，涉案租赁合同于2015年12月31日届满,合同届满后,双方未达成新的租赁合同,原告对被告御宅公司继续使用房屋产生异议,故被告御宅公司应当按照双方约定将房屋恢复原状,返还原告,故本院对原告要求被告恢复原状,返还房屋的诉讼请求,予以支持，合同届满后,被告御宅公司继续使用原告房屋,应当参照原合同租金的约定向原告支付房屋占有使用费，为此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定,判决如下：
一、被告连云港XX公司于本判决生效后十日内给付原告A房屋租金人民币19250元及违约金（以2750元为本金,自2014年10月11日开始计算；以4125元为本金,分别自2015年1月11日、2015年4月11日、2015年7月11日、2015年10月11日,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）；
二、被告连云港XX公司于本判决生效后十日内给付原告B房屋占有使用费（按照年16500元自2016年1月1日计算至实际返还房屋之日止）；
三、被告连云港XX公司于本判决生效后三十日内将位于连云港市海州区XX59号列奇达XX47号门面恢复原状并返还原告C；
四、驳回原告D其他诉讼请求，
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费620元（原告已预交）,由原告A负担120元,由被告连云港XX公司负担500元,被告连云港XX公司负担部分于给付上述款项时一并给付原告，
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行,帐号：44×××94，
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定,本判决生效后,权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行,申请强制执行期限为二年，
审　判　长　　A
审　判　员　　B
代理审判员　　C
二〇一六年六月十六日
书　记　员　　李　红
法律条文及上诉须知
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务，
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，
第二百三十六条租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期，
（二）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持，
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理，
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定,现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务，应自上诉人上诉时未交纳上诉费的,应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费,同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院,亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的,本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定,报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理，
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力，
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行