戴高明律师
律师观点分析
张XX与连云港XX公司、李XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏07民终2802号
上诉人（原审被告）：连云港XX公司,住所地连云港市海州区XX59号列奇达XX门面。
法定代表人：A,该公司执行董事。
委托诉讼代理人：A、B,江苏XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：A。
委托诉讼代理人：A、B,江苏XX律师事务所律师。
原审被告：A。
委托诉讼代理人：A。
上诉人连云港XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人A,原审被告A房屋租赁合同纠纷一案,不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1245号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案受理后,依法组成合议庭,于2016年8月24日、9月6日公开开庭审理了本案,上诉人XX公司的委托诉讼代理人A,被上诉人A的委托诉讼代理人B,原审第三人A（8月24日到庭）及其委托诉讼代理人B（9月6日到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人XX公司不服一审判决,向本院提起上诉称：一、将逾期付款违约金计算标准改判为按照中国XX银行发布的同期同类贷款利率计算；二、撤销一审判决第三项,改判为上诉人于判决生效后三个月内将48号商铺返还给被上诉人；三、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：1、一审判决的逾期付款违约金过高,远超A的损失,应改判为按照中国XX银行发布的同期同类贷款利率计算。2、一审法院判决三十日恢复原状、返还房屋的宽限期过短,客观上不能实现,应延长至三个月。除A将房屋租给上诉人外,还有多家出租户将房屋整体出租给上诉人,上诉人将以上多家房屋恢复原状至少三个月时间。
被上诉人A答辩称：1、关于违约金计算标准,双方已经在合同明确约定,上诉人主张按照同期银行贷款利息计算没有法律依据,一审法院按照同期银行贷款利率1.3倍计算是考虑到一审中上诉人认为违约金计算过高依法做出的。2、关于返还门面的期限问题,一审判决合理合法。3、关于上诉请求第三项没有法律依据。
原审被告李XX答辩称：对一审法院判决答辩人欠被上诉人4个月租金有异议,实际欠8.9.10三个月租金,租金是3402元。请求二审法院改判。另外,同意上诉人意见。
张XX向一审法院起诉请求：XX公司依据合同约定将涉案房屋恢复原状、返还张XX；诉讼费用由XX公司、李XX承担。一审庭审中,A明确租金诉求为要求支付租金或占有使用费至实际返还房屋之日止。
一审法院认定事实：2004年2月11日,A成立连云港XX,2008年6月10日变更为连云港XX,2009年9月23日,连云港XX注销。2004年7月10日,A与B代表的连云港XX签订《房地产租赁契约》,约定A将其所有的坐落于本市新浦区（现海州区）市化路列奇达XX,建筑面积45.39平方米的门面出租给连云港XX作商业用房使用,租赁期限自2004年9月1日起至2015年12月31日止,月租金1134元,于每月10日前交付A。同时约定第11年租金按照13608元的10%递增,即为14968元,如承租人逾期交付房租,每逾期一日,须按月租金额的千分之五向A支付违约金。同日,A与B代表的连云港XX又签订了《补充协议》,载明：一、同意乙方（连云港XX）对所租商铺拆除隔墙及卷帘门,合同到期后恢复商铺原样,（甲方 在原建筑平面图纸上签字认可原面积）。二、同意乙方对列奇达XX中空加层封闭,东西南北各加无框玻璃门作商场使用和拆除广场中空内雕塑。三、协议到期,甲方如继续出租,同等条件乙方优先……。A在《房地产租赁契约》及《补充协议》上签字并加盖了连云港XX的印章。合同签订后,A在包括涉案B房屋在内的列奇达XX从事家具经营活动。2014年11月1日,A与B签订《协议书》,A将其承租的包括涉案房屋在内的用于经营金泰家具城的所有房屋自2014年11月1日转租给孙XX。A于2014年12月11日在上述房屋成立XX公司,继续从事家具经营活动。A将涉案房屋转租给孙XX后,双方找到A并将转租事实告知A,同时在A与B签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》上增加”此合同转让给连云港XX公司”字样,XX公司在增加文字部分加盖了印章。
A支付B房屋租金至2014年6月30日。现张XX诉至一审法院请求李XX、XX公司支付租金及违约金,将涉案房屋恢复原状并返还房屋。一审庭审中,XX公司认为,A主张的违约金过高,请求一审法院予以调整。A及B均认可《房地产租赁契约》及《补充协议》中承租人权利义务由B个人承受。
一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案,A与B代表的连云港XX签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》,合法有效,因连云港XX现已不具备诉讼主体资格,A及B亦同意由B承受《房地产租赁契约》及《补充协议》中承租人的权利义务,A应当按照双方的约定按月支付租金,XX公司在上述两份协议上增添”此合同转让给连云港XX公司”,视为A将两份合同中权利义务转至XX公司名下,XX公司应当按照上述两份协议的约定履行合同义务,按月支付租金。A将上述两份协议中权利义务于2014年11月1日转至XX公司名下,故2014年7月1日至10月30日的租金4768.2元（1134×2+1134×1.1×2）及逾期付款违约金,应由A承担；2014年11月1日至2015年12月31日的租金17463.6元（1134×1.1×14）及逾期付款违约金由XX公司承担。对于逾期付款违约金,约定明显过高,一审法院依法调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止。涉案租赁合同于2015年12月31日届满,合同届满后,双方未达成新的租赁合同,A对XX公司继续使用房屋产生异议,故XX公司应当按照双方约定将房屋恢复原状,返还A,故一审法院对张XX要求恢复原状,返还房屋的诉讼请求,予以支持。合同届满后,XX公司继续使用A房屋,应当参照原合同租金的约定向A支付房屋占有使用费。为此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定,一审法院判决：一、李XX于判决生效后十日内给付张XX房屋租金人民币4768.2元及违约金（以1134元为本金,分别自2014年7月11日、8月11日,以1247.4为本金,分别自2014年9月11日、10月11日开始,按照中国XX银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）；二、XX公司于判决生效后十日内给付A房屋租金人民币17463.6元及违约金（以1247.4元为本金,分别自2014年11月11日、12月11日、2015年度每月的11日开始,按照中国XX银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）；三、XX公司于判决生效后十日内给付A房屋占有使用费（按照年14968元自2016年1月1日计算至实际返还房屋之日止）；四、XX公司于判决生效后三十日内将位于连云港市海州区XX列奇达XX48号门面恢复原状并返还A；五、驳回A其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1430元（A已预交）,由A负担635元,由A承担135元,XX公司负担660元,A、XX公司负担部分于给付上述款项时一并给付B。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。上诉人XX公司向本院提供以下证据：1、通知一份,证明：涉案商铺由上诉人转租给经营商户,到目前为止经营商户的家具仍未清理完毕,上诉人发出通知要求商户从2016年8月1日起2个月内完成清场,以便上诉人将商铺返还被上诉人；2、照片两张,证明：涉案商铺目前为止仍在经营,短期内无法恢复原状返还被上诉人。
被上诉人A的质证意见为：对证据1的真实性认可,但该通知与本案无关联性,其内容是上诉人自行作出的,无合同依据,一审的判决时间是2016年5月25日,通知是7月26日,完全是拖延时间；对证据2的三性不予认可。
原审被告A向本院提供证据：提供凭证四份及转账小票四张,证明2014年1到7月份租金分四次支付给A。
经质证,上诉人XX公司质证意见为：认可该证据。
被上诉人A质证意见为：认可该证据。
本院对XX公司提供证据的认证意见如下：对证据1、2的真实性予以确认。
对A提供证据的认证意见如下：因各方当事人均认可该证据,故本院对原审被告A提供的证据予以采信。
本院经审理查明,一审法院查明的事实清楚,本院依法予以确认。
另查明,A已足额支付B2014年7月份的房屋租金1134元。
本案在二审期间的争议焦点为：1、一审判决的违约金计算标准是否恰当；2、一审判决的上诉人XX公司恢复原状的期限是否过短。
本院认为,关于争议焦点一,上诉人XX公司认为其未按约支付租金造成的损失只相当于银行贷款利息的损失。本院认为,违约金的约定除补偿损失外,还具有一定的惩罚性。一审法院以违约金约定过高为由将计算标准酌情调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算,并无不当,故本院对上诉人XX公司的该上诉请求不予支持。
关于争议焦点二,上诉人XX公司称除将A房屋恢复原状外,还须将多家房屋恢复原状,且涉案商铺仍在营业,因此返还房屋的时间应当延长至三个月。本院认为,XX公司对一审判决其将涉案房屋恢复原状后返还给A并无异议,XX公司应积极履行该判决义务,但从一审判决后至本案二审近三个月的时间,XX公司仍未履行恢复原状及返还义务,说明XX公司怠于履行义务。一审判决三十日的履行期限已考虑本案案情,故本院对上诉人XX公司的该上诉请求不予支持。
关于原审被告A辩称其实际欠付B的租金为8、9、10三个月的租金,并提供证据予以证明,且被上诉人A予以认可,故本院对A的该项辩解予以采信。A应承担2014年8月1日至10月30日的租金3628.8元（1134+1134×1.1×2）及逾期付款违约金（以1134元为本金,自2014年8月11日,以1247.4为本金,分别自2014年9月11日、10月11日开始,按照中国XX银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）。
综上,上诉人XX公司的上诉请求及理由均不能成立,原审判决对于XX公司的责任认定事实清楚,适用法律正确,实体处理正确,本院予以维持。原审判决对于A的责任,因出现新证据,各方当事人均予以认可,本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下：
一、维持连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1245号民事判决第二、三、四、五项；
二、变更连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1245号民事判决第一项为：李XX于判决生效后十日内给付张XX房屋租金人民币3628.8元及违约金（以1134元为本金,自2014年8月11日,以1247.4为本金,分别自2014年9月11日、10月11日开始,按照中国XX银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）。
一审案件受理费1430元,由A负担635元,由A负担135元,连云港XX公司负担660元；二审案件受理费1430元,由上诉人连云港XX公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程XX
代理审判员 严XX
代理审判员 吴XX
二〇一六年十月二十日
书 记 员 杨 慧
武圣
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,XX列情形,分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审