戴高明律师
律师观点分析
孙XX与连云港市XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终3355号
上诉人（原审原告）：孙XX,男,1980年7月2日生,汉族,住连云港市XX。
委托诉讼代理人：A,江苏XX律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：连云港市XX公司,住所地连云港市海州区通灌北XX。
法定代表人：A,该公司董事长。
委托诉讼代理人：A、B,江苏XX律师事务所律师。
上诉人A因与被上诉人连云港市XX公司（以下简称房开XX）房屋买卖合同纠纷一案,不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初2666号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月13日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人A不服一审判决,向本院提起上诉称：请求二审法院撤销一审判决,依法改判,一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以上诉人主张权益超过诉讼时效,缺乏基本事实的认定。二、被上诉人应承担逾期办证的责任。
被上诉人房开XX辩称,一、一审法院认定上诉人主张逾期交房违约金的诉讼请求超过法定诉讼期间,有事实和法律依据。二、上诉人要求支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。
孙XX向一审法院起诉请求：判令房开XX承担逾期交房违约金69169元（411720元×1680天×0.1‰）；承担逾期办理产权登记违约金4117元；承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年2月20日,A与房开XX签订《商品房买卖合同》（合同编号：jsxsE8-2-1101）一份,约定：A购买房开XX开发的XXE8-2-1101室房屋,建筑面积为137.24平方米,每平米3000元,总价款为411720元。第八条约定：出卖人应当在2010年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过90日后,买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理。……2、买受人不退房,出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金……。合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理。……2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后,A按约定向房开XX交付了购房款411720元。合同附件五合同信息汇总表中约定房屋共有人为案外人A,徐X于2016年5月18日向一审法院出具《情况说明》,其在涉案合同中享有的权利义务由A一并主张。
一审法院另查明,涉案房屋所在的XXE8号楼于2011年9月6日经四方验收合格,2013年10月24日办理了竣工验收备案。双方对实际占有使用涉案房屋的时间有争议,A称其于2014年10月取得房屋并进行装修,2015年2月入住,房开XX称双方在2011年6月签署了《房屋交接单》,但因房开XX自身管理原因,无法找到。在审理过程中,房开XX申请一审法院调取涉案房屋用电情况以查实孙XX实际接收房屋时间,一审法院依职权调取涉案房屋孙XX电力开户及使用情况,国网江苏省XX公司提供的证据显示,涉案房屋孙XX立户时间为2011年6月,抄表收费为双月,2012年12月显示用电9度,2013年4月用电29度,2013年12月用电24度,2014年2月用电598度,此后每月均产生大额用电量。对此,A质证意见为,虽然以A名义立户是在2011年6月,但立户是开发商立的户,并非A本人立户；2013年4月至2013年12月全年产生用电53度,说明此期间A并未入住,对于2014年1月1日后产生用电量均是A在非正常入住情况下使用的。房开XX质证意见为,从立户来看。2011年6月已经是正式用电,非临时用电,从用电情况来看A至少从2012年12月份开始接收房屋,2012年12月至2013年12月全年用电量少,并不代表A未使用涉案房屋,2014年2月显示正常电量使用,说明A已正常入住,因电费系双月交纳,证明A至少在2014年1月已经入住。
一审法院再查明,2013年11月2日,房开XX在连云港日报上登载公告,内容为”景山秀水东区XX购房户：景山秀水东区XX（E1-E9,F1-F9）已通过竣工备案验收,现已具备房屋初始登记条件。请东区购房人,携带本人身份证、商品房买卖合同（原件）、购房发票（原件）及公共设施维修基金收据（原件）尽快到景山秀水西区XX（B15号楼底层,电话855XXXX×××8）领取办理房屋产权证的相关资料。连云港市XX公司”。同时,房开XX在XX张贴该公告（通知）。2016年2月5日,A取得房屋所有权证书。
一审法院认为,A与房开XX签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,合法有效。合同第八条约定,房开XX应当于2010年6月30日前将经综合验收合格并符合合同约定的房屋交付孙XX使用,现房开XX无证据证明其于2010年6月30日前将涉案房屋交付A,应当承担举证不能的法律后果,视为房开XX逾期向A交付房屋,构成违约。涉案房屋在2011年9月6日经四方验收合格,具备交付条件,对于A接收使用涉案房屋的时间,XX公司向一审法院提供的孙XX用电情况可以看出,涉案房屋在2014年2月份产生用电598度,鉴于涉案房屋为双月抄表、交费,由此可以推断,A在2014年1月份即正式入住使用该房屋。房开XX抗辩称A于2016年4月才主张逾期交房违约金,已超过法定诉讼时效期间,一审法院认为,孙XX实际接收使用房屋至向一审法院起诉主张逾期交房违约金已超过两年,A又未提供证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形,房开XX抗辩成立,对孙XX要求房开XX支付逾期交房违约金的诉讼请求一审法院不予支持。
合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理。……2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。涉案房屋所在的E8号楼在2013年10月24日办理了竣工验收备案,至此,房开XX履行完毕了合同第十五条约定的义务。同时房开XX于2013年11月2日在连云港日报及XX对业主进行了告知,按照孙XX陈述及一审法院查明孙XX实际接收使用涉案房屋时间,房开XX不存在违约。故一审法院对孙XX要求房开XX支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：驳回A的诉讼请求。一审案件受理费用1630元由A负担。
本案二审期间,A向本院申请证人B出庭作证。A证明：其是XX住户,其于2014年4、5月份与A的母亲一起向房开XX主张违约金。本院组织当事人进行了质证。A质证认为,该证人证言属依法作出,符合法律规定,能够证明上诉人向被上诉人主张权利的事实。房开XX认为,该证人证言不属于新证据。证人说A的母亲家在XX有两套房,证人不能证明A的母亲到房开XX主张权利是本案房屋还是案外房屋,不能达到诉讼时效中断的法律后果,证人证明2014年4、5月份主张过权利,至本案一审提起诉讼时,也超过法定诉讼时效。本院对上诉人A提供的证据的真实性予以确认。
本院经审理查明,一审查明的事实属实,本院依法予以确认。
本案二审争议焦点：1、本案是否超过诉讼时效；2、被上诉人是否违约并应承担违约金。
本院认为,关于第一个争议焦点,本院经审查后认为,二审审理期间,上诉人A举证出庭证人B的证言证明其与A的母亲一起向被上诉人房开XX主张过违约金,该证人与双方当事人均无法律上的利害关系,出庭接受双方质询,符合法律规定,证人证言有效。对于被上诉人房开XX认为A的母亲是主张本案房屋还是案外房屋不明确,不能达到诉讼时效中断的法律后果,证人证明2014年4、5月份主张过权利,至本案一审提起诉讼时,也超过法定诉讼时效的质证意见,因无证据证明,故本院不予采纳。本院确认本案的诉讼时效没有超过。
关于第二个争议焦点,本院经审查后认为,A与房开XX签订的商品房买卖合同,系双方当事人真实意思表示,合法有效。A已足额缴纳了购房款,房开XX应按约于2010年6月30日前将符合合同约定的商品房交付孙XX使用,因房开XX不能举出房屋交接的依据,应当承担举证不能的法律后果。结合房开XX的交房公告及A涉案房屋的电费记录,一审法院对孙XX于2014年1月已实际使用房屋的时间认定正确,本院予以确认。房开XX迟延交房应承担逾期交房的违约责任。A的逾期交房违约金应自2010年7月1日起计算至2013年12月31日,共计1280天,经计算违约金为52700.16元[411720×1280×0.1‰]。合同约定房开XX应在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,房开XX于2013年10月24日将办理产权证的相关材料报送产权处,该日期没有超出双方合同约定时间,故房开XX不承担逾期办理产权登记违约金。
综上,上诉人A的上诉请求和理由中对要求被上诉人房开XX承担逾期交房违约金的请求成立,本院依法予以支持,但数额应依实际违约时间计算。对要求被上诉人房开XX承担逾期办理产权证登记违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下：
一、撤销连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初2666号民事判决。
二、连云港市XX公司于本判决生效后十日内给付A逾期交房违约金52700.16元。
三、驳回A其他诉讼请求。
一审案件受理费1630元、二审案件受理费1630元,合计3260元,由上诉人A负担916元,由被上诉人连云港市XX公司负担2344元。
本判决为终审判决。
审 判 长 A
代理审判员 B
代理审判员 C
二〇一六年十二月二十四日
书 记 员 D
法律条文附录
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,XX列情形,分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审