徐某与被告孙某房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

原告徐某，男，汉族。

被告孙某，男，汉族。

委托代理人徐小美，江苏朗宁律师事务所律师。

原告徐某与被告孙某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月4日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，由审判员黄娟三次公开开庭进行了审理，后转由审判员段颖刚组成合议庭，第四次公开开庭进行了审理，原告徐某及其委托代理人柴进、李天平，被告孙某及其委托代理人徐小美、潘炎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐某诉称，原、被告双方于2011年8月1日签订了《南京市存量房买卖合同》，合同约定被告以人民币510000元整的价格购买原告位于南京市栖霞区迈皋桥街64号207室的房产，按照合同约定，被告应当于2011年12月1日以前将全部房款结清，但被告只于签约当日支付10000元作为定金，剩余房款未能按照约定支付，后经原告多次催要，被告仍未能按照合同约定支付，原告认为被告延期付款的行为已构严重违约。另原、被告之间并不存在真实的房屋买卖意思表示。原、被告之间实际上是民间借贷关系，双方签订房屋买卖合同是为了借贷进行的担保行为，对借款的本金和利息原告愿意按法律的规定支付被告。故原告要求1、判令解除原、被告双方于2011年8月1日所签订的《南京市存量房买卖合同》，并将南京市栖霞区迈皋桥街64号207室的房屋所有权证及国有土地使用权证恢复登记至原告名下；2、由被告承担产权变更所产生的相关税费；3、本案的诉讼费由被告承担。

被告孙某辩称，原、被告之间存在真实的房屋买卖关系，且被告也履行了交付31万元购房款的义务，因为原告至今未将出卖的房屋中的户口迁出，也没有腾空该房屋交付被告。故被告未向原告支付剩余购房款。如果原告迁走户口，腾空房屋，被告愿意继续履行房屋买卖合同。故要求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2011年8月1日，原告徐某与被告孙某订立1份南京市存量房买卖合同，合同约定，由徐某将其所有的位于本区迈皋桥街64号207室房产（建筑面积63.92㎡），出卖给孙某，房屋转让价款为51万元，其中含定金1万元。付款方式为现金加贷款。总房款于2011年12月1日前付清。合同第五条约定：甲、乙双方定于2011年12月1日时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。合同第十六条补充条款约定：房款付清，甲方清空房屋内户口，搬出让乙方入住。合同订立当日，原、被告双方在房产登记部门办理了房屋过户手续。办理过户手续后，被告孙某用现金支付方式给付原告徐某购房款人民币30万元。为此，原告徐某向被告孙某出具首付款证明1份，该证明载明：今收到孙某购买迈皋桥街64号207室首付款叁拾万元整。此后被告孙某又向原告徐某出具书面承诺书1份，该承诺书载明：栖霞区迈皋桥街64号207室原房主徐某在每月还清银行贷款的前提下，现房主孙某不得买卖房屋，如原房主徐某未按时还贷，孙某随时处理该处房产，原房主徐某必须配合清户口。现迈皋桥街64号207室房屋仍由原告居住使用，被告孙某亦未向原告支付其余购房款。

庭审中，原告徐某申请证人刘某出庭作证，以证明原、被告双方房屋买卖行为不是双方真实意思表示，而是用卖房对借款进行的担保。证人刘某陈述，原、被告双方的房屋买卖是因为其向徐某借钱，徐某为了帮助他，用迈皋桥街64号207室房产进行贷款以帮他筹钱。后根据出借方的要求，徐某和孙某办理了房屋买卖手续，徐某在拿到钱后交付给我276000元，为此，我也向徐某出具了借条。

上述事实，有南京市存量房买卖合同、房产登记表、首付款证明、承诺书、证人刘某的证人证言及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为，首先，原、被告双方订立的房屋买卖合同中约定付清房款的时间为2011年12月1日，合同同时还约定房款付清，原告清空户口，交付房屋。自2011年12月至今，被告孙某也没有付清剩余房款，其行为构成合同法中关于合同解除的相关规定。原告徐某要求解除房屋买卖合同，理由正当，予法有据。其次，根据被告孙某向原告徐某出具的承诺书再结合证人刘某的证言，孙某买房后，其买房的贷款由卖房人徐某偿还，买卖双方又约定徐某还清贷款的前提下，现房屋所有权人孙某不得出卖该房屋。这些行为可以表明原、被告双方的房屋买卖行为不符合一般的真实的房产交易情况，本案所涉的房屋买卖应不是当事人真实的意思表示。基于上述认定，本院认为，原、被告双方订立的房屋买卖合同应于解除。被告孙某应将本区迈皋桥街64号207室房产的产权证及土地证恢复至原告徐某的名下，由此产生的税费由原、被告双方各自承担。合同解除后，原告徐某应将购房款返还被告孙某。关于原告徐某应返还的购房款数额，本院认为，根据被告孙某所举证据（孙某出具的首付款证明），结合原告徐某所提供的证人刘某的陈述，可以认定，被告孙某系通过现金支付方式支付了徐某首付款30万元。此款原告徐某应于返还被告孙某。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告徐某与被告孙某于2011年8月1日签的关于南京市栖霞区迈皋桥街64号207室的房屋买卖合同。

二、被告孙某于本判决生效之日起十五日内将上述房产的房屋所有权证及土地使用权证恢复登记至原告徐某名下，由此产生的各项税费由原、被告按房产登记部门的要求各自承担。

三、原告徐某在被告孙某将上述房屋所有权证及土地使用权证恢复登记在其名下后三日内返还被告孙某购房款人民币30万元。

如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8950元、保全费3070元，合计12020元，由原告徐某负担6010元，被告被告孙某负担6010元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。