二审维持原判，依法为买房当事人维护权益

律师观点分析

(2016)苏07民终787号

上诉人（原审被告）：连云港市X房地产开发有限公司，住所地江苏省灌云县。

法定代表人：朱X，该公司总经理。

委托诉讼代理人：顾X，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：李克卫，江苏震云律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王X，男，1989年3月21日出生，汉族，住江苏省灌云县。

委托诉讼代理人：许善明，江苏法哲律师事务所律师。

上诉人连云港市X房地产开发有限公司（以下简称X公司）因与被上诉人王X房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院(2015)灌民初字第00877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭审理了本案，上诉人X公司的委托诉讼代理人顾X、李克卫，被上诉人王X的委托诉讼代理人许善明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人X公司不服一审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉求，并承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，涉案房屋未办理产权证的原因是被上诉人在接收占有房屋后擅自改变房屋结构，违反规划，增设卫生间等，致使建设部门责令整改，由于房屋已经转移给被上诉人，致使无法恢复符合规划要求的报验条件，因此，该责任应该由被上诉人自己承担。

被上诉人王X答辩称：上诉人的上诉事实与实际情况不符，事实是上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，并约定上诉人在商品房交付使用后为被上诉人办理房产权证，后上诉人违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

王X向一审法院起诉请求：判令X公司赔偿王X逾期办理房屋权属证书违约金47369.7元并承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实，2012年1月30日，王X、X公司签订《商品房买卖合同书》，约定：买受人（王X）购买出卖人（X公司）开发的灌云县伊山镇南京西路南侧经济适用房西侧金源综合市场第1幢H602号商品房，房屋价款为309000元，合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人（X公司）协助买受人（王X）办理房屋权属登记，具体的办证期限以相关部门实际情况为准。《商品房买卖合同书》还对其他事项进行了约定。合同签订后，王X按约支付了购房款。X公司在合同约定的时间内即2013年10月25日通知王X到X公司处收取房屋，但王X一直到2013年12月9日才办理交房手续并接收房屋。X公司至今未为王X办理房屋权属登记。

一审法院认为：王X、X公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。王X已经按照合同的约定履行了付款义务，X公司已经履行了交房义务，X公司还应当在合同约定的期限内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，为王X办理产权登记手续，而X公司没有按期履行义务，应当承担违约责任。对于X公司辩称的不能为王X办理房产权属登记系建设局不作为，因未提供相应的证据予以印证，故一审法院不予支持。

关于违约金的计算标准，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定：由于出卖人原因导致买受人未能在约定期限内取得权属证书的，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的情况下，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，王X、X公司在合同中对迟延办理产权登记没有约定违约金，故应按照已付购房款总额308946元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发〔2003〕251号）规定：逾期贷款利率按同期贷款利率水平上加收30%-50%，根据本案的实际情况，一审法院确定按照同期贷款利率水平上加收30%,从2014年3月10日计算至2015年12月31日（判决确定之日）为1年9个月21天。对于王X主张的从2014年3月10日至2015年2月28日的违约金计算标准，即月利率千分之六点三，不超过法定标准，故一审法院予以支持。对于王X主张的从2015年3月1日至2015年12月31的违约金计算标准，即月利率千分之六点三，超过了法定标准，故一审法院依法按照法定标准予以支持。对于王X主张的从2016年1月1日至2016年1月28日的迟延办证违约金因尚未实际发生，王X可待实际发生后另行主张权利。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，一审法院判决：一、X公司于判决生效之日起十日内向王X支付违约金（以308946元为基数，从2014年3月10日至2015年2月28日按照月利率千分之六点三计算，从2015年3月1日至2015年12月31日按照同期贷款利率水平上加收30%计算）。二、驳回王X其他诉讼请求。一审案件受理费980元，减半收取490元，由X公司负担450元，王X负担40元。

上诉人X公司在二审期间向本院提供以下证据：1、照片4张，证明：其中2张是房屋交付后的使用情况，另外2张是被上诉人改变原有的房屋结构。

2、《关于2010-7号地块（金源购物中心）规划核实问题的通知》（灌建【2014】205号）第三项，证明：3-6层规划办公用楼现在的布局被擅自改变，导致不能办理相关的产权，包括被上诉人的房屋也是改变原有结构。

3、连云港市海州区人民法院（2015）海行初字第00196号行政判决书，证明目的同证据2。

被上诉人王X质证意见为：1、对证据1、2的真实性合法性由法院依法核查，该证据与本案无关。2、证据3与本案无关，是上诉人责任，与被上诉人无关。

本院对上诉人X公司举证的三组证据的真实性予以确认。

本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。

另查明，连云港市海州区人民法院（2015）海行初字第00196号上诉至本院后，本院以(2016)苏07行终49号行政判决书已驳回上诉人X公司对灌云县住房和城乡建设局行政不作为的上诉。

本案在二审期间的争议焦点为：未办理产权证的责任如何认定

本院认为：王X、X公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。王X已按约定支付了合同对价，X公司应按约定交付房屋并为王X办理相关产权证书。X公司辩称未能办理产权证的原因系因被上诉人擅自改变房屋结构导致未能通过政府主管部门验收，本院经审查后认为，涉案房屋改建卫生间系上诉人在涉案房屋设计之初即未设置公共卫生间，同时又在房屋中预留了上下水管道，且也无证据证明X公司已告知业主不得擅自改变房屋结构。同时，依据上诉人所举证据2《关于2010-7号地块（金源购物中心）规划核实问题的通知》中，政府主管部门认为不能办理相关产权的原因也包括3-6层规划办公用楼布局被擅自改变，但政府主管部门并未认定该问题系被上诉人改变房屋结构导致，故涉案房屋未能如期办理产权证的责任应由上诉人承担，上诉人应支付被上诉人逾期办证违约金。因此，上诉人的该上诉理由本院不予采信。

综上，上诉人X公司的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费980元，由上诉人连云港市X房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　程　晨

代理审判员　　严伟晏

代理审判员　　吴雪莹

二〇一六年十月二十六日

书　记　员　　杨　慧

法律条文附录

一、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。

一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。