房屋买卖纠纷——为房主成功维权，支付剩余房款34000元

律师观点分析

原告卢X、时X诉称，2014年1月17日两原告与两被告签订二手房买卖合同，合同约定两被告将坐落于灌云县伊某镇新民路西侧伊XX小区6幢1单元302室房屋（建筑面积115.75平方米）及10平方米车库，以人民币526000元价格卖给两原告。合同签订当日，两被告将该房产过户到两原告名下。当两原告准备向两被告支付最后一笔购房款46000元时，两被告称卖给原告的房屋不包括10平方米车库，承认没有车库，拒绝交付房屋，并拒绝受领46000元房款。两原告多次与两被告协商无果，遂诉至法院，请求判令被告孙某、傅某支付未按约定交付房屋违约金（从2014年1月18日起，以房价526000元，按每天千分之三计算至房屋实际交付之日止）；判令二被告因不能交付车库赔偿原告10平方车库损失46000元或抵消购房款46000元；由被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，两原告于2014年8月19日增加诉讼请求，要求被告交付房屋。

因本案不宜适用简易程序审理，依法组成合议庭于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告卢X、时X及其委托代理人李克卫，被告孙某、傅某及其委托代理人许善明（江苏震云律师事务所律师）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告孙某、傅某辩称，双方买卖房屋是事实，但车库为10平方不是事实，伊XX小区没有10平方车库。按照合同第四条约定，2014年3月17日原告应向被告支付购房款326000元，实际上原告仅转账276000元，原告不完全支付最后一笔购房款，原告违约在先，被告不存在欺诈、违约行为，且原告主张的违约金过高。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查X：原告卢X、时X系夫妻关系，被告孙某、傅某系夫妻关系。2013年11月份，双方协商向被告方购买房屋事宜。2013年11月29日，被告方出具内容为“房屋总价伍拾贰万捌仟元（528000元）包括车库”的条据。

2014年1月17日，双方签订正式书面二手房买卖合同，约定原告方（乙方）购买被告方（甲方）所有的坐落于灌云县，建筑面积115.75平方米，车库为10平方米；房屋价格为526000元，原告方于2014年1月17日付180000元，剩余326000元于2014年3月17日前支付；双方定于2014年1月17日前办理房产证、土地证过户手续，办理完毕后交付房屋及附属物；合同第八条约定“甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过1个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方”；第九条约定“乙方全部或者一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本合同。解约时，甲方已收的房价款不予退还”。

双方于2014年1月21日将涉案房屋所有权过户登记到原告卢X、时X名下。

2013年11月16日、2013年11月29日原告方分别向被告方支付10000元共计20000元购房订金；2014年1月17日，原告方通过建设银行转账向被告方支付房款180000元；2014年3月7日，原告方通过建设银行转账向被告方支付房款4000元；2014年3月17日，原告方通过建设银行转账向被告方支付房款276000元。综上，原告方已向被告方支付房款共计人民币480000元，剩余房款46000元未付。

为了履行向原告交付自行车库的约定，被告方于2014年4月22日向案外人王平兵购买了王平兵所有的位于伊XX内南区（坐西朝东）。考虑到车库的性质无法办理产权登记，被告方向本院出具承诺书，保证该自行车库所有权不存在争议，如因该车库引起的一切权属纠纷，其后果由被告方承担。

在办理交付房屋过程中，因被告方无法交付车库，双方引起纠纷成讼。2014年6月9日庭审过程中，双方协商一致认可车库价格按照每平方米3000元计算。

2014年8月29日，在本院组织下，被告方将房屋交付给原告方。

2014年9月10日，本院组织双方交接面积6平方米的自行车库及违约金部分进行调解，本院提出被告方将面积6平方米自行车库交付给原告方，不足的4平方米车库面积，按照双方确认3000元／平方米折价12000元，原告方向被告方支付剩余房屋价款34000元；如被告方不能交付车库给原告方，10平方米车库折价30000元，从剩余房屋价款中扣除，原告方给付被告方房屋价款16000元的调解方案，原、被告双方表示同意。后双方对于违约金不能达成调解协议。

2014年10月21日，鉴于被告方已经将自行车库钥匙交到本院并作出承诺，本院再一次对自行车库交接与原告方沟通，原告方同意接受自行车库，并承诺于10日内将剩余购房款34000元汇至法院执行局账户后领取自行车库钥匙，但原告至今未将剩余购房款34000元汇至法院执行局账户。

以上事实，有原、被告陈述及原告举证的原告身份证，二手房买卖合同，收条两张，转账凭条两张，个人贷款支付凭证，房产所有权证，2013年11月29日被告方出具条据；被告举证的身份证，灌云县钜嵘物业管理有限公司证X两份，银行客户交易查询，购房款欠条，二手房买卖合同，收条证据证实，本院予以确认。

对于原告举证的语音详单，因没有主叫号码，无法知晓通话双方的身份情况，亦无法证明通话内容，该证据形式不合法，且与本案没有关联性，本院依法不予确认。

本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行。

原告方关于要求被告方交付房屋的诉讼请求，2014年8月29日在本院主持下，被告方已经将涉案房屋交付给原告方，该项诉讼请求本院已处理完毕。

原告方关于要求被告方赔偿10平方米车库损失46000元或抵消购房款46000元的诉讼请求。被告方购买了案外人王平兵所有的位于伊XX内南区由南向北数第三个面积6平方米的自行车库（坐西朝东）拟交付给原告，不足的4平方米被告方同意在剩余房屋价款中折抵，且被告方作出书面承诺，今后如因该车库产生纠纷由被告方承担责任；为了保持交易的稳定，便于原告家庭生活，且原告也同意接收该自行车库。本院认为，被告方出现不能交付车库的违约情形后，采取购买自行车库、不足面积折抵房屋价款的措施进行补救，符合相关法律规定。现原告方以种种理由拒不接收自行车库，不符合双方合同约定，亦有悖于交易公平原则。综上，被告方已经将自行车库钥匙交与本院，履行了交付车库的义务，原告方应接收该车库。因被告方未按照合同约定交付10平方米的车库，不足的4平方米车库面积，按照双方确认3000元／平方米，折价人民币12000元，在原告方未付剩余房屋价款46000元中予以抵扣，原告方应向被告方支付剩余房屋价款34000元。

原告方关于要求被告方支付违约金的诉讼请求，原告主张按照房屋价款526000元，以每日千分之三，从2014年1月18日起计算至房屋实际交付之日止。在房屋买卖过程中，原告方截止2014年3月17日共向被告方支付房款480000元，剩余房款在法院要求下至今未支付，被告方交付的面积6平方米自行车库原告方至今未接收；被告方于2014年1月21日将涉案房屋过户到原告方名下，2014年8月29日在本院主持下将房屋交付给原告方。因双方对于违约金的约定过高，超出法律规定的范围，被告亦提出请求法院对违约金予以调整。本院认为，原、被告双方已按照合同约定履行大部分合同义务，对于车库交付及剩余房款给付应协商解决，双方对于损失的扩大均负有责任。在诉讼过程中被告方已完全履行合同义务，原告至今未完全支付房款，处于持续违约状态，原告方亦需承担违约责任。被告方迟至2014年8月29日交房，应承担原告方2014年2月至8月共七个月不能占有居住使用涉案房屋的违约责任，结合双方在合同履行过程中的违约情况、程度及原告现处于持续违约的实际情况，本院酌定被告支付原告违约金5000元。

依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条判决如下：

一、被告孙某、傅某于本判决生效之日起十日内向原告卢X、时X交付位于灌云县（坐西朝东）；

二、原告卢X、时X于本判决生效之日起十日内向被告孙某、傅某支付剩余房屋价款34000元；

三、被告孙某、傅某于本判决生效之日起十日内向原告卢X、时X支付逾期交付房屋的违约金5000元；

四、驳回原告卢X、时X其他诉讼请求。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1200元，由原告卢X、时X负担200元，被告孙某、傅某负担1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。