在住宅楼小区，只有规划的地面停车位属于开发商所有的情况下，开发商才可通过出售、附赠或出租等约定方式进行处分，否则，在共有土地范围内的地面停车位权属随着建筑物区分所有权专有部分移转而移转，开发商对该地面停车位不享有处分权。

基本案情

原告某房地产有限公司诉称：原告通过竞拍得ssht国有土地使用权，并按竞拍规划设置条件，开发商品房、绿化用地、公用设施、消防间、配电间、物业用房、道路用地以及地面停车位等。小区建成后，包括植草砖车位在内的59个地面停车位经县自然资源和规划局、县综合行政执法局、县测绘中心等部门验收合格。该59个地面停车位是规划设计好，原告通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。而且原告与所有业主签订的《商品房买卖合同》第四条对规划用于停放汽车的地上及地下停车位、车库使用权均作出约定，属于出卖人所有。现原、被告对ssht小区内地面停车场的停车位使用权归属发生争议，致纠纷产生。

被告新昌县ssht小区业主委员会辩称：本案地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。根据物权法第七十四条规定，只有原告在享有停车位所有权的前提下，才能通过出售、赠与或出租等方式约定车位的归属。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，涉案车位不在建筑面积内，不能办理产权登记，因此不能成为开发商享有专有权的专有部分。即使原告在建造ssht小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成后，随小区房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之移转，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。要求驳回原告的诉讼请求。

法院经审理查明：某房地产有限公司系新昌县某街道ssht小区的建设单位。2013年11月27日某房地产有限公司竞拍得位于新昌县某街道某村地块的国有土地使用权。2014年10月24日，原新昌县规划局向某房地产有限公司颁发建设工程规划许可证。ssht小区建成后，涉案59个地面停车位经测绘验收合格。2015年某房地产有限公司取得商品房预售许可证。某房地产有限公司作为出卖人与所有买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内相关物业归属作出约定，包括规划区域内，规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，该59个车位均不能办理产权登记手续。

裁判结果 

浙江省新昌县人民法院于2021年2月2日作出（2020）浙0624民初4465号民事判决：驳回某房地产有限公司的全部诉讼请求。

宣判后，某房地产有限公司不服原审判决，提出上诉。浙江省绍兴市中级人民法院于2021年7月22日作出（2021）浙06民终881号民事判决：驳回上诉，维持原判。

法院认为 

法院生效裁判认为：根据原、被告的诉辩意见，涉案处理的关键主要在于涉案ssht小区59个地面停车位的性质及权利归属认定问题。本院从以下几个方面进行分析评判：

第一，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本条规定实际上包括了两种不同类型和性质的车位、车库。第一种是建筑区划内，经过规划用于停放汽车的车位、车库，该车位、车库是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并服务于整个小区业主居住便利而设计建造的。第二种是非规划内车位，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。对于第一种类型经规划用于停放汽车的车位、车库的权利归属根据物权法前述规定采用约定方式。本案中原告对于ssht小区地下车位已通过双方协商的方式出售给业主，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，属于“应当首先满足业主的需要”的行为，符合物权法第七十四条第一款的规定，相关出售行为合法有效。至于本案讼争的59个地面车位虽经过建筑规划，但规划该车位的真实目的是为了服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益而保障设置的规定数量或比例的停车设施，其规划初衷是为了满足小区业主的使用需要，而非让开发商进行出卖等方式获利。

第二，开发商按照规划建设的地面停车位是小区业主共同生活的辅助设施，性质上属于小区的配套设施。规划从行政管理要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。涉案59个地面停车位，未计入ssht小区的建筑面积，本质上属于土地使用权。即使原告在建造ssht小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。

第三，按照合同法相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，没有对格式条款进行提示说明的，该格式条款无效。该案中，原告提交的与业主方签订的商品房买卖合同第四条关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，条款字体与其他条款并无区别，且原告也未提供证据证明其已对该条款尽到合理提示及说明义务，因此该格式条款无效。

另外，据新昌地区商品房销售的实际做法，考虑到房地产开发公司的投资成本，在规划行政主管部门的指导下，所有小区的房地产开发公司基本上是对地下车库及车位进行出售、附赠或者出租，地上车位的使用权归小区业主享有，因此从兼顾业主和开发商两者利益及社会价值指引方面出发，涉案亦可遵照执行。

综上，原告不享有涉案59个地面停车位使用权，其诉请依据不足，本院不予支持。

案例评析 

目前，商品房住宅小区是我国城市最普遍的居住形态，一户一车、一户数车已经成为社会发展的趋势，在居住密度高、社会关系复杂、纠纷频繁发生的环境下，停车需求与停车空间稀缺的矛盾持续发酵。尤其对于地面车位来说，因其建造经济性、使用便捷性，从而引发业主之间、业主与开发商以及物业公司之间有关地面车位利用、收益、处分的纠纷冲突，自商品房住宅小区兴建以来有愈演愈烈之势。因此，如何界定地面车位的权属，已成为亟待解决的社会和法律问题。

一、地面车位权属界定的实践困惑

（一）立法层面

我国《物权法》第七十四条对建筑物区分所有权制度中的车位权属作出一定的界定，《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条仅是对《物权法》第七十四条规定进行了拆分，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

从立法技术上讲，《物权法》是作为规范物权确认、物权移转的基础性法律和裁判规范，但在车位权属问题上却采用了不具有界定权属之规范功能的非裁判规范。比如“首先”、“需要”等字眼并不属于物权法领域的专业术语，有观点认为是法政策导向的立法特征。

从内容上看，首先该法条对包括地面车位在内的车位、车库权属界定模糊。比如对于“首先”、“业主的需要”的含义理解无法统一。虽然，最高院《关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第五条对于如何认定“应当首先满足业主的需要”作出了进一步的解释，即按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主，但如何才是符合“配置比例”，仍引发新的实践争论。其次，相关法条只规定了两种情形，即规划内的车位车库和未经规划占用业主共有道路和其他场地形成的车位。规划内车位是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。对于建筑区划内非占用业主共有道路，但建设之初已经规划，却不能办理产权登记的地面车位的权属现有法律规定实际未作涉及。本案讼争的地面车位就属于这种情形。

（二）司法实务层面

由于法律规定不明确，导致审判实践中各地法院对地面车位权属界定的裁判标准存在差异，主要存在以下几种判断标准：

1. 以规划判断。判断一个小区的设施是规划内的还是规划外的，通常依据是《建设工程规划许可证》及其附图。因此，在依规划判断地面车位权属时，规划的附图上所标示的地面车位属于规划内的车位，应为开发商所有，而规划附图上未标示的、占用业主共有道路等场地的地面车位是规划外的地面车位，属于业主共有。

2. 以约定判断。认为对地面车位权属的判断，当事人可以依照意思自治的原则通过约定停车位归属内容来决定车位权属。

3. 以公摊面积判断。认为应依是否被公摊于区分所有的建筑物的面积之中来界定，如公摊于区分所有建筑物的面积之中，归业主享有。在尚未被公摊于区分所有的建筑物的面积之中，则归属于尚未出售的区分所有建筑物的面积之中，由开发商享有。

4. 以容积率判断。认为不计算容积率的建筑物的权利只能依附于计算容积率的建筑物之上，当开发商将小区的房屋单元全部售出之后，不计算容积率的建筑物的权利转移给全体业主，归全体业主共有。而地面停车位，并无相应的构筑物，不计算建筑面积，因此不可能计算容积率，实际上是对土地的使用，权利应当归小区业主共有。

5. 以成本判断。认为业主若分摊了地面车位的建设成本，则地面车位归属于业主共有，若未分摊建设成本，则属于开发商所有。

如果按照以上几种意见处理地面停车位权属，存在如下问题：

1. 以规划判断权属，有避重就轻之嫌。住宅小区最初始权利状态与建筑物区分所有权制度并无关联。初始阶段开发商所享有权利包括楼盘所有权及土地使用权。楼盘所有权系基于建造行为而依照原始取得的物权法规则取得，竣工完成之时尚不存在任何购房的业主。一旦出售商品房，便须适用建筑物区分所有权制度的物权变动规则。按“规划说”，开发商的规划内容等同于所有权变动内容，因规划的存在地面车位继续归开发商所有。如此一来，规划作为行政行为直接具有确认权属的效力，而作为物权法中不动产物权变动须经登记生效的物权变动最基本规则便成为一纸空文。实践中，建筑物区分所有的商品房小区受规划的规制是为了防止开发商过度建造以及嗣后业主生活使用之便利，规划作为行政行为并无确权的作用。

2. 以约定判断权属，有立场混乱之嫌。该意见忽略了纠纷往往发生在无约定之情形，而且能以意思自治方式移转的物权须以权属界定明晰为前提。该意见实质上默认地面车位为开发商所有，在建筑物区分所有制度中，专有部分转移时，共有部分会法定地转移。在没有确定车位属于专有部分还是共有部分时，开发商与业主以保留所有权的方式没有以已经存在的物权归属为根据，约定地面车位权属是违背建筑物区分所有权及物权变动的基本法理。

3. 以公摊面积判断权属，有概念偷换之嫌。《房产测量规范》（2000）中，“公摊”限于“共有建筑面积的分摊”，公摊对象限于一栋建筑物之内，往往只有为整栋建筑物服务的部位才可以公摊建筑面积，为多幢服务的部位不适用公摊规则。因此“公摊面积”仅适用于建筑物之情形，至于非建筑物，如土地、构筑物与建筑无关联，不应有公摊。显然，地面车位不是建筑物或其一部分，适用公摊的前提不存在。而且，地面车位处于建筑物外部之位置来看，不属于公摊对象。

4. 以容积率判断权属，有逻辑颠倒之嫌。容积率是表示建筑总面积占土地面积的比率。就是说，计算建筑面积的建筑物方可考虑是否计算容积率。因地面车位不计算建筑物面积，因此难以以容积率判断权属。从行政管理（规划）角度看，没有土地使用权份额的建筑物是存在的，但是在物法角度，建筑物、构筑物与建设用地使用权一并处分，土地与建筑物权利的一致性，没有土地使用权份额的建筑物是不存在的。“容积率”仅仅是一项规划上的技术指标，其描述的城市规划是基于对不同地段的功能配置及高度、密度等考虑，确定在某一具体地块上能进行多少建筑面积的开发建设，其与土地权属的确定无关，两者分属不同制度体系，不应混淆。

5. 以成本说判断，有抽象空洞之嫌。建筑成本虽然是影响价格的一个因素，但是影响价格的因素不限于此。在具体交易价格的形成过程中，标的物的成本计算作为开发商的内心计算，只会影响经济意义上的最后成交价格，而不能成为确定所有权归属的依据。

由此可见，对于住宅小区地面车位权属的判断，不能简单择一而论，而应当从住宅小区内建筑物区分所有权的设立、物权变动两个方面结合来加以综合认定。

二、住宅小区内建筑物区分所有权的设立

我国现行《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。虽然我国登记程序法中对住宅小区共有部分登记采取了强制进行区分所有登记的做法，但实际上不符合物权变动原理。

购房者取得商品房所有权之前，商品房开发商在其享有土地使用权之地块依事实行为建造商品房小区，开发商依原始取得而取得建筑物所有权。这个阶段，商品房小区所有权主体是单一的，无建筑物区分所有权的存在。只有自开发商移转商品房所有权开始后，物权变动才涉及建筑物区分所有权。因此开发商移转商品房所有权于业主是以“分割”方式设立建筑物区分所有权。从法律行为理论原理出发，开发商与业主双方的物权合意内容仅以“变动买卖合同中标的商品房由出卖人所有变买受人所有”为内容便可构成法律秩序认可的建筑物区分所有权设立行为，此设立建筑物区分所有权法律行为即刻生效。至于行为人双方物权合意之内是否包含共有部分所有权及成员权等权利义务内容不影响建筑物区分所有权设立法律行为的生效。

三、住宅小区建筑物区分所有权的物权变动

建筑物区分所有权的专有权只能在建筑物内成立，而土地作为平面空间并非建筑物，土地的任何部分作为平面利用空间不可能成为区分所有权之专有部分。因此，既然地面车位“不能成为建筑物区分所有权的专有部分“，那么可以从另一个角度即“能否为住宅小区中区分所有权的共有权部分”进行分析讨论。进一步讲，如果地面车位在住宅小区共有土地范围之内，则开发商对其不享有权属，反之则有。判断地面车位是否在共有土地范围之内，可以分别从共有部分成立时点、共有土地范围和实务中登记制度三方面来进行确定。

1.共有部分形成时点方面。住宅小区分割设立建筑物区分所有权过程中，区分所有权之共有权形成不是循序渐进的过程，而是在对第一个专有部分处分的时点依法律行为的法定规则形成。在该时点成立区分所有权人的共同关系，而区分所有权人数量不重要，共有权人数量决定的仅仅是业主与开发商对共有部分份额的比例。此时开发商便不存在对任何区分所有建筑物之共有部分单方进行处分的可能性，如果开发商在此时点对共有基地的任意一部分及其上设施的处分均为无权处分。

2.共有土地范围方面。住宅小区共有土地范围以开发商建设时已经登记的作为一宗土地的使用权为限，该宗土地以外之建筑、土地均不属区分所有权之共有权范围。在“房地一致”的原则下，共有土地上的定着物均须纳入共有部分。因此，多栋住宅楼形成的住宅小区的共有土地范围相当于开发商于房地产项目竣工时一整块宗地。

3.不动产单元登记的实务状况方面。如果开发商处分商品房所有权之前地面车位（包括其占用土地）已经与小区整体宗地分开作为两个不动产单元，则处分商品房所有权之时地面车位不在小区业主共有土地范围内，而是作为独立的不动产单元登记。反之，若地面车位在开发商处分商品房所有权之前不作为独立的不动产单元登记，则开发商处分商品房所有权后，地面车位自然处于业主共有土地范围内。根据2015年开始实施的国务院《不动产登记暂行条例》第二十六条第四项规定，同一权利人分割或者合并不动产的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。理论上，开发商建造住宅楼小区时以一块土地的建设用地使用权为基础进行施工建筑，在登记一整块楼盘土地使用权的同时再分割出地面车位不动产单元登记是可行的。但是，由于《房屋登记办法》、《土地登记办法》、国务院《不动产登记暂行条例》及《实施细则》对地面车位登记事项未有涉及，而且不存在其他的涉及地面车位登记事项的中央一级的行政法规、规章，登记实务中，尚未见到以“地面车位”为名的登记程序操作，反而与地面车位同属于不动产单元的土地使用权的登记操作基本受到从中央到地方的有关登记操作规范性文件限制，分割住宅小区已经存在的宗地受到行政规划的制约而难以实现。因此，在目前登记制度及实务操作下，如果开发商在出售商品房之前未将地面车位所占土地独立进行宗地登记，则住宅楼小区内的地面车位全部位于共有土地范围内，由区分所有权的共有权人共有，此种共有属于对建设用地使用权的“准共有”，若与小区其他土地分割，进行了独立的宗地登记，则地面车位由开发商享有建设用地使用权。

依据以上判定规则，本案讼争的59个地面车位虽经过建筑规划，但规划仅是从行政管理要求的角度确定了开发商的建设义务，是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，其初衷是为了防止开发商过度建造以及保障业主生活使用之便利，而非让开发商以出卖等方式获利。因此，不能一概认定经过规划的地面车位其权属就于开发商所有。该59个地面停车位未计入小区的建筑面积，虽然房地产开发公司在建造小区时成为建设用地使用权人，但在小区商品房建成后出售前，开发商对该59个地面停车位的建设用地使用权未进行单独登记。因此在开发商对该59个地面停车位未取得所有权的情况下，随着小区商品房开始出售，建筑物区分所有权即刻产生，地面车位涉及的共有部分所有权随专有部分移转而移转，开发商对地面停车位不再享有处分权。

本案例仅对住宅小区内地面车位问题进行了分析探讨，涉及住宅小区其他车位问题还有很多，比如建筑物首层架空层车位、楼顶平台车位、利用人防工程改造的地下车位等。希望通过本案例，对开发商、业主有一定的启发，为该类案件的裁判提供一定的参考。笔者期待不动产登记制度的完善，构建车位、车库的统一登记制度，也期待有权机关能够对现行规则进行修改明确，让包括地面停车位在内的车位权属界定不再是疑难问题。