案例一：关于业主自行封阳台而被物业起诉的案件

基本案情：

因房屋临近马路噪声太大，在小区尚未达成一致意见的情况下，业主高某按照小区前期已经由开发商统一封闭阳台的样式颜色封闭自家房屋阳台，物业公司以高某未遵守小区临时管理规约等为由，将高某诉至法院。一审法院判决高某限期拆除已封闭阳台并恢复原状。高某不服提出上诉。成都中院二审依法撤销一审判决，判决驳回物业公司的诉讼请求。

案情分析：

根据民法典第二百七十一条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百八十六条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。依据上述规定，业主对房屋阳台内专有部分享有所有权，即对阳台内的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但业主行使专有权受法律、法规以及管理规约的限制。业主在不违反民法典、城乡规划法等相关法律、法规以及管理规约的限制性规定时，可以自行封闭阳台。反之，则涉嫌违法违规，比如房屋本身设计中的承重要求不能承受封闭阳台，或者封闭阳台会损害其他业主的合法权益等，则业主不得自行封闭阳台。 根据《物业管理条例》规定，管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。因此，如果是业主依法制定的管理规约（含禁止封闭阳台约定），业主应当遵守，业主委员会应当依法实施。物业公司有权依据法律、法规、物业服务合同约定及管理规约进行管理，如告知业主装饰装修中的禁止行为。但具体到本案中，从该小区现有情况来看，有四栋楼房是在开发商交房前已全部封闭了阳台，说明该小区封闭阳台已有先例，并非禁止封闭阳台。物业公司未提供证据证明业主高某封闭阳台危及建筑物安全、损害其他业主合法权益，也未提供证据证明高某有实施妨碍物业服务与管理的行为。因此，物业公司要求高某拆除已封闭的阳台并恢复原状，无法得到法院支持。

案例二：业主主张物业服务人对于停放小区的车辆未尽管理义务如何处理

基本案情

业主何某主张某物业管理中心未能尽到驱赶小区的流浪狗的责任和义务，致使其使用的小轿车被流浪狗咬坏叶子板和保险杠，遂起诉某物业管理中心要求赔偿修车费用。诉讼中，何某认可其车辆停放在小区非停车位处。双方均认可没有签订物业服务合同，某物业管理中心尚未收取物业费和车辆管理费。法院认为，因某物业管理中心未收取车辆管理费，对小区内停放的车辆仅具有一般管理义务，而何某主张的流浪狗造成其停放在小区非停车位处车辆损坏，超出某物业管理中心应尽的一般管理义务，故法院驳回何某要求修车费的诉讼请求。
案情分析

物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业服务人依保管义务承担相应的赔偿责任。物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业服务人在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业服务人承担与其过错相适应的赔偿责任。

第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人要求物业服务人赔偿损失的，可根据物业服务人是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业服务人应否承担相应的赔偿责任。如果物业服务人完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，即使业主的人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业服务人不因此承担法律责任。

案例三：调整物业服务价格需依法进行

基本案情

某物业管理公司起诉业主刘某，要求其按照上调后新的物业费标准交纳物业费。刘某认为某物业管理公司与其他业主重新签订物业服务合同更改收费标准，属于擅自上调价格，拒绝按照新的标准交纳物业费。法院认为，物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。本案中，某物业管理公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。综上所述，某物业管理公司起诉业主刘某按照调整后的标准支付物业费，依据不足，法院不予采纳。

案情分析

依据相关规定，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务人协商确定。决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

律师解答

在日常生活中，小区业主与物业的纠纷比比皆是，下面小编整理了相关问题的解答，希望可以帮到大家！  

1.业主在园区摔伤如何处理？    

答：（1）对于在正常行走区域发生的、因业主自身不慎摔倒的情况，应由业主自己负责。

（2）对于在易滑倒路面或施工区域发生的摔伤情况，若物业公司能证明采取了必要的防护措施，即：①对于园区内易滑倒的地方，物业公司应在显著位置设置警示标识。②对于因极端天气（例如暴雨暴雪）、施工等造成的路面封锁，不但要在显著位置设施警示标识并需要设置围挡物业公司不承担责任；若物业公司未采取必要的防护措施，需对业主摔伤负主要责任。 

2.业主家中被盗，物业公司是否应该承担法律责任？

答：业主与物业公司之间是基于物业服务合同的平等合同关系。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”同时《物业管理条例》第四十六条对物业公司的“安全防范义务”做出规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”物业公司对管理区域内的安全防范工作，不是“保证”,也不是“负责做好”，而是“协助做好”。在符合法律要求、行业惯例和合同约定的前提下，履行“协助做好 安全防范工作的义务”。在同时满足以下两个条件的情况下，物业公司需要承担法律 责任：一是物业公司存在违约行为，即“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定”，二是物业公司的违约行为与业主遭受的损失存在因果关系，即“导致业主人身、财产安全 受到损害”。通俗的说，就是业主因为物业公司没有做到应该做的安全防范事项，导致被盗的，物业公司应该承担一定比例的法律责任。需要特别说明的是，“物业公司没有做到应该做的安全防范事项”不只是合同约定的事项，还包括“与收费标准对应的 行业安保标准”等。

3.绿化消杀导致小孩或宠物中毒怎么办？

答：若物业公司在《消杀通知》中应明确提醒业主在消杀期间看管好自己的小孩和宠物，在集中消杀区域根据实际情况必要时需设置围挡。若以上工作落实到位，物业公司对此类情况不负有责任。