案例一：合同未签就装修，不懂法律惹纠纷——转租有风险，应签订合同明确权利义务
【案情简介】
王某承租赵某位于市区的商业网点房一处，承租期间欲对外转租。某培训机构因业务需要急需租赁网点房，其负责人曹某经介绍认识承租人王某的配偶，双方商定转让费等事宜后，在未签订租赁合同的情况下，曹某就开始投入资金装修房屋。装修过程中，赵某的代理人告知房屋所有人不同意议定的租金数额，需提高租金才能签合同。曹某虽然停止装修但仍支出数万元装修费。为此，某培训学校起诉王某等要求赔偿装修损失等费用。一审法院认为转租书面租赁合同未能签订的主要原因在于房屋所有人或其代理人，驳回了某培训机构的诉讼请求。该培训机构不服，提起上诉。二审中，经调解，双方达成和解，王某等当场向培训机构支付一定费用作为补偿，纠纷化解。
【法官点评】
房屋租赁实践中，转租行为一旦发生纠纷，必然涉及租赁合同及转租合同两个法律关系，以及出租人、承租人、次承租人三方权利与义务的平衡与保护。对次承租人来说，为防范法律风险，应当高度注意两个问题，一是要确认承租人是否有对外转租的权限，如没有则需要经过出租人同意，因为法律对此有明确规定；二是要与承租人签订书面的转租合同，明确权利、义务及违约责任，因为从承租人处转租本身就存在一定风险，如果再没有书面转租合同风险就更大。
（附：《民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。）
案例二：想搬就搬太任性，提前解约需担责——承租人提前解除合同应承担违约责任，并需尽到合理交接房屋等附随义务
【案情简介】
张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》，其中约定承租人提前退租，应提前30日书面通知出租人，结清各项费用后，按月租金的200%支付违约金。在房屋租赁期间，张某欲解除合同，便通过微信向该公司工作人员提出。但因支付违约金等事宜双方未达成一致意见，张某于2020年10月27日直接搬离租住房屋，未办理交接手续，也未交还钥匙。后，张某起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除，并要求退还相应费用数千元。一、二审法院经审理均认为其主张的理由不成立。
【法官点评】
承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。通常，承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日作为租赁合同实际解除的时间。
对出租人来说，如果承租人已经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。
为减少此类纠纷发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义务。
案例三：租赁的房屋漏水谁担责？——合同约定要清楚，举证责任要明确
【案情简介】
林某将其房屋出租给鞠某居住, 双方签订的房屋租赁合同约定，鞠某居住期间，水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾由鞠某承担责任。后鞠某租住期间，某天凌晨房屋厨房水管断裂漏水，致使楼下住户董某家中被水淹，出租人林某的房屋亦造成损害。林某赔偿了董某十五万元后，向法院起诉承租人鞠某要求赔偿，认为鞠某的行为同时给其房屋造成经济损失三万元，鞠某共计应该赔偿十八万元。
双方当事人对涉案房屋水管断裂漏水的原因产生争议，林某认为是鞠某使用不善所致，鞠某则称系水管年久失修所致。一审法院认为，鞠某否认水管断裂漏水的原因与其有关，根据谁主张谁举证的原则，林某应当就其主张提供证据予以证明，现林某没有证据证明系鞠某使用不当导致水管断裂漏水，应承担举证不能的法律后果，驳回出租人林某的诉讼请求。林某上诉后， 二审维持原判。
【法官点评】
依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，林某与鞠某在房屋租赁合同中明确约定，“如房屋结构出现漏水、漏雨等其他问题由出租人林某负责修缮”。因此，因涉案房屋水管破裂导致的修缮问题，按照合同约定应由林某负责。合同还约定，“承租人鞠某居住期间：水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由鞠某修复或承担。”故按照合同约定，鞠某仅对因使用不当造成的损失承担责任。林某主张鞠某使用不当，但林某并未提交证据证明。而鞠某提交了自来水公司员工赵某出具的现场鉴定报告单，证实涉案房屋水管管道年久失修存在老化问题。涉案房屋漏水发生在凌晨一点多，正是一般人休息熟睡的时间，林某主张漏水系鞠某使用不当造成亦与常理不符。综上，林某对自己提出的诉讼请求未能提供相关证据证明，故其应当承担举证不能的法律后果。
律师提醒
租房签房屋租赁合同时要注意以下这8种情形，房屋租赁合同无效!
房屋租赁合同无效的情形:
1.未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
2.违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
3.被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
4.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
5.出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
6.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
7.租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
8.承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
