“借名买房”合同关系是指当事人约定，一方（借名人）经他方（出名人）同意，出资并借用他方名义购买房屋，在一方仍自行对该房屋进行占有、使用、收益或处分的情况下，将房屋所有权登记于他方名下。借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。在原告主张成立口头借名买房的情况下，应探求原、被告是否达成了“买房义务实际由谁承担，房屋权益实际由谁享有”意思表示。退一步讲，即使双方约定了房屋所有权归属于借名人，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权并不因此转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此而成为这一关系下的债权人，径直请求确认物权归属的，不应得到法律支持。

基本案情 

法院经审理查明：两原告之子韦某与被告易某于2017年2月2日举行订婚仪式，未领取结婚证。因韦某长期在外地打工，且两原告不符合银行规定的放贷政策，两原告因其子结婚所需为其子购买房屋一套。2017年2月25日-2020年3月17日期间，两原告及两原告女儿转账房屋首付款及分期贷款约28万余元至易某账户。2019年10月10日，涉案房屋完成产权过户手续，登记在被告易某名下，该房屋上还有尚未偿还完毕的按揭贷款，后因韦某与被告易某未如约登记结婚，两原告要一次性付清剩余房款，要求被告将上述诉争商品房过户到两原告名下，被告不同意，辩称涉案房屋系两原告对其个人赠与，原告遂具状至法院。

裁判结果 

湖北省黄冈市黄州区人民法院于2020年8月12日作出（2020）鄂1102民初477号民事判决，判决驳回原告韦某甲、钟某乙的诉讼请求。

原告韦某甲、钟某乙不服原审判决，提起上诉。湖北省黄冈市中级人民法院于2021年2月5日作出院（2021）鄂11民终186号民事裁定，准许韦某甲、钟某乙撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。

法院认为 

生效裁判认为，原告主张本案中存在口头“借名买房”。经查，本案诉争房屋系两原告及其女韦某1在其子韦某与被告易某订婚后，为其子韦某与被告易某结婚买房而支付首付款及部分房贷，因原告不符合办理按揭贷款的政策条件，韦某在外地未归，遂以被告易某的名义购买。而“借名买房”合同关系是指当事人约定，一方（借名人）经他方（出名人）同意，出资并借用他方名义购买房屋，在一方仍自行对该房屋进行占有、使用、收益或处分的情况下，将房屋所有权登记于他方名下。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于明确当事人之间对于“买房义务实际由谁承担，房屋权益实际由谁享有”具有明确的认知。本案在缺乏书面协议的情况下，两原告并未与被告易某达成关于买房义务的承担及房屋权益的享有的意思表示，故两原告主张与被告易某之间存在口头借名买房协议，其为涉案房屋实际权利人的事实不成立，本院不予支持。

案例评析 

本案中，原告诉请确认登记在被告易某名下的案涉商品房为两原告所有，并主张与被告达成了口头借名买房协议，故应由主张成立口头约定借名买房关系的原告一方负担举证责任。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”口头约定借名买房本质上属于合同法律关系，系无名合同。主张口头约定借名买房关系成立的一方，应就该法律关系产生的基本事实承担举证证明责任。

关于口头约定借名买房关系的证明标准，也即证明到何种程度才能说明口头约定借名买房关系成立。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在……”口头约定借名买房关系成立，适用该条规定的高度盖然性标准，即需要证明到口头约定借名买房关系这一事实存在具有高度可能性。结合本案案情，应综合审查以下事实：

一、证明案涉房产系由借名人出资购买

口头约定借名买房关系是否存在，首先要证明的是主张借名买房关系存在的一方已经实际出资购置案涉房产，借名人出资是借名买房关系成立的基础。借名人出资可能是借名人直接将购房款支付给卖方，也可能是先将购房款支付给被借名人，再由被借名人支付给卖方；还有可能部分先支付给被借名人，由被借名人支付给卖方，其余部分直接支付给卖方。无论哪种支付方式，关键在于借名人要能够提供转账凭证等材料证明购房资金最终来源于借名人。

二、证明案涉房屋的购房合同、产权证书、收据等证件资料由借名人管理

案涉房屋的购房合同、产权证书等资料由谁控制，能够从侧面反映出案涉房屋的真实权利由谁掌控。在真实的借名买房关系中，借名人作为真实的出资人，一般会持有购房合同、产权证书等证件资料。一般认为，借名买房是由实际购买人持有购买房屋的手续原件，在借名买房纠纷中，是否持有购房合同、产权证书等资料是重要的考虑因素。证明持有购房合同、产权证书等资料的方式，可以是向法庭展示自己持有相关材料的原件等。

三、证明案涉房屋由借名人实际控制

证明案涉房屋由借名人实际控制指的是物理上的控制，可以是直接控制，也可以是间接控制。直接控制的方式是借名人居住在案涉房屋中，或者是虽未居住但是自己掌握有案涉房屋的钥匙或开锁密码，而被借名人不持有该钥匙或密码，必要时可以将钥匙作为物证提交，证明借名人实际控制案涉房屋。间接控制的方式，可以是将案涉房屋出租给其他人，租赁合同由借名人持有，租金由借名人收取，房屋由借名人管理。也可以通过案涉房屋的水电煤支付记录、物业费支付记录等缴费情况证明借名人实际上对案涉房屋管理、控制。

四、说明未签订书面借名买房协议的合理性

房产不同于一般商品，其价值较大。按照一般的认知，对于金额较大的房产，由他人代为持有，一般会签订书面协议。对于未签订书面协议的借名买房约定，应当解释其合理性。未签订借名买房书面协议的合理性，在司法实践中，更多的是从借名人与被借名人的身份关系角度予以说明。如果借名人与被借名人之间系亲属关系，口头约定借名买房具有一定合理性。如果借名人与被借名人之间非系亲属关系，需要进一步说明借名人与被借名人之间是否存在其他特殊信任关系。

五、证明被借名人有借名买房的意思表示

口头约定借名买房纠纷中，因为缺少书面协议，被借名人有借名买房的意思表示只能通过其他证据证明。借名人与被借名人的沟通记录，最能直接反映二人之间存在借名买房合意。

六、证明购买案涉房屋时借名人参与实地看房、选房等过程是否参与购房过程也是认定是否存在借名买房口头约定的参考因素。这个过程包括看房。选房、商讨价款、支付定金、尾款、签订合同等。故主张借名买房分一方是否参与了看房、选房等过程，是认定其为真实购房人的一个参考因素。

若能通过综合性的证据证明借名买房的口头约定存在，则说明借名人与被借名人之间存在借名买房的合同法律关系。如果案涉房产完全由借名人出资购置，则被借名人负有向借名人返还案涉房产的义务。如果借名人只占有案涉房产的部分份额，综合考虑房产的持有情况，认定被借名人向借名人折价补偿或是向借名人返还案涉房产，或确认借名人对案涉房屋享有份额。当然，借名人主张的口头约定借名买房关系成立后，能否实现案涉房产过户至自己名下的目的，还要看借名人在判决作出前是否具备购房资格，如果借名人仍然不具备购房资格，借名人主张被借名人配合办理过户的请求无法得到支持，借名人可要求被借名人予以折价补偿。

总之，判断借名买房，需要考虑以下三个要素，一是占用使用，二是实际出资，三是借名合意。司法实务中，如何判断当事人之间存在口头借名买房协议，当前并无规范性文件予以明确规定。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》【京高法发（2010）458号】第十五条：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”本案中，两原告仅证实了出资部分购房款，未举证证实占用使用案涉房屋、与被告达成了借名合意，故两原告主张成立口头借名买房的意见不成立，并要求确认登记在被告名下的房屋为两原告所有的诉请不应予以支持。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发（2014）489号】第十条：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当释明，告知其提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

本案中，由于两原告之子与被告曾有婚约，举行了订婚仪式，但最终未登记结婚，法院向原告释明可通过婚约财产纠纷主张权利。