双方虽只签署《买卖定金收付书》，因对房屋位置、过户费用等买卖合同的主要内容作出约定，买方对房屋进行了装修且入住。双方已形成房屋买卖合同关系。解除合同的行为既可以表现为当事人双方协商一致而解除合同，也可以表现为享有解除权的一方当事人以行使解除权的意思表示而解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

基本案情 

原告（上诉人）谭某诉称：2019年11月17日谭某购买包某某位于莫旗交通局二号综合楼xxx房屋，包某某委托孟某某与谭某签订了该房屋买卖定金合同，在签订合同时谭某给付孟某某定金20 000元并约定该房屋以贷款的方式进行购买，在合同履行过程中包某某迟迟不协助谭某办理二手房贷款且以该房屋需要缴纳全款为由迟迟不予谭某签订房屋买卖合同，定金也不予退还。因被告违反合同约定造成谭某各项经济损失共计18 000元，在多次协商未果的情况下诉至法院。谭某认为包某某的行为造成了合同目的不能实现且构成违约，因此依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第九十七条规定，包某某应当双倍返还定金，并赔偿谭某经济损失。故请求一审法院判令：1.解除谭某与包某某签订的买卖定金收付书；2.包某某、孟某某返还定金40 000元；3.包某某、孟某某赔偿谭某经济损失共计18 000元；4.本案诉讼费用由包某某、孟某某负担。

被告（被上诉人）包某某辩称，谭某所述情况与事实不符，2019年11月17日，因包某某在外地，不便回到莫旗。故包某某委托孟某某与谭某签订买卖定金收付书。该合同签署后，包某某将房屋交付给谭某使用并居住。即使双方未继续签署房屋买卖合同，但包某某交付了房屋，以实际行动履行了房屋买卖合同中的交付义务。谭某入住该房屋后对房屋进行装修表明谭某接受该房屋，包某某欲与谭某继续签订买卖合同并委托包某某之子包汇涛与谭某办理产权变更登记手续。而谭某迟迟未交付房款。如今谭某起诉包某某要解除双方签订的定金合同并给付装修损失费。作出了解除双方定金合同及买卖合同的意思表示。谭某的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，给付定金的一方不履行约定债务的无权要求返还定金。因谭某违约，包某某不应承担双倍返还定金的义务。关于谭某入住房屋后产生的装修费用18 000元，也不应由包某某承担。房屋已出售给谭某，谭某装修自己房屋所产生的费用不应让包某某承担。且具体损失应以鉴定结论为准。综上，请求法院驳回谭某诉讼请求。

被告（原审被告）孟某某辩称，案涉买卖合同已经履行，谭某领取钥匙并入住，装修也是装修谭某房子。不利后果应由谭某承担。

法院经审理查明：2019年11月17日，谭某（乙方）与包某某委托的代签人孟某某（甲方）签订一份《买卖定金收付书》。双方约定将位于莫旗尼尔基镇交通局二号综合楼xxx的房屋以240 000元的价格出卖给谭某。谭某缴纳购房定金20 000元。双方又约定了过户费、土地费用和二套房费的承担主体。在该《买卖定金收付书》最后双方又约定“如果乙方违约，则相应定金不予退还，如甲方违约，则已收定金双倍返还”的内容。同时，书写有“带交通局院内二楼仓房一个，给付房主取暖费2000元整”。

谭某于签订《买卖定金收付书》当日领取了钥匙，并在装修两月左右后，于2020年1月9日入住案涉房屋。后因购房款贷款办理事宜双方产生争议。谭某诉至法院要求解除双方之间签订的《买卖定金收付书》，并要求包某某双倍返还定金和给付装饰装修费用。包某某在答辩时主张继续履行合同。但是，庭后以谭某申请解除合同，包某某亦认为房屋买卖合同无法继续履行为由同意解除双方签订的定金合同和房屋买卖关系。

裁判结果 

呼伦贝尔市莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院于2020年9月26日作出内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院（2020）内0722民初578号判决：一、谭某与包某某于2019年11月17日签订的《买卖定金收付书》于2020年4月17日予以解除；二、谭某于本判决生效后十日内从位于莫旗尼尔基镇交通局二号综合楼xxx房屋内搬出；三、包某某于本判决生效后十日内一次性给付谭某定金和装饰装修款项共计33 000元；四、驳回谭某的其他诉讼请求。案件受理费1250元，减半收取计625元，由谭某负担263元，由包某某负担362元。

谭某不服原审判决，提起上诉。呼伦贝尔市中级人民法院于2021年2月22日判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由谭某负担。

法院认为 

法院生效判决认为：谭某与包某某的代理人孟某某就系争房屋订立了《买卖定金收付书》，该合同对房屋位置、面积、价款、过户费用、违约责任等买卖合同的主要内容均作出约定，并且约定了缴纳购房定金的数额。谭某于签订《买卖定金收付书》当日领取了钥匙，对房屋进行了装修，并于2020年1月9日入住案涉房屋。从上述约定的内容，结合谭某入住房屋的实际情况看，谭某和包某某之间已经形成房屋买卖合同关系，并已经实际履行。谭某以合同履行过程中包某某不协助办理贷款为由向一审法院起诉，要求解除双方签订的买卖定金收付书、返还双倍定金并赔偿经济损失，包某某对解除合同亦予以认可。双方解除合同的意思表示一致，至此，双方已无继续履行房屋买卖关系的意愿表达和事实基础。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款关于“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”；以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力若干规定第十条“民法典实行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”之规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定内容，因本案起诉状副本在2020年4月17日向包某某及孟某某予以送达，故一审法院认定双方之间的房屋买卖关系已经在2020年4月17日解除正确。

关于包某某应否向谭某双倍返还定金并赔偿经济损失的问题。一、在合同履行过程中，谭某与包某某对房款给付方式既未在《买卖定金收付书》中进行约定，也未签订正式的房屋买卖合同或者补充协议进一步确认。其中谭某主张购房款需要以签订二手房买卖合同的方式，由包某某协助办理房屋过户手续，继而办理贷款。包某某则主张双方仅约定谭某以贷款方式给付购房款，但未约定包某某对此需要先行协助办理房屋过户手续和贷款办理期间的其他协助义务。双方当事人就自己的主张均未提交充分有效的证据予以证明。二、谭某主张应当由包某某返还双倍定金。法院认为，《买卖定金收付书》对付款进度、房屋买卖手续办理时间、房屋买受人等条件并未作出约定。在谭某提交的与包某某的通话录音中，双方也未明确贷款方式和过户先后顺序，并且在2020年3月份在中介处双方还在协商房款如何给付的实质性要件。但未协商一致，使房屋买卖不能进行，一审法院认为双方均无责任正确。故本案不应适用定金罚则。三、谭某主张应由包某某、孟某某赔偿经济损失共计18 000元。一审法院根据本案实际情况，本着双方当事人权益最大化的原则，确定包某某适当将装饰装修款项给付谭某，谭某将七张票据中载明的添附物予以留置案涉房屋处。对于返还数额，一审法院认为因谭某已经入住并使用已超过半年之久，物品具有一定的损耗和价值降低，酌情认定包某某适当给付谭某装饰装修款项13 000元，结合本案实际，处理得当。

对于谭某诉求主张包某某、孟某某共同返还定金的诉求，因谭某、包某某均认定孟某某在签订《买卖定金收付书》时系委托关系，并在该协议书中予以标注委托关系，并均认可房屋买卖关系的相对方系谭某和包某某，因此该定金和装饰装修返还款应由包某某予以返还，不应由孟某某承担。

案例评析 

一、预约合同与本合同

随着市场经济的发展，我国房屋买卖市场也相应地不断膨胀，房屋买卖行为日益普遍。基于房屋的不动产性质以及交易价款较高的特点，房屋买卖达成需经过较长时间的协商。因此，在现行的交易习惯中，房屋买卖双方在初步达成交易意向后，买方会向卖方支付一定数额的意向金或定金。之后，双方再就房屋买卖合同的具体条款进行协商并最终订立书面合同。然而，并非所有当事人都能最终订立书面合同并促成交易。因此，前述双方就订立书面合同前的行为应当承担何种法律后果便成为此类案件双方争议的焦点。本案的关键在于如何认定双方是否已就讼争房产买卖达成一致意见，即双方当事人的合意系属预约合同还是本合同。根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同条款一般包括标的、价款、履行期限、违约条款等。在房屋买卖合同纠纷案件中，衡量双方是否就房屋买卖达成一致意见，应当从完成房屋买卖过程双方所必须进行的行为，如房屋价款、交房时间、付款方式、付款期限、税费的承担以及办理过户登记等方面进行考量。房屋买卖合同有别于一般生活中普通的买卖行为，并非“一手交钱、一手交货”的即时行为即可完成。预约合同与本合同的识别目前，我国的立法并无对预约合同作出明确的解释，理论上，可以将其定义为：“约定将来订立一定契约之契约。”其目的在于排除预约合同当事人进入另一项同一性质的合同。理论上，预约合同与本合同的区别明确。然而，在司法实践中，有时却难以辨别双方当事人的一项合意是属于预约合同还是本合同。关于两者的界定，不能仅依所使用的文字或合同名称来论断，而应当依照当事人约定的实质内容来判断。当事人间意思表示不明或存在争议时，应当通观合同全部内容，如合同各要素已明确达成合意，其他相应事项业已详尽，已无另行订立合同的必要时，则可认定为本合同。反之，应认定为预约合同。

本案中，《买卖定金收付书》对房屋位置、面积、价款、过户费用、违约责任等买卖合同的主要内容均作出约定，并且约定了缴纳购房定金的数额。买方于签订《买卖定金收付书》当日领取了钥匙，对房屋进行了装修，并于2020年1月9日入住案涉房屋。从上述约定的内容，结合入住房屋的实际情况看，双方已经形成房屋买卖合同关系。

二、合同解除时间的认定

解除合同的行为既可以表现为当事人双方协商一致而解除合同，也可以表现为享有解除权的一方当事人以行使解除权的意思表示而解除合同。行使解除权必须使对方知悉其解除合同的意思。让对方知悉解除合同的意思有两种方式，一是通知对方当事人；二是直接向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，由法院或仲裁机构将起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方。故此，解除权行使的关键在于对方是否知悉解除权人解除合同的意思表示。

本案中，谭某以合同履行过程中包某某不协助办理贷款为由向一审法院起诉，要求解除双方签订的买卖定金收付书、返还双倍定金并赔偿经济损失，包某某对解除合同亦予以认可。双方解除合同的意思表示一致，至此，双方已无继续履行房屋买卖关系的意愿表达和事实基础。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款关于“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”；以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力若干规定第十条“民法典实行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”之规定，双方之间的房屋买卖关系已经在2020年4月17日解除。

三、定金罚则的认定

定金是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。而债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金，定金是担保合同债务履行的一种方式，分为证约、成约、违约、立约、解约定金。本案中，因谭某已经将定金于《买卖定金收付书》订立时交付，应推定为违约定金，即由当事人一方过错造成合同不能履行时需没收或加倍返还的定金。当事人违约不履行合同的情况下，可以适用定金罚则。就本案而言，谭某主张应当由包某某返还双倍定金。法院认为，《买卖定金收付书》对付款进度、房屋买卖手续办理时间、房屋买受人等条件并未作出约定。在谭某提交的与包某某的通话录音中，双方也未明确贷款方式和过户先后顺序，并且在2020年3月份在中介处双方还在协商房款如何给付的实质性要件。但未协商一致，使房屋买卖不能进行，一审法院认为双方均无责任正确。故本案不应适用定金罚则，包某某应将收取的具有担保功能的定金20 000元全额返还谭某。

从本案可见，当事人在追求交易便利，简化交易程序的同时，也给交易安全带来了更多的不确定性因素。从立法和司法的角度，应当对交易的规范性加以引导，以避免或减少此类纠纷的产生。