律师观点分析
案情简介：2017年6月5日，XX公司（甲方）与李XX（乙方）签订《128#-138#临街商铺预售协议书》经甲乙双方协商达成一致条款李XX于合同签订当日共向XX公司银行账户转入320000元，XX公司向李XX出具加盖公章的收据，载明：今收到李XX交128#-138#栋楼27号门面定金，银行转账320000元。
2017年12月1日，XX公司(甲方)与XX新地公司（乙方）签订《土地转让协议意向书》，其中甲方已售商业1092.3平方米，已收销售款655.38万元归甲方所有，未收款655.38万元归乙方所有。甲方与业主签订的订房意向书，乙方负责履行，乙方承担未按约定履行的全部责任。原告订购的商铺和交纳的款项即包含在上述“其中甲方已售商业1092.3平方米，已收销售款655.38万元归甲方所有”中。2018年12月28日，双方又签订《〈土地转让协议书〉补充协议》，2020年6月21日，XX公司代表、XX新地公司代表、含本案原告的部分业主代表三方召开“中心医院对面128#-138#临街商铺预售业主协调会”，形成会议纪要要求XX新地公司严格按照协议约定进行商铺规划建设，如修改规划、延期交房需由XX新地公司作为合同义务主体向20户业主书面告知并取得他们同意，否则由XX新地公司承担所有责任。鉴于土地权证已转入XX新地公司名下，根据《土地转让协议》的约定，原售20户商铺业主的履约责任已转由XX新地公司承担。
法院认为：本院认为，本案的争议焦点是：一、责任承担主体问题；二、违约责任认定问题。
一、被告XX公司与原告李XX签订《临街商铺预售协议书》，收取了原告合同款项，原、被告系合同当事人，根据合同相对性原理，被告XX公司应承担合同义务。第三人XX新地公司与被告签订的《土地转让协议意向书》及补充协议，系该两方之间的协议，与原告无关，协议约定内容不能对抗非合同主体的原告。即使在有原告参与的协调会上，三方一致达成的意见明确要求第三人XX新地公司履行预售协议书的交房义务，“履约”的内容始终指向履行合同交房义务，而非履行因不能交房违约导致的退款加收违约金等义务。因此，第三人XX新地公司无需承担本案违约责任。
二、1、案涉商铺至今未取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，被告已构成根本违约，原告要求解除《临街商铺预售协议书》本院予以支持，自本案起诉状副本送达被告之日2022年3月4日解除。2、原、被告签订的《临街商铺预售协议书》性质是预约合同，是为将来一定期限签订本约合同（商品房买卖合同）的前契约阶段合同，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。XX公司出具的收据明确注明“收到门面定金”，原、被告已达成约定原告交纳的款项是作为债权担保的定金性质，但是定金不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力，本案主合同标的额（商铺总价款）638280元，定金最高127656元，超过部分不作为定金。对原告要求“双倍返还全部定金”中的双倍退还127656元的诉讼请求予以支持，另已支付的191484元由被告退还原告。“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”原告已主张适用定金罚则，原告也无证据证明定金不足以弥补被告违约造成的损失，则原告不得再主张适用违约金赔偿，故对原告要求被告支付违约利息的诉讼请求不予支持。
判决结果：一、原告李XX与被告邵阳XX公司于2017年6月5日签订的《128#-138#临街商铺预售协议书》自2022年3月4日起解除；
二、被告邵阳XX公司于本判决生效之日起七日内向原告李XX支付446796元；
三、驳回原告李XX的其他诉讼请求。
