律师观点分析
本案焦点问题：
一、关于宋某某与聚某公司未能签订《商品房买卖合同》，违约责任认定的问题。宋某某与聚某公司虽然在《聚某华府<定房协议书>》中约定在7日内签订《商品房买卖合同》，但因该房屋属于在建工程抵押状态，双方未能按约签订《商品房买卖合同》，其原因系被告未及时告知宋某某该房屋处于抵押状态，故未能按时签订合同的责任，应由被告承担。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。因此，宋某某要求被告聚某公司双倍退返还定金40000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持
二、对于宋某某要求某源公司赔偿其房屋升值损失118630.8元，聚某公司承担连带责任的问题。被告聚某公司将案涉房屋以双方在《聚某华府<定房协议书>》约定的4380元/㎡出售给案外人，宋某某按5000元/㎡计算差价来主张损失118630.8元，但其没有提交证据予以证明房屋现价为5000元/㎡。并且宋某某与聚某公司之间签订的《聚某华府<定房协议书>》系商品房预约合同，宋某某主张的损失性质上属于本约履行意义上的可得利益损失，不属预约的损失范畴。因此，对于宋某某的该项诉讼请求，不予支持。
