庆阳XX公司与宁县XX公司、左某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

【基本案情】宁县XX由原告新XX公司开发建设，涉案租赁房屋所有权人为该公司。被告XX公司于2014年1月22日在宁县工商局登记成立，出资人为左小同，系公司法人。2013年12月20日原告新XX公司与被告XX公司签订书面《房屋租赁合同》，约定原告新XX公司将其位于宁县XX商业裙楼负一层的1380平方米毛坯房出租给被告XX公司经营KTV项目，租赁期限自2013年12月20日至2018年12月19日计5年，装修期70天，自2014年3月1日起计算租金。租金为第一、二年33元/平米/月，第三、四年36.5元/平米/月，第五年40.8元/平米/月，合同期内租金总额为XXX元，交纳方式为一年一交，即2014年3月1日交纳第一年房租546480元，2015年3月1日交纳第二年房租546480元，2016年3月1日交纳第三年房租604440元，2017年3月1日交纳第四年房租604440元，2018年3月1日交纳第五年房租675678元。同时约定：乙方（XX公司）在签订合同时，需向甲方交纳房屋保证金20万元，甲方（新XX公司）在合同期满三个月后，确认乙方腾退完毕，无息返还保证金；租赁期间，经甲方同意，乙方可以将租赁房屋整体或者局部的使用权转让给第三人；租赁物交付前，甲方保证通行道路、水电畅通，一次性消防通过验收（二次消防乙方负责），地下排污设施完备；乙方必须按物价部门批准的物业管理费标准按时交纳物业费；租赁期满，甲方有权收回房屋，继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得甲方同意后，重新签订租赁合同，租金另议。违约责任约定：乙方拖欠应缴纳费用30天以上或擅自中止营业7天以上，或者未经甲方同意转租的，甲方可单方面解除合同；甲方严重违反本合同其他条款或就本合同达成的补充协议，给乙方造成严重损失的，乙方可单方面解除合同，并请求甲方赔偿；因不可抗力或政府征用土地，本合同自行解除，甲方应退还多收租金。上述合同签订后，被告XX公司（席平）向原告交纳保证金20万元，并支付当年租金546480元。自2015年3月1日起被告XX公司再未缴纳租金，依照合同约定，截止2019年3月1日合同期满，被告拖欠原告租金XXX元，原告催要未果。

【律师观点】公民、法人之间合法的房屋租赁合同受法律保护。本案被告XX公司在筹备阶段，为开办公司需要，与原告新XX公司签订《房屋租赁合同》，确定公司经营场所，系公司设立的必备要件，虽然在签订该租赁合同时，XX公司尚未登记成立，但并不必然导致合同无效。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，在合同签订后，双方已部分履行了合同义务，该合同属有效合同，应当受到法律保护。涉案房屋租赁期限已于2019年3月1日届满，原告要求被告XX公司退还所租房屋，被告XX公司应当予以退还。原告要求被告腾退房屋并支付拖欠租金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同约定租期内租金总额为XXX元，但约定的分年度缴纳的租金之和为XXX元，大于合同约定租金总额，该条款应认定为无效，租金总额认定为XXX元，减去被告XX公司缴纳的第一年租金546480元及缴纳的保证金20万元，欠付租金认定为XXX元，按照合同相对性原则，被告XX公司应当予以支付。原告以被告左某、席X、兰X系合伙人，要求三被告承担连带清偿责任的诉讼请求，因无证据证明三人系合伙关系，法院不予支持