拆迁房产律师: 宅基地拆迁安置房屋如何分割

北京房产专业王辉律师专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。

【裁判要点】

财产可以由两个以上的公民共有。本案中，诉争北京市xx区xx镇x村x号宅院系198x年x月张x3与张x4离婚后，张x3于198x年x月根据建房审批表获得，院内房屋系此后建设，故该宅院房屋与张x4无关。就该宅院内的房屋历史演变情况，根据该宅院的历史沿革及庭审查明情况，赵x称其与张x2婚后对该宅院及房屋进行了改造，但未提交充分证据证明，张x3、张x2亦予以否认，就赵x的上述主张，法院不予采信，就该宅院内房屋，法院认定为张x3所建。诉争xx号宅院搬迁腾退时，张x3、张x2、张x1、赵x作为安置人口，均应享有相应的安置利益，综合考虑对诉争宅院土地及房屋的贡献情况，对张x1、赵x的腾退安置补偿利益，法院酌情予以分割。张x3称其负担了房屋腾退后的租房租金、诉争房屋的装修及物业费，法院予以采信，考虑该房屋的居住情况，就张x3负担的上述费用，法院酌情予以抵扣。赵x、张x1不要求析清各自份额，张x3、张x2不要求析清各自份额，法院不持异议。赵x要求分割张x2的股份分红款，张x1要求取得自己的股份分红款，均不属于本案分家析产纠纷的审理范围，法院在本案中不予处理，张x1、赵x可另案主张权利。张x3称其从腾退补偿款中给付赵x钱款，但未提交充分证据证明，赵x亦予以否认，且钱为种类物，张x3无法证明其所述钱款与腾退补偿款分割的关系，就张x3的上述主张，法院不予采信，张x3可另案主张权利。

【基本案情】

原告赵x、张x1向法院提出诉讼请求：1、分割拆迁房产，赵x、张x1应得房屋面积各为54.1475平米；2、分割拆迁款，赵x、张x1应得拆迁款各为214658元；3、分割股权分红款，要求张x3向张x1支付71582元，向赵x支付35791元。

事实和理由：赵x与张x2原系夫妻，张x3为张x2之母，张x1为赵x与张x2的长子。201x年x月x日，张x3与北京市xx区xx镇xx村村委会（以下简称xx村村委会）签署《宅基地腾退补偿安置协议书》，协议约定安置人员包括原被告4人，安置房总面积216.59平方米，并按照安置人员支付了腾退补偿款合计1149940.3元。协议签署后，共获得安置房3套，其中一套二居室由刘某和王某2居住，一套由张x3持有，一套由张x2持有，腾退补偿款一直由张x3持有，未予分配。

被告张x3、张x2辩称，赵x、张x1诉讼请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。xx村搬迁腾退工作而非拆迁，故赵x、张x1要求分割拆迁房屋和拆迁款的诉讼请求与事实不符，应认为赵x、张x1无明确诉讼请求，驳回赵x、张x1起诉。赵x在xx区人民法院另行起诉张x3借款合同纠纷，要求张x3返还购车垫资款17万余元，该案中我方认为17万元就是腾退补偿款的分配，赵x主张该17万元是借款，为避免认定错误，本案审理应以上述案件的审理为依据。我方认为本案是基于腾退搬迁的析产继承案件，现在赵x、张x1要求对经济合作社的股权分红进行分割，不宜在本案中一并处理，另外，股权分红不存在共有的情况，也就不存在需要析清的需要，张x3、张x2、张x1分别持有股权证。张x3、张x2、张x1的股权分红款虽打入张x3的账户，但都用于共同生活了，而且张x3之前也支付过张x2股权分红款。根据搬迁腾退政策，安置房是基于宅基地面积置换而来，与安置人数、户籍、家庭情况等无关，张x3通过购买取得诉争宅院宅基地使用权，院内房屋由张x3出资建造，对诉争宅院房屋是全部的贡献，应获得全部腾退补偿利益。赵x、张x2、张x1长期未在诉争宅院居住，对诉争宅院房屋没有贡献，不应获得腾退补偿利益。张x3收到补偿款后，部分用于原被告的共同生活，大部分转账给刘某用于赵x、张x2的生活。赵x、张x2、张x1只是在搬迁腾退前3个月才搬回诉争宅院暂住，也就不需要考虑他们的安置问题，与赵x、张x1有关的只是周转费，该周转费在搬迁后租房的过程中也已经花费。张x3已经向赵x转账支付了大量腾退补偿款，不应再主张其他腾退补偿款。为了保护张x1的利益，对张x1的利益应该析清。

【法院审理查明】

张x4与张x3原系夫妻，生育一子张x2，二人198x年经判决离婚。张x2与赵x原系夫妻，200x年x月x日结婚，生育二子张x1、张x5，202x年x月x日经法院调解离婚。

张x3、张x2称北京市xx区xx镇xx村x号系198x年张x4与张x3离婚后，张x3用x1号院从村委会调换所得，当时为空地。赵x、张x1称该宅院是村委会198x年批给张x3、张x2家庭的。张x3提交198x年x月建房审批表显示申请人张x3，家庭成员张x2，大队意见载明“该户房基地不足0.2亩，8x年秋村委会将其给xx调整，经研究同意给调整新批一处房基地，但如果再婚，该房基地必须上交集体，本人不能私自转让。”北京市xx中级人民法院198x年x月x日作出的（198x）中民字第xx号民事判决书载明张x3在诉讼期间将双方购置的3间北房、1间东房拆除，法院就此判决张x3给付张x4房屋赔偿款900元，房料归张x3所有。

就上述宅院的房屋历史演变情况，双方存在分歧，张x3、张x2称199x年x月张x3出资建北房4间、厕所1间及院落围墙；199x年x月张x3建东房2间；199x年张x3将北房铺地砖，隔断出走廊；200x年张x3建西房2间、南房2间，院落形成勾连搭，之后房屋情况无变化。赵x、张x1称赵x与张x2婚后，诉争宅院无建房行为，但赵x与张x2将北房中间2间之间的隔断拆除，形成了大客厅并进行了装修，在院外建厕所，将院内厕所改成了住房。赵x与张x1另称，张x1出生前，赵x在外地居住过一段时间，其他时间都是在诉争宅院居住；诉争宅院拆除后，双方共同在x小区租房居住，201x年张x3搬走，自己到x2村租房居住，x小区房屋的租金是赵x支付的，x2村的租金不是赵x支付的。张x3、张x2称，张x2与赵x结婚后不在诉争宅院居住，是在赵x位于xx的房屋中居住，200x年x月份，赵x与张x2为照顾刘某母亲，搬往xx居住；张x1出生前后一年多的时间，赵xx都在xx老家居住，张x2与赵x是在搬迁腾退前3个月搬回诉争宅院暂住的；诉争宅院拆除后，双方共同在x小区租房居住，租金就是用张x3 201x年转给赵x的10万元支付的，张x3住了两个月就搬走自己租房居住了。

201x年x月x日，x村村委会（甲方、腾退人）与张x3（被腾退人）签订《xx镇xx村腾退补偿安置协议书》，约定甲方须腾退乙方在北京市xx区xx村x号院的宅基地、房屋及附属物，甲乙双方确认乙方的宅基地面积为205.62平方米，房屋建筑面积为160.77平方米，确认营业面积80.385平方米，安置人口4人，户主张x3，共居人口张x2、张x1、赵x；乙方置换购买安置房为x2小区x1号（建筑面积66.63平方米）、x2号（建筑面积89.15平方米）、x3号（建筑面积60.81平方米），合计置换3套，置换面积216.59平方米；给予乙方房屋重置价及附属物作价款240984元，提前搬家奖50000元，工程配合奖250000元，提前腾地奖205620元，特殊奖励费150000元，空地补助费26910元，搬家补助费8224.8元，装修补助费64977元，停产停业综合补助费56269.5元，空调、有线电视、固定电话迁移补助费955元，周转费96000元，乙方应补交购房款49365元，乙方应得总补偿、补助费、奖励费（已抵扣购房款后）共计1100575.3元。根据腾退补偿材料，停产停业综合补助费针对的是张x3名下个体工商户北京xx部发放的。

上述安置房及腾退补偿款均已发放，庭审中，张x3、张x2称诉争x1号、x3号房屋现由赵x3出租，x2号房屋由赵x居住，张x2原来在x2号房屋居住，202x年x月从该房屋中搬出；补偿款是打到张x3的账户中，在之后的生活中已经全部花费了，其中张x3 201x年给了赵x10万元周转费；购买xx汽车时，张x3从补偿款中支付17万余元，还有两笔现金支付，具体记不清了；201x年，张x3向赵x转账15万元用于理财；201x年x月x日，张x3向赵x转账50万元，赵x说去理财；就上述理财，赵x只给了张x3利息7万元，本金没有偿还；安置房交付后还进行了装修，x1号房屋花费5万元，x3号房屋花费6万元，x2号房屋花费10万元；201x年赵x、张x2经营xx店欠款5万元，张x3用补偿款代为偿还55000元；另外，三套房屋的物业费也是张x3承担的；张x3还给过赵x一些小额的钱款都没计算。张x1、赵x称x1号、x3号房屋现由张x3出租，x2号房屋现有赵x、张x1居住，张x2是202x年x月从x2号房屋搬走的，张x3没有给赵x、张x1分割过腾退补偿款。上述安置房尚未办理产权登记手续。张x3、张x2提交上述房屋物业费收费票据，称上述房屋物业费均由其负担，根据其提交的票据，诉争x2号房屋每年物业费1925.6元。

经法院释明，张x1、赵x不要求析清各自份额，张x2、张x3不要求析清各自份额。

张x3、张x2、张x1均系x村股份经济合作社股东，张x1、赵x另要求分割股权分红款。张x2、张x3称张x1、张x3、张x2的股权是独立的，不需要析清，不属于本案审理范围。经法院释明，赵x、张x1坚持上述诉讼请求。

本案审理过程中，赵x、张x1申请保全保全张x3、张x2名下财产，法院依法对张x3、张x2名下财产采取了保全措施。

【判决结果】                       

一、北京市xx区xx镇定向安置房x2号房屋由赵x、张x1居住使用，待可办理产权登记时登记至赵x、张x1名下；

二、北京市xx区xx镇定向安置房x1号房屋、北京市海淀区xx镇定向安置房x3号房屋由张x3、张x2居住使用，待可办理产权登记时登记至张x3、张x2名下；

三、张x3、张x2于本判决生效后7日内支付赵x、张x1腾退补偿款225361.93元；

四、驳回赵x、张x1的其他诉讼请求。

【律师解析】

离婚房产王辉律师认为，财产可以由两个以上的公民共有。本案中，诉争北京市xx区xx镇x村x号宅院系198x年x月张x3与张x4离婚后，张x3于198x年x月根据建房审批表获得，院内房屋系此后建设，故该宅院房屋与张x4无关。就该宅院内的房屋历史演变情况，根据该宅院的历史沿革及庭审查明情况，赵x称其与张x2婚后对该宅院及房屋进行了改造，但未提交充分证据证明，张x3、张x2亦予以否认，就赵x的上述主张，法院不予采信，就该宅院内房屋，法院认定为张x3所建。诉争xx号宅院搬迁腾退时，张x3、张x2、张x1、赵x作为安置人口，均应享有相应的安置利益，综合考虑对诉争宅院土地及房屋的贡献情况，对张x1、赵x的腾退安置补偿利益，法院酌情予以分割。张x3称其负担了房屋腾退后的租房租金、诉争房屋的装修及物业费，法院予以采信，考虑该房屋的居住情况，就张x3负担的上述费用，法院酌情予以抵扣。赵x、张x1不要求析清各自份额，张x3、张x2不要求析清各自份额，法院不持异议。赵x要求分割张x2的股份分红款，张x1要求取得自己的股份分红款，均不属于本案分家析产纠纷的审理范围，法院在本案中不予处理，张x1、赵x可另案主张权利。张x3称其从腾退补偿款中给付赵x钱款，但未提交充分证据证明，赵x亦予以否认，且钱为种类物，张x3无法证明其所述钱款与腾退补偿款分割的关系，就张x3的上述主张，法院不予采信，张x3可另案主张权利。