央产房律师:丈夫私自出售央产房，法院判决解除合同，赔偿买房人损失80万元

北京房产专业王辉律师专业 代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。

【裁判要点】

刘xx与张xx订立的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示。鉴于涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，张xx在未与夏x协商一致的情况下出售涉案房屋，虽然已交付刘xx，但尚未办理过户手续。现夏x不同意出售涉案房屋及配合办理过户所需的相关手续，涉案房屋买卖合同无法继续履行。原告要求解除该买卖合同，并已于202x年x月x日将该意思表示当庭送达给被告，因此刘xx与张xx之间的《北京市存量房屋买卖合同》于该日解除，被告夏x对此亦不持异议。

合同解除后，张xx应将已收取购房款全部返还，现原告要求张xx退还购房款550万元，理由正当，法院予以支持。根据合同的相对性并基于张xx曾自认收取购房款后将其全部转付至其母名下，并未用于夫妻共同生活，且夏x对出售房屋一事不知情亦不同意，因此原告要求夏x一并承担退还责任，依据不足。

涉案买卖合同因张xx单方原因导致无法过户，张xx已构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然刘xx与张xx于202x年x月x日订立《房屋买卖补充协议》约定损害赔偿金金额200万元，但此时三方当事人之间的纠纷已处于诉讼中，且原告与张xx已经明知夏x不同意出售涉案房屋的意见，如果张xx承诺的损害赔偿金高于刘xx因其违约遭受的实际损失，则鉴于张xx与夏x仍系夫妻关系，该协议将损害夏x利益。因此，法院以张xx违约导致刘xx的实际损失为基准，确定张xx应承担的损害赔偿金额。原告主张房屋差价损失、资金占用利息损失，理由正当，但其主张租金损失，缺乏依据。与此同时，原告自认于订立合同时未考虑张xx的配偶情况，此后虽由张xx提交《配偶同意出售证明》，但原告并未尽到审慎义务核实周省时配偶的真实意愿，亦存在一定过失。法院综合考虑涉案房屋降价出售情况、溢价情况、资金占用期间利息损失情况、原告的过失程度等，酌定周省时应赔偿刘xx各项损失共计80.82万元。如前所论，原告要求夏x一并承担赔偿责任，依据不足，法院不予支持。

鉴于涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，张xx无权擅自处分涉案房屋，刘xx与张xx在明知与夏x之间存在本案争议情况下，仍订立补充协议设定居住权，侵害了夏x的利益，且协议所约定的居住权设立目的也与《民法典》居住权制度不相一致，因此原告要求确认享受涉案房屋的居住权，依据不足，法院不予支持。

【基本案情】

原告刘xx向法院提出诉讼请求：1、要求确认刘xx与张xx之间的房屋买卖合同解除；2、要求二被告返还购房款550万元；3、要求二被告向原告支付损害赔偿金200万元（包括房屋差价损失、资金占用利息损失、租金损失）；4、要求在二被告未足额向原告支付第2、3项款项时，确认原告对北京市xx区xx号楼x单元x号房屋（以下简称涉案房屋）享有居住权，居住期限至二被告足额向原告支付上述款项为止。事实与理由：刘xx与张xx经中间人陈x介绍磋商涉案房屋买卖事宜。202x年x月x日，双方订立买卖合同，根据合同约定张xx需要在30日内完成涉案房屋的过户手续。后刘xx已经将全部购房款550万元一次性支付给张xx，张xx也将涉案房屋交付刘xx，双方交接了物业。后经刘xx多次催促，张xx均拖延办理过户手续。刘xx便起诉要求张xx配合房屋过户，诉讼过程中，刘xx得知张xx配偶夏x并不同意出售涉案房屋，因该房屋系央产房，未经配偶同意无法办理审批手续，因此刘xx与张xx协商签署了补充协议，张xx承诺承担相应违约责任。现原告起诉二被告，诉如所请。

被告张xx未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

被告夏x辩称，涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，对于张xx处分涉案房屋夏x并不知情，且在出售涉案房屋前张xx以非法手段让夏x搬离涉案房屋。接到诉讼材料后，夏x发现周省时个xx在办理涉案房屋出售过程中伪造夏x同意出售房屋的材料，欺骗央产房主管机关。涉案房屋交易价格明显低于市场价。夏x并不同意出售涉案房屋，亦不会配合周省时办理央产房同意出售的审批手续。对于原告的诉讼请求，夏x同意原告与张xx之间的买卖合同解除；夏x并未收取550万元购房款，根据合同的相对性应由张xx返还；原告主张损害赔偿金缺乏合同依据，原告居住于涉案房屋，并无租金损失，且涉案房屋无差价损失，即使张xx存在违约，原告在没有核查张xx配偶的情况下购买涉案房屋，也存在一定的过错，因此杨惠不同意原告的第三项诉讼请求；原告要求确认对该房屋享有居住权，无事实及法律依据。

【法院审理查明】

涉案房屋登记在张xx名下。202x年x月x日，刘xx与张xx订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定张xx将涉案房屋出售给刘xx，建筑面积103.52平方米，房价款550万元，由双方当事人自行成交，买受人于当日全款支付。购房款付清后2日内办理房屋交付。出卖人与买受人同意合同订立之日起30日内向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，如因出卖人原因未能使买受人在30日内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，出卖人应当对自解除通知送达之日起1日内退还买受人全部房价款。当日刘xx向张xx一次性支付房价款550万元，后涉案房屋交付刘xx占有使用。

关于涉案合同订立及履行的过程，原告称其通过朋友陈x得知张xx出售涉案房屋，勘察房屋时并无人居住。张xx向其提供房产证供查验，原告未询问张xx配偶情况，不知晓夏x的存在。后在陈x的协助下订立合同，交付购房款并办理房屋交接手续。合同约定的过户时间临近，张xx仍未配合办理过户，原告多次联系陈x，张xx均称需要等等，但并未告知原因。

张xx在本院庭前谈话中陈述，涉案房屋系单位为其分配的福利房，张xx以优惠价格购买，张xx认为其有权处置涉案房屋。之所以想出售涉案房屋，因张xx之母长期居住于养老院，张xx在外地工作，夏x私自将张xx父母的钱款据为己有，张xx便想将涉案房屋的售房款归还母亲用于治病，因急需用钱便要求好友陈x协助其降价出售（周边房屋市场单价约每平方米6万余元），收到购房款后张xx已经将其全部支付给母亲。此后张xx办理涉案房屋的审批手续，至夏x单位办理了相关证明，并代夏x签署了同意出售的材料，因工作繁忙交付给陈x办理，后来陈x称过户受到了阻碍，但张xx不清楚具体原因，张xx同意配合原告过户。

诉讼中，陈x出庭作证称通过朋友认识张xx，其告知涉案房屋要出售，陈x本想购买该房屋，但其无购房资格，便将房源介绍给原告家长，为维护朋友关系陈x免费撮合刘xx与张xx双方订立买卖合同，并未收取任何中介费。张xx最初的报价即为550万元，周边房屋市场均价约每平方米6万元上下。订立合同后，陈x曾至建委询问过户流程，涉案房屋并无限制过户的条件，但由于张xx工作繁忙加之疫情影响，迟迟未能过户。经询，原告及张xx认可证人证言，夏x否认证人证言的真实性，认为涉案房屋系央产房，并非无过户限制条件，亦非仅在建委即可办理过户。

另，原告于诉讼中出示如下证据：1、《中直机关住宅专项维修资金结余情况证明》、《中直机关职工住房档案管理系统信息采集表》、《配偶同意出售证明》、《已购公房上市证明》，证明涉案房屋符合上市条件，原告有理由相信夏x同意出售该房屋。经质证，夏x否认上述证据的真实性，称张xx伪造夏x签字，才取得相关单位的审批文件，但夏x不同意出售涉案房屋。同时，夏x认为原告陈述存在前后矛盾之处，原告曾表示订立合同时未考虑过张xx是否有配偶，现又提交《配偶同意出售证明》，有违常理。经询，原告称订立合同时周省时出示了产权证及《已购公房上市证明》，原告考虑过周省时有配偶，但未想过配偶不同意出售，原告要求过户时张xx向其出示了《配偶同意出售证明》。2、原告与张xx于202x年x月x日订立的《房屋买卖补充协议》，载明双方订立合同的情况及履行情况，并约定如因张xx原因导致房屋无法完成过户等无法履行合同的情况，张xx除应当全部退还购房款外，还应当承担损害赔偿责任，双方共同认可损害赔偿金额为200万元，包括但不限于房屋差价损失、资金占用利息损失、租房费用、因主张权利所发生的律师费、诉讼费、公证费、保全费等。若合同目的无法实现而导致合同终止的情况，张xx应及时退还购房款及损害赔偿金，若无法完成退还上述款项，根据民法典规定，刘xx对房屋享有居住权，期限至上述款项实际付清之日止。经质证，夏x称并不知晓该协议的订立过程，且涉案房屋系夫妻共同财产，张xx无权单方设定居住权，订立该协议时已经在诉讼过程中，侵害了夏x的利益。

再，法院经原告申请委托北京xx房地产评估有限公司对涉案房屋于202x年x月x日的房地产市场价值进行评估，评估结果为价值时点房地产价值为6918242元。经询，原告认可评估结论，夏x认为评估价格低于市场价，且认为原告曾表示要支付中间人100万元，与合同价格相加后，原告并无实际损失。

【判决结果】                       

一、确认原告刘xx与被告张xx之间的《北京市存量房屋买卖合同》于202x年x月x日解除；

二、被告张xx于本判决生效后十五日内退还原告刘xx购房款550万元；

三、被告张xx于本判决生效后十五日内赔偿原告刘xx损害赔偿金80.82万元；

四、驳回原告刘xx其他诉讼请求。

【律师解析】

央产房王辉律师认为，刘xx与张xx订立的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示。鉴于涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，张xx在未与夏x协商一致的情况下出售涉案房屋，虽然已交付刘xx，但尚未办理过户手续。现夏x不同意出售涉案房屋及配合办理过户所需的相关手续，涉案房屋买卖合同无法继续履行。原告要求解除该买卖合同，并已于202x年x月x日将该意思表示当庭送达给被告，因此刘xx与张xx之间的《北京市存量房屋买卖合同》于该日解除，被告夏x对此亦不持异议。

合同解除后，张xx应将已收取购房款全部返还，现原告要求张xx退还购房款550万元，理由正当，法院予以支持。根据合同的相对性并基于张xx曾自认收取购房款后将其全部转付至其母名下，并未用于夫妻共同生活，且夏x对出售房屋一事不知情亦不同意，因此原告要求夏x一并承担退还责任，依据不足。

涉案买卖合同因张xx单方原因导致无法过户，张xx已构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然刘xx与张xx于202x年x月x日订立《房屋买卖补充协议》约定损害赔偿金金额200万元，但此时三方当事人之间的纠纷已处于诉讼中，且原告与张xx已经明知夏x不同意出售涉案房屋的意见，如果张xx承诺的损害赔偿金高于刘xx因其违约遭受的实际损失，则鉴于张xx与夏x仍系夫妻关系，该协议将损害夏x利益。因此，法院以张xx违约导致刘xx的实际损失为基准，确定张xx应承担的损害赔偿金额。原告主张房屋差价损失、资金占用利息损失，理由正当，但其主张租金损失，缺乏依据。与此同时，原告自认于订立合同时未考虑张xx的配偶情况，此后虽由张xx提交《配偶同意出售证明》，但原告并未尽到审慎义务核实周省时配偶的真实意愿，亦存在一定过失。法院综合考虑涉案房屋降价出售情况、溢价情况、资金占用期间利息损失情况、原告的过失程度等，酌定周省时应赔偿刘xx各项损失共计80.82万元。如前所论，原告要求夏x一并承担赔偿责任，依据不足，法院不予支持。

鉴于涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，张xx无权擅自处分涉案房屋，刘xx与张xx在明知与夏x之间存在本案争议情况下，仍订立补充协议设定居住权，侵害了夏x的利益，且协议所约定的居住权设立目的也与《民法典》居住权制度不相一致，因此原告要求确认享受涉案房屋的居住权，依据不足，法院不予支持。