借名买房律师:姐姐借弟弟名义购买经济适用房合同无效，法院判决弟弟赔偿姐姐房屋差价损失93万元

北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。

【裁判要点】

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《协议书》无效后，贾x1为购买涉案房屋而支付的购房款、契税、专项维修资金及利息，贾x2应当予以返还。关于贾x1主张的购房款的利息计算基数及起止期间，法院结合其主张，根据相关规定予以调整，其主张的契税及专项维修资金的利息计算标准及期间，未超过合理范围，法院予以确认。故贾x1要求贾x2返还购房款、契税、专项维修资金并支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。同理，贾x2要求贾x1返还涉案房屋，亦于法有据，法院亦予以支持。

鉴于贾x1借用贾x2名义购买涉案房屋时，双方均明知涉案房屋的权利性质为经济适用房，且明知贾x1不具备购买资格，仍然签订《协议书》，对导致合同无效的后果双方均具有过错。关于贾x1要求贾x2赔偿房屋增值损失的诉讼请求，该损失符合信赖利益损失范畴，贾x2应当予以赔偿，法院根据双方的过错程度酌定贾x2赔偿增值损失的60％，根据北京xx房地产土地评估有限公司出具的评估结果核算，法院酌定贾x2赔偿贾x1房屋增值损失933801．89元，故贾x1要求合理部分，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。

【基本案情】

贾x1向法院提出诉讼请求：1、确认双方签署的《协议书》无效；2、判令贾x2向贾x1返还购房款305363．52元及利息97818．11元（以305363．52元为基数，利率参照2020年8月20日全国银行间同业拆借中心授权公布的5年期以上LPR4．65％为标准，自2013年11月20日暂计至2020年9月4日），合计403181．63元；3、判令贾x2向贾x1返还契税3053．64元、专项维修资金10692元及利息4161．72元（以13745．64元为基数，利率参照2020年8月20日全国银行业间同业拆借中心授权公布的5年期以上LPR4．65％为标准，自2013年3月4日暂计至2019年8月3日），合计17907．36元；4、判令贾x2向贾x1给付房屋增值补偿金1556336．48元；5、诉讼费、保全费、评估费由贾x2承担。

事实和理由：贾x1与贾x2系姐弟关系。贾x2于2011年按国家政策可以购买经济适用房一套。贾x1与贾x2约定由贾x1支付购房款，借用贾x2之名购买北京市xx区xx号房屋（共计53．38平方米，以下简称XX房屋）一套，房屋所有权归贾x1。2012年10月18日，贾x1支付了购房款304906元。2012年10月21日，贾x1与贾x2签署《协议书》，约定：一、贾x2于2011年按国家政策分得xx房屋一套，按购房协议于2012年10月18日将要交房款，由于贾x1住房更困难，姐弟商量后，贾x2自愿将xx房屋由贾x1全额购买（共计304906元），并拥有永久性居住权。根据国家政策如5年后能更改产权户主名，贾x2主动协助贾x1办理房屋过户手续，将户主改为贾x1。购房合同及所有权证归贾x1所有。二、贾x1居住期间如需缴纳其他费用，贾x1全额负责。三、贾x1在居住房屋期间要遵守国家相关规定，如有违法行为由贾x1负责。贾x1于2013年3月3日支付了产权契税3053．64元、专项维修基金10692元、物业服务费853．22元、购房款457．52元。房屋交付后贾x1对房屋进行了装修，并一直占有、利用至今。2015年5月17日，北京市国土资源局为房屋进行登记，颁发不动产权证。与房屋有关的不动产权证书、发票、税收缴款书、收据等文件始终由贾x1持有。2019年7月，房屋具备办理过户手续条件时，贾x2因房屋的增值巨大而拒绝配合办理过户手续。综上所述，贾x1借用贾x2购买经济适用房的资格，房屋实际由贾x1出资购买并一直由贾x1占用和利用，贾x1与贾x2之间形成了借名买房合同关系，根据法律规定，借名买房合同关系应属无效。贾x1支付了全部购房款、税费并一直占有和利用，贾x2与贾x1达成借名买房合同后又拒绝履行，对合同无效应当承担主要责任。贾x2应当向贾x1返还因购房支出的购房款、公共维修基金、契税等款项，并赔偿贾x1因此受到的利息损失，对于房屋升值产生的收益也应当给予补偿。故诉至法院，望判如所请。

贾x2辩称，对于借名买房的事实认可，购买房屋的价款认可是贾x1出的，其他各项费用我不清楚，都是贾x1办理的，这些钱里面没有我交纳的。从交房至今，房子一直由贾x1使用。认可鉴定报告里评估的房屋现值，但对贾x1主张的现值不认可，因为没有扣除转卖之后要缴纳的税费。贾x1主张的利息没有依据。

贾x2提出如下反诉请求：要求贾x1返还xx房屋。事实和理由：2012年10月21日贾x1与贾x2签署的协议书无效，因贾x1提起诉讼要求确认协议无效并要求贾x2赔偿损失，现贾x2要求贾x1返还房屋，其他损失另案处理。

贾x1针对反诉辩称，如果判决合同无效，贾x1同意返还房屋，贾x2没有必要提起反诉。

【法院审理查明】

2012年10月21日，贾x2与贾x1签署《协议书》，约定，一、贾x2于2011年按国家政策分得xx房屋一套，按购房协议于2012年10月18日将要交房款，由于贾x1（住房更困难，姐弟商量后，贾x2自愿将xx房屋由贾x1全额购买（共计304906元），并拥有永久性居住权。根据国家政策如5年后能更改中华人民共和国房屋所有权证户主名，贾x2主动协助贾x1办理房屋过户手续，将户主改为贾x1。购房合同及中华人民共和国房屋所有权证归贾x1所有。二、贾x1居住期间如需缴纳其他费用，贾x1全额负责。三、贾x1在居住房屋期间要遵守国家相关规定，如有违法行为由贾x1负责。

2012年10月18日，贾x1为购买xx房屋支付了购房款304906元；2013年2月25日，贾x1又支付购房款457．52元；2014年4月4日，贾x1办理入住手续，支付产权契税3053．64元、专项维修基金10692元及物业服务费等费用。贾x1办理入住后一直占有使用至今。

2015年5月17日，xx房屋取得不动产权证书，登记信息显示该房屋权利人为贾x2，房屋坐落为xx区x号楼x层x单元xx，权利性质为经济适用房。

2019年7月，贾x1要求贾x2配合办理房屋过户手续，贾x2拒绝办理。贾x1将贾x2诉至法院，要求确认双方签署的《协议书》无效，退还相关费用并赔偿损失。

本案审理过程中，贾x1申请对xx房屋市场价值进行评估，经法院委托，北京xx房地产土地评估有限公司于2019年10月12日出具《房地产司法鉴定估价报告》，载明xx房屋估价时点2019年10月9日的市场价值为：总价186．17万元、单价34824元／㎡，估价报告自2019年10月12日至2020年10月11日有效。贾x1支付评估费7154元。

【法院判决结果】

一、确认贾x1与贾x2于2012年10月21日签订的《协议书》无效；

二、贾x1于本判决生效之日起十五日内将位于xx区xx号院x号楼x层x单元xx房屋返还贾x2；

三、贾x2于本判决生效之日起十五日内返还贾x1购房款305363．52元及利息（以304906元为基数，自2012年10月19日至2013年2月25日按照年利率4．65％计算；以305363．52元为基数，自2013年2月26日至2019年8月3日按照年利率4．65％计算）；

四、贾x2于本判决生效之日起十五日内返还贾x1契税3053．64元、专项维修资金10692元及利息（以13745．64元为基数，自2013年3月3日至2019年8月3日按照年率4．65％计算）；

五、贾x2于本判决生效之日起十五日内赔偿贾x1房屋增值损失933801．89元；

六、驳回贾x1其他诉讼请求。

【借名买房律师解析】

借名买房王辉律师认为，损害社会公共利益的合同无效。根据本案查明事实，贾x1不具备购买经济适用房的资格，其借用贾x2名义购买了涉案房屋，双方存在借名买房合同关系。由于经济适用房系向中低收入住房困难的家庭供应的政策性保障住房，鉴于该类房屋的特殊性质及出售对象的特殊性，贾x1与贾x2所签订的《协议书》违反了相关政策，损害了社会公共利益，应为无效。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《协议书》无效后，贾x1为购买涉案房屋而支付的购房款、契税、专项维修资金及利息，贾x2应当予以返还。关于贾x1主张的购房款的利息计算基数及起止期间，法院结合其主张，根据相关规定予以调整，其主张的契税及专项维修资金的利息计算标准及期间，未超过合理范围，法院予以确认。故贾x1要求贾x2返还购房款、契税、专项维修资金并支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。同理，贾x2要求贾x1返还涉案房屋，亦于法有据，法院亦予以支持。

鉴于贾x1借用贾x2名义购买涉案房屋时，双方均明知涉案房屋的权利性质为经济适用房，且明知贾x1不具备购买资格，仍然签订《协议书》，对导致合同无效的后果双方均具有过错。关于贾x1要求贾x2赔偿房屋增值损失的诉讼请求，该损失符合信赖利益损失范畴，贾x2应当予以赔偿，法院根据双方的过错程度酌定贾x2赔偿增值损失的60％，根据北京xx房地产土地评估有限公司出具的评估结果核算，法院酌定贾x2赔偿贾x1房屋增值损失933801．89元，故贾x1要求合理部分，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。