借名买房律师:父母借儿子名义购房，儿子去世后儿媳不认可借名买房事实，如何办理房屋过户手续？

北京房产专业王辉律师（ ）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。

【裁判要点】

本案的争议焦点在于两原告与张x1否存在借名买房的合同关系。一、涉案房屋房产证、购房合同、贷款合同、还贷存折、还贷存款凭证、装修合同、水费、电费、物业费等费用缴费单据等材料原件均在原告处，上述涉案房屋的重要资料，正常理应保存于真实权利人处。二、原告主张涉案房屋首付款及贷款由其支付。对于首付款，虽然是以张x1名义交纳，现张x1已去世，根据原告对首付款构成及资金来源的陈述并结合房本、购房合同原件由原告保管的事实及原告提交的首付款借款的还款凭证等佐证证据，可以认定涉案房屋首付款是由原告支付。对于贷款，涉案房屋虽然以张x1名义贷款，但结合原告陈述及还贷存折保管在原告处的事实及原告提交还贷存款凭条，可以认定涉案房屋贷款由原告偿还至今。被告对首付款及贷款情况表示首付款由张x1支付，贷款使用张x1公积金偿还，张x1将公积金卡给了原告，原告每月取出还贷，但未提交充分证据予以证明，且其对涉案房屋的购买前情况、购买经过、装修等情况均表示不知晓。三、涉案房屋装修合同由原告女儿以其名义签订，被告亦认可涉案房屋由二原告居住使用至今，涉案房屋相关能源等费用亦由原告交纳。四、关于购房背景及经过，被告表示不清楚，其表示购房时其与张x1不认识。

综上，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。根据查明的涉案房屋原件材料保管情况、首付及贷款及还贷情况、居住使用情况、装修情况等事实及原告对涉案房屋购买背景、经过、资金来源等情况陈述，并结合日常生活经验法则，法院依据民事诉讼证据规则能够做出法律事实的合理推定，认定涉案房屋系二原告以张x1名义购买，实际权利人为二原告，故原告要求判令涉案房屋归其所有，剩余银行贷款由原告偿还，法院予以支持。

【基本案情】

原告向法院提出诉讼请求：1、判令北京市xx区xx号房屋归原告所有，剩余银行贷款由原告偿还。事实和理由：二原告系夫妻关系，被告刘x系原告儿媳，与原告之子系夫妻关系。2002年二原告由xx省老家来京，计划在北京购房养老，但因年龄较大，考虑到贷款办理问题，故借用在京工作的儿子名义，购买了涉案房屋，并办理了商业贷款。房屋首付款、贷款均由二原告支付。房屋交付后，二原告出资进行装修，并实际居住至今。房屋物业、取暖、水电费等费用，也均由原告缴纳，故二原告系该房屋的实际权利人。原告之子去世前，双方对涉案房屋产权本无纠纷。后2013年7月8日原告之子意外去世，被告认为涉案房屋属于原告之子与其的共同财产。故原告为维护自身合法利益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求。

被告刘x辩称，不同意原告诉讼请求，双方无合同关系，无权确认房屋归原告。本案过户条件是否具备不明确。原告主张无事实和法律依据。

【法院审理查明】

张x与孙x系夫妻关系，张x1系张x与孙x之儿子，于2013年7月8日死亡。刘x与张x1于2006年1月25日登记结婚。2003年1月8日，张x1（认购方）与北京市xx公司（卖方）签订《房产认购书》，约定张x1认购xx区xx号房屋，建筑面积107.57平方米，总价451794元，认购房产定金1000元等等。2003年1月28日，北京xx有限公司（卖方、甲方）与张x1（买方、乙方）签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定乙方自愿购买甲方的xx号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为107.57平方米，价款合计为451794元，乙方预付的定金1000元，在乙方最后一次付款时转为购房价款等。附件三合同补充协议约定：付款方式（银行按揭）乙方于2003年1月28日将总房价款的55.73％即251794元作为按揭首付款交付甲方（含购房定金1000元）。待银行将购买总房价款的44.27％即200000元划入甲方账户，乙方即可凭银行贷款个人住房借款批复合同、转存凭证、指标单等银行批复文件办理入住手续。2003年6月8日，张x1（甲方、借款人、抵押人）、xx银行（乙方、贷款人、抵押权人）与北京xx有限公司（丙方、保证人、即开发商或售房单位）签订《xx银行北京市分行个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定乙方向甲方提供贷款200000元。涉案房屋登记在张x1名下并于2003年6月8日设立抵押，权利人为xx银行，约定期限2003年6月8日至2033年6月7日。2003年1月25日，张x1支付涉案房屋首付款266836.88元。2003年3月10日，原告与北京xx家居装饰装璜有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程合同》，约定由北京xx家居装饰装璜有限公司承包涉案房屋装饰装修工程。张x1在涉案房屋的《家装工程保修单》签字。

现原告主张其系借用张x1名义购买了涉案房屋，并办理了商业贷款，首付款、贷款均由原告支付，原告出资进行了装修。物业费、取暖、水电费等费用均由原告交纳，原告系房屋实际权利人。为证明上述主张，原告提交房产证，房产认购书，北京市内销商品房买卖契约，建设银行贷款合同，张x1银行还贷存折，xx银行还贷存款凭条原件，北京市装修工程施工合同，入住以来电费、固定电话费、水费、燃气费、物业费缴费凭条，供暖费明细表、货物运单、发票收据等材料，以上材料原件均在原告处，被告对上述证据真实性认可，证明目的不认可。

关于房屋首付情况，原告称2002年原告自有现金20万元，20万元现金是原告在老家开小卖铺经营所得，原告将现金20万元直接给了张x1。其他向亲戚借款，并提交相关汇款凭证予以证明。

关于房屋贷款，原告称目前还没有还清，用张x1的账户还贷，实际还贷人是原告，最早还贷是每月去柜台办理存款，之后几年是每两个月办理，还贷的存折在原告处，还贷的钱来源于原告工资和买房后剩余的钱。原告称其2003年退休，二人退休金一个800多元，一个600多元。被告称据张x1向其陈述，贷款使用张x1公积金偿还，张x1公积金卡给了二原告，但未提交相关证据予以证明。庭审中，被告认可每月还贷1000元。双方均认可张x1死亡后，被告这边没有在还贷。

关于房屋占有使用情况，原告称自购房以来都是原告在居住使用涉案房屋，房本、合同、装修等原件均在原告处，涉案房屋能源费用和装修的钱都是其出的。被告称买房后，张x1和原告一起居住在涉案房屋，直到2006年与被告结婚，张x1才搬出，其认可二原告自购房以来一直居住使用涉案房屋至今。

关于购房背景及经过，原告称1999年原告退休，当时张x1落户北京，原告商量到北京投奔孩子。2002年，原告商量搬家到北京，在北京买房自己住，当时张x1是租房住。2003年买房，和张x1商量，张x1也同意，是原告的房子。房子是一手现房，三居室，为的是原告儿女回家住。看房子是原告看的，由女儿签订意向书后才告诉了张x1。2004年左右又买了张x1的婚房。被告称原告自己没有很多积蓄，借钱买房，张x1自己收入很高，如果是原告买的，资金来源不明确。关于房屋登记在张x1名下理由，原告称因为张x1有条件贷款，原告无法办理贷款，所以以张x1名义购房，贷款后因涉案房屋存在贷款无法过户，故一直没办理过户。被告对购房背景及经过表示不清楚，购房时其与张x1还不认识。

【法院判决结果】

位于北京市xx区xx号房屋归原告所有，上述房屋剩余银行贷款由原告偿还。

【律师解析】

借名买房王辉律师认为，本案的争议焦点在于两原告与张x1否存在借名买房的合同关系。一、涉案房屋房产证、购房合同、贷款合同、还贷存折、还贷存款凭证、装修合同、水费、电费、物业费等费用缴费单据等材料原件均在原告处，上述涉案房屋的重要资料，正常理应保存于真实权利人处。二、原告主张涉案房屋首付款及贷款由其支付。对于首付款，虽然是以张x1名义交纳，现张x1已去世，根据原告对首付款构成及资金来源的陈述并结合房本、购房合同原件由原告保管的事实及原告提交的首付款借款的还款凭证等佐证证据，可以认定涉案房屋首付款是由原告支付。对于贷款，涉案房屋虽然以张x1名义贷款，但结合原告陈述及还贷存折保管在原告处的事实及原告提交还贷存款凭条，可以认定涉案房屋贷款由原告偿还至今。被告对首付款及贷款情况表示首付款由张x1支付，贷款使用张x1公积金偿还，张x1将公积金卡给了原告，原告每月取出还贷，但未提交充分证据予以证明，且其对涉案房屋的购买前情况、购买经过、装修等情况均表示不知晓。三、涉案房屋装修合同由原告女儿以其名义签订，被告亦认可涉案房屋由二原告居住使用至今，涉案房屋相关能源等费用亦由原告交纳。四、关于购房背景及经过，被告表示不清楚，其表示购房时其与张x1不认识。

综上，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。根据查明的涉案房屋原件材料保管情况、首付及贷款及还贷情况、居住使用情况、装修情况等事实及原告对涉案房屋购买背景、经过、资金来源等情况陈述，并结合日常生活经验法则，法院依据民事诉讼证据规则能够做出法律事实的合理推定，认定涉案房屋系二原告以张x1名义购买，实际权利人为二原告，故原告要求判令涉案房屋归其所有，剩余银行贷款由原告偿还，法院予以支持。