房屋买卖合同纠纷民事一审

律师观点分析

原告（反诉被告）：岳XX，男，汉族，农民，住天津市蓟州区。

委托诉讼代理人：王XX，天津XX律师。

被告（反诉原告）：彭XX，女，汉族，教师，住天津市蓟州区。

委托诉讼代理人：王XX，天津XX律师。

原告（反诉被告）岳XX与被告（反诉原告）彭XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）岳XX的委托诉讼代理人王XX与被告（反诉原告）彭XX及其委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

岳XX向本院提出诉讼请求：1、判令彭XX支付违约金30000元；2、判令彭XX支付中介费损失24850元；3、诉讼费用由彭XX负担。事实与理由：2021年5月26日，双方经协商签订了编号为ＡＪXXX号《房屋买卖合同》，约定岳XX将其位于天津市蓟州区产以XXX元的价格出售给彭XX，由双方在2021年9月5日前办理网签手续，由彭XX支付定金50000元，但事实上其在当日仅支付20000元，剩余的30000元，在合同中写明由其于2021年5月31日前支付给岳XX，现合同约定的办理网签时间已过，彭XX并未支付剩余定金30000元，也没有按照约定办理房屋过户手续，其已经构成违约，虽多次与其联系，要求给付定金并履行房屋买卖合同义务，但被置之不理，其违约行为还导致了支付给案外人天津XX司的中介费损失24850元，故诉至法院，恳请查明事实，判如所请。

彭XX辩称，由于房屋买卖合同的中介方天津XX公司不负责任，导致在签订合同后才知道其不具有购房资格，根据国家对商品房的调控政策，因其名下已房产，且属于成年单身人士，已不允许再购买房屋，所以该合同目的不能实现，造成解除合同的结果为非当事人的原因，而岳XX的中介费用损失，系因中介天津XX公司不负责任造成的，可向其主张，因此不同意岳XX的诉讼请求。

彭XX向本院提出反诉请求：1、请求解除双方签订的编号为AJXXX号《房屋买卖合同》；2、请求判令岳XX返还定金20000元；3、本案诉讼费用由岳XX负担。事实与理由：2021年5月26日，双方签订了《房产买卖合同》，约定该房产以XXX元出售给彭XX，合同签订后，其支付岳XX定金20000元，因该房是为子女购房，中介公司在签订合同时未告知其不具有购房主体资格的信息，为收取中介费，匆忙督促双方签订合同。但在合同签订后，彭XX的儿子不同意购买该房产，另也经其咨询，在其已有一套房产且属于成年单身人士的情形下，不能再购买该房屋，根据有关规定，其属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现情形，彭XX有权请求解除合同，返还所支付的定金，岳XX要求赔偿损失的，原则上不予支持，故其提出反诉，请求判准诉请。

岳XX反诉辩称，同意解除合同的诉讼请求，但彭XX以在签订合同后征求儿子购房的意见，儿子不同意购买和以在合同签订前不知道限购政策为由，要求解除合同，拒绝购买房屋，其已构成合同违约，应承担违约责任，故不同意彭XX要求返还定金和承担诉讼费的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2021年5月中旬，彭XX在中介天津XX公司处，经该公司的工作人介绍，其处有岳XX名下位于天津市蓟州区准备出售的房源。因彭XX欲购买该房屋，于2021年5月26日在中介公司工作人员的带领下，到岳XX在北京的住处与其协商购房事宜。双方经中介公司工作人员居间、协商，达成以岳XX为出卖人的甲方，以彭XX为买受人的乙方的《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为XXX元，在签订合同时支付岳XX定金20000元，双方于2021年9月5日前到蓟州不动产登记事务中心办理网签协议手续，乙方贷款购买该房屋，其于2021年9月5日前将该房屋首付款打入天津市房地产交易资金监管中心进行监管，剩余房款由乙方申请公积金贷款支付，甲方在余款到账7日内将房屋交付乙方；因甲乙一方违反合同约定或者甲乙一方拒绝出售、购买该房屋致使合同目的难以实现构成根本违约的，如甲方构成违约的除返还已支付的房款给乙方外，还应支付乙方等额于总房价百分之二十的违约金，如乙方构成违约，乙方支付甲方等额于总房价百分之二十的违约金；另，其他还约定：甲乙双方协商在2021年9月5日前开始走购房手续，在此之前甲方办理房本及房屋清尾款手续，房屋手续全款到账之前的所有房屋费用由甲方承担，交接房屋时，包括此房装修保证金及各类票据，乙方承诺在2021年5月31日之前在转30000元作为房屋定金及其他合同约定。在签订上述合同的同时，天津XX司与岳XX、彭XX签订《居间服务合同》，即针对该房屋交易，其提供服务如下：1.提供与上述房屋买卖相关的法律、法规、政策、市场行情咨询；2.协助并撮合双方签订房屋买卖合同；3.代办税费缴纳协助事务；4.代办购房抵押贷款手续；5.代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续；在签订房屋买卖合同当日，甲乙双方依约各向天津XX司支付佣金24850元及其他约定。上述合同订立后，各方签字予以确认，彭XX通过手机支付岳XX定金20000元。此后，彭XX以其亲属不同意拒绝购买该房屋，同时在2021年6月4日通过微信告知岳XX和天津XX司不再购买，由其另行出售。

2021年10月9日，岳XX诉至法院而成讼。2021年10月25日，彭XX在本案中对岳XX提出反诉。

另查，彭XX已于2012年4月1日离婚，其离婚后，在其名下现有位于蓟州区房屋一套。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅为进一步深化本市房地产市场调控工作发布了实施意见，在深化区域性住房限购方面规定：对在本市拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。

本院认为，岳XX与彭XX对在2021年5月26日在天津XX司提供居间服务下，双方签订了买卖岳XX位于天津市蓟州区的《房屋买卖合同》和与天津XX司签订了《居间服务合同》及彭XX已支付定金20000元的事实均无异议，本院对此予以确认。彭XX反诉要求解除本案涉诉的房屋买卖合同，岳XX同意该诉讼请求，本院对此予以确认。根据双方庭审中各自主张及提供的证据，本案的争议焦点为：岳XX要求彭XX支付违约金30000元、中介费损失24850元的诉讼请求和彭XX反诉要求岳XX返还定金20000元的诉讼请求有无事实和法律依据。在本案中，岳XX与彭XX在天津XX司的居间下签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，岳XX没有证据证实彭XX系在明知自身不具备购房资格的情形下而仍签订合同，因此该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，现因彭XX在签订合同后才得知其不具有购买资格，合同目的不能实现，构成履行不能，由于双方均同意解除，本院对此予以确认。针对合同解除后的违约损失，彭XX作为购房者，其在购房前负有审核自身是否具备购房条件的义务，虽其不是明知自身不具备购房资格而签订的合同，主张天津XX司在提供居间服务时没有尽到相应的义务，但根据合同相对性原则，彭XX对造成合同履行不能，存在过错，应对岳XX因解除合同造成的损失承担相应的法律责任，但对岳XX要求赔偿中介费损失的诉讼请求，因彭XX主张中介机构天津XX司在提供居间服务的过程中存在过错，岳XX应向其主张，由于该部分损失属另一法律关系，且涉及天津XX司的权益，本案对此暂不予处理，岳XX以居间合同约定的居间服务费数额主张损失，理据不足，本院对此主张不予支持。因此对岳XX主张的违约损失，本院根据房屋在交易过程中实际损失状况、合同履行情况、当事人的主观过错及预期利益等综合因素予以酌定，由于彭XX已支付的定金20000元足以弥补本案确定的岳XX主张的上述损失，因此对彭XX要求返还定金的诉讼请求，本院不予支持，即由彭XX支付岳XX解除合同的违约损失20000元。

综上所述，因岳XX与彭XX自愿解除双方签订的《房屋买卖合同》，本院对此予以确认，由彭XX支付岳XX违约损失20000元，对双方的其他诉讼请求，理据不足，本院不予支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：

一、岳XX与彭XX自愿解除双方于2021年5月26日签订的AJXXX号《房屋买卖合同》；

二、由彭XX于本判决生效后10日内支付岳XX违约损失20000元，并付款至岳XX（在中国建设银行6217××××7505的）账户内；

三、驳回岳XX、彭XX的其他诉讼请求