房屋买卖中的限购政策与情势变更

律师观点分析

【案情简介】

2017年3月6日，被上诉人（一审原告）孟某某、上诉人(一审被告）狄某、第三人天津某某房地产有限公司蓟县第四分公司订立《房屋买卖合同》，合同编号0000078。合同约定，房屋价款为1750000元整，约定房款支付方式为银行贷款支付房价款，孟某某将定金100000元于签订合同当日给付狄某，并已经履行。2017年3月18日，孟某某又追加400000元定金给付狄某。

孟某某、狄某、第三人天津某某房地产有限公司蓟县第四分公司订立的《房屋买卖合同》约定房屋首付款按照房价总款30%报批。但是2017年4月1日，天津市出台限购政策，买房人如果是二次贷款购房首付款比例为房价的60%，因国家政策的不可抗力孟某某已实际不能履行购房协议，原告不具备相应的购房条件，遂主张解除合同，要求返还购房定金。

孟某某、狄某协商未果，狄某不返还购房定金，故成诉。

孟某某在一审、二审法院诉讼阶段均委托天津云诺律师事务所进行代理，并授权给王文奎律师全权代理。

【判决结果】

一审判决:“一、解除原告孟某某与被告狄某于2017年3月6日签订的坐落于蓟州区xxx房屋买卖合同;二、由被告狄某返还原告孟某某购房定金及购房款共计5000000元。

二审判决:驳回上诉,维持原判

【裁判文书】

本院认为,本案系因国家政策变化原因,导致涉案房屋买卖合同不能全面履行,适用合同免责条款,按照合同约定各方当毒人均不承担违约责任。上诉人所提被上诉人没有在合理期限告知解除合同、存在违约行为、给上诉人造成经济损失等主张,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。一审判决解除涉案房屋买卖合同，狄某返还孟某某相应购房定金及购房款并无不妥,本院予维持。综上所述,上诉人狄某的上诉请求不能成立,应予驳回;审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判

二审案件受理费2300元,由上诉人狄某负担。

【案例评析】

商品房买卖过程中，业内的普遍做法都是在签订正式合同前签订定金协议，但是因为房地产市场政策的多变，围绕购房定金的争议时有发生，在审判实践中大量涌现购房定金纠纷案件。最高人民法院在司法解释中规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。在具体审判实践中，当事人均无违约行为，只是就相关条款协商不一致的；不可抗力和其他当事人意志以外的因素造成的，这两种情形将被认定为不可归责于双方当事人的事由。

双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使买房合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，非订购协议约定的违约情形。此时，订购协议应当解除，已付定金应当返还。

【律师建议】

不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致商品房买卖合同未能成立，除了不可抗力外，当事人意志以外的因素，如无法办理商品房按揭贷款，也是导致不能签订正式商品房买卖合同的原因。因国家金融政策或是银行内部政策发生重大变化导致无法办理按揭贷款的，若当事人无过错的，此时双方就互不承担责任。

“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。 因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。如果无法确认是否一方当事人故意，则适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，返还定金。

总之，我国经济发展迅速，房地产业发展畸快，风险与机会并存，在房屋买卖中一定注意各种缝隙的存在-----限购政策与情势变更、一房二卖、无权处分与善意取得，还有本案所涉及的案情，切记！