A与B、C房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

律师观点分析

A与B、C房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书 吉林省长春市中级人民法院 民事判决书 （2016）吉01民终3893号 上诉人（原审被告）：杨彤X，男，1955年11月17日生，汉族，住长春市朝阳区， 被上诉人（原审原告）：A，女，1947年12月19日生，汉族，住长春市朝阳区， 委托诉讼代理人：A，吉林XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，吉林XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）：A，女，1955年8月23日生，汉族，住长春市朝阳区， 委托诉讼代理人：A，吉林XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，吉林XX律师事务所律师， 上诉人A因与被上诉人B、B房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2016年8月19日作出的（2016）吉0102民初1402号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，上诉人A、被上诉人B、B及其委托诉讼代理人C、D到庭参加诉讼，本案现已审理终结， AX上诉请求：请求撤销（2016）吉0102民初1402号民事判决，事实和理由：1.原审认定事实不清，2015年4月2日，A与B签订《房屋租赁合同》，约定：A、A将案涉房屋出租给BX用于商业经营，租期2015年4月2日至2016年4月2日，租金每月2500元，合同明确约定租赁期间A有权再次转租，2015年底，A将案涉房屋进行装潢后转租他人，A、A百般阻挠，不来洽谈签订协议，推脱有事，导致房屋不能正常出兑，A、A违约行为令B倒出房屋，交出钥匙，并提起诉讼，A从未违约，也不存在拖欠租金的事实，相反，A、A擅自提高租金，将2500元每月提高到3000元，且违约不允许A转租，2.原审程序违法，A原审当庭提出反诉，并拿出写好的反诉状时，却被告知反诉内容另行告诉，A认为本是同一案由，同一事实的案件，为何要求另行告诉，故原审程序违法， A、A辩称：1、C与A、A于2015年4月签订的《房屋租赁合同》第九条明确约定，乙方（杨彤X）因故将房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得甲方（A、A）同意，如果甲方不同意不得转租，乙方转租所产生的一切费用跟甲方无关，A二人从未做出过同意转租的承诺，更谈不上阻挠正常出兑行为，A上诉主张其有权再次转租，严重与合同第九条约定内容相悖，属于无中生有；2、客观事实上，A给B二人打过电话说要协商转租一事，但因客观原因当天无法商谈，之后A拒绝商谈，并以A二人阻挠其转租为由，在房屋到期后，拒绝迁出和交付钥匙，在整个租赁期间内，A二人从未同意过B可以转租他人，也没有在合同期限内要求涨租金，更不存在阻挠行为；3、原审要求A另诉，符合法律规定，A原审起诉要求迁出房屋，是合同到期后的排除妨害之诉，而A要反诉的是合同的违约之诉，两者的请求相互独立，一个基于侵权，一个基于违约，为XX的法律关系，也不是相同的事实，因此不可能在一个案件中审理， A、A向一审法院起诉请求：1.判令B立即腾空、搬离其所承租的位于长春市南关区通化XX；2.判令B向A、A支付从2016年4月2日起至实际腾空房屋之日止的占用费（每月按2500元计算）， 一审法院认定事实：2015年4月26日，A和B签订《房屋租赁合同》，约定：A将其共有的位于长春市南关区通化XX房屋出租给B用于作为刮痧养生店面使用，租赁期限为1年（2015年4月2日至2016年4月1日止），每月租金为2500元，提前一个月支付每季度租金7500元，租赁期限届满后，双方未续签合同，A也未腾交租赁房屋，庭审过程中，A将房屋钥匙交予B，一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，系合法有效的民事协议，双方均应按协议约定全面履行各自义务，A依合同约定向B实际交付了房屋，A亦按约定交付租金，但租赁期限届满后，A不再向B交纳租金且占有房屋至开庭之日，故A的行为违反双方合同约定，应承担给付至交付房屋之日的房屋租金，A已经在开庭时将房屋钥匙交给B，A接受，视为A已经交付房屋，判决：一、A于判决生效后立即给付B、B房屋租金8417元（每天租金83.33元，自2016年4月2日至2016年7月13日）；二、驳回A、A其他诉讼请求，案件受理费275元，由A承担， 二审中，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致， 本院认为：1.关于A主张其不存在违约，不拖欠A、A房租是否成立问题，根据案涉房屋租赁合同的约定，房屋的租赁期限为2015年4月2日至2016年4月1日，在租赁期限届满且双方未签订续租合同的情况下，A应当将案涉房屋及时归还给B、B，虽然A主张租赁期限届满后就搬离了房屋，并联系出租人要求交还案涉房屋钥匙，但未提供任何证据证明，而A、A予以否认，况且房屋钥匙一直在A手中，直到2016年7月13日才交还给出租人，A理应向B、B支付继续占用房屋期间的房屋使用费，故A主张其不存在违约、不应向B、B支付房屋占有使用费，本院不予支持；2.关于A主张原审程序违法问题，因A并未提供证据证明其在法定期限内提出反诉，并且A可以另行起诉主张权利，故其主张原审程序违法，本院不予支持， 综上所述，A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费50元，由A负担， 本判决为终审判决， 审判长A 代理审判员B 代理审判员C 二〇一六年十一月十七日 书记员D