广州二手房买卖中，担心卖家有外债无力涂销抵押，能拒绝付款吗？

咨询电话： ，张静律师解答：不可以。如合同有约定涂销抵押的时间，就按约定的世界涂销抵押。如合同无约定，则在过户之前卖家涂销抵押即可。买家不能仅仅以自己担心卖家无履约能力，收房款后不用于涂销抵押，就拒绝按合同约定支付房款，否则构成违约。如下面这个案件，法院就认定买家构成违约，驳回其要求卖家返还定金的诉求。

判决书节选：

法院认为：苏买家与蒋卖家签订的《存量房买卖合同》合法有效。本案的争议焦点在于违约方的认定及违约责任的承担。关于违约方的认定。房屋买卖合同买方的主要义务在于依约支付购房款，卖方的主要义务在于依约办理过户手续及交付房产。本案中涉案合同约定苏买家应于2019年1月31日前支付首付款，并按揭贷款1368000元支付给蒋卖家；蒋卖家应当在银行出具同意贷款书后经纪方通知双方五个工作日内到房地产交易中心办理房产交税过户手续，并在收齐苏买家全部购房款七天内将涉案房屋交付给苏买家。事实上，苏买家于2019年1月10日才具备广州市住房限购区域的购房资格，根据涉案合同约定，苏买家需符合广州市住房限购区域的购房资格才可签署涉案合同，苏买家应当审慎审查自身购房资格，在其不符合购房资格的情况下签订涉案合同，苏买家对此存在过错。在苏买家取得广州市住房限购区域购房资格前，涉案合同存在履行障碍。蒋卖家提供的其与张某的微信聊天记录仅为咨询提前还贷事宜，不足以证明蒋卖家在签订涉案合同五日内办理提前还款申请手续，但未提前还贷涂销抵押并不影响双方签订网签合同及蒋卖家协助苏买家办理按揭贷款手续，蒋卖家仅需在办理过户递件前涂销抵押即可履行过户义务。双方经中介郑某通知于2019年1月14日办理网签和按揭贷款手续，苏买家以未见过房产证原件，且蒋卖家没有向银行返还按揭贷款，又欠有外债，在此前的聊天中也明确表示不会配合苏买家办理房屋过户手续为由，拒绝签订网签合同及办理按揭贷款手续。而在签订涉案合同前，中介郑某已经将涉案房产查册表送达给苏买家；涉案合同并未约定蒋卖家返还按揭贷款涂销抵押的时间；蒋卖家欠有外债并不表明其丧失履行涉案合同的能力，相反在苏买家多次拒绝继续履行合同的情况下，蒋卖家在通知苏买家解除涉案合同后，将涉案房产另行降价出售给案外人，足以说明蒋卖家有履行涉案合同的能力及意愿；在2019年1月2日的群聊中，蒋卖家表明要求按合同约定办理，并未拒绝履行合同。综上，苏买家拒绝签订网签合同及办理按揭贷款手续所提出的理由并非法定或约定理由，实际上是苏买家拒绝取得银行同贷书。蒋卖家多次要求苏买家继续履行合同，但苏买家拒绝继续履行合同，故苏买家并不享有涉案合同的法定解除权。综上，驳回苏买家要求返还定金15万的诉讼请求。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。