广州先抵押后租赁的房屋，被拍卖后能起诉腾房吗？

   咨询电话： ，张静律师解答：可以。在租赁期间，所有权人将租赁物卖给他人，对原租赁关系不产生任何影响，买方不能以自己是该租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，这是“买卖不破租赁”原则。然而这项原则并不是承租人的“万能盾牌”。买卖是否破除租赁，还取决于租赁目的是否正当化、当事人之间约定、租赁物上是否有其他优先权等因素。在“先抵押后租赁”“先查封后租赁”的情形下，抵押权人实现抵押权或法院查封后将房屋变卖、拍卖的，买方可以不受原租赁合同的约束。

相关案例：

2015年，王某将登记在自己名下的某房屋抵押给银行。2016年3月，该房屋被法院依法查封。同年12月，王某与邓某就该房屋首层签订《商铺租赁合同》，约定租期为2017年5月1日至2022年4月30日。2019年5月，某公司通过司法拍卖竞得该房屋，在得知该租赁情况后，遂向法院起诉，请求判令邓某清空并交还租赁房屋，支付房屋占用费。

本案中，邓某承租案涉房屋时，案涉房屋上已存在抵押登记，并已被法院查封。抵押权人的抵押权优先于邓某的租赁权。某公司通过竞拍取得涉案房屋是抵押权人为实现抵押权而发生的所有权变动。查封登记和抵押登记均是房产信息公示内容。邓某承租已设立抵押权和被法院查封的房屋，应承受由此带来的风险，其租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。