咨询电话： （张静），网签合同里一般都会约定买房人以贷z款的方式支付第二期房款，如果贷z款未获批准或者贷z款不足，买房人应当现金补足。否则在超过宽限期后就构成根本违约，卖房人有权解除合同并主张违约金。但是，如果买房人没有在合同约定的期限内（约定的过户日之前）获得银行的贷z款申请或者贷z款不足，且没有现金补足，而卖房人却允许买房人第二次贷z款。对此，从法律上应当如何认定？卖房人是否还可以再以买房人没有在合同约定的期限内获得贷z款或者贷z款不足且未按约现金补足为由解除合同并主张违约金？

律师解答：《合同法》第93条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”引言中所说的卖房人的解除权即是本条所规定的约定解除权。《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”这是关于变更合同的规定。

如果买房人的贷z款申请在合同约定的过户日或之后没有获得银行的批准且没有现金补足，在宽限期过后，卖房人没有解除合同并主张违约责任，反而是配合买房人办理第二次贷z款，则视为卖房人与买房人就变更贷z款时间达成了一致。卖房人在第二次贷z款的合理期限（网签合同日至网签合同约定的过户日，或者按照交易惯例确定的合理期限。当然，有约定的从约定。）内及相应的宽限期内无权解除合同并主张违约金。

如果买房人在合同约定的过户日之前（尤其是距离过户日还有比较长的时间的情形）贷z款没有获得银行批准或者贷z款不足且没有现金补足的，卖房人配合买房人第二次贷z款不能简单地视为房屋买卖双方就贷z款期限延期达成了一致。因为合同约定的贷z款期限还没有到，如果卖房人不配合买房人第二次贷z款则卖房人构成违约（即卖房人有义务配合买房人第二次贷z款，卖房人履行自己的合同义务并不能视作同意变更合同）。在此情形下，在合同约定的贷z款期届至时如果买房人第二次贷z款又没有获得批准或者贷z款不足，且没有现金补足，在宽限期过后，卖房人有权解除合同并主张违约金。

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