咨询电话： ，张静，除典型商铺租赁合同外，现实经济生活中出现各种形式的具有商铺租赁合同主要或者某些特征的合同。针对此类合同的分析，不应局限于合同名称，而应认真研读合同内容，尤其是各方权利义务，认清合同本质，有理有据做出判断，进而做出恰当的处理，此表仅做主要列举。

1.商铺、酒店、船舶等承包经营合同

（1）参考湖南高院发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》，商铺、酒店、船舶等承包经营合同当事人主张减免疫情期间承包费用的，参照商业用房租赁合同处理，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持；

（2）如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；

（3）如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情协商调整租金。

2.合同的名称与合同的实质内容不符的合同

对于一些石料砂等建筑材料的经营者，有时通过与政府或下属国有企业订立虽然名为“承包经营权合同”或“特许经营有偿使用合同”，但实质是以国有（公有）经营性场地开展经营，如其约定的权利义务与商铺租赁合同并无实质差异的，经营者可按当地政府发布的国有（公有）物业租金减免政策提出减免申请，积极沟通协商，争取政府减租优惠。

3.违法建筑为租赁物的商铺租赁合同

（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，为违法建筑，其与承租人订立的商铺租赁合同一般无效；

（2）商铺租赁合同无效，当事人仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；

（3）疫情影响商铺租赁合同履行情形下，可参照一般租赁合同减免租金的原则予以减免使用费；

（4）但应注意，无效的合同任一方均有权要求终止合同，有关损失由各方依据责任大小分担。

4.以联营或保底模式收取租金的商铺租赁合同

（1）联营模式，即出租方和承租方约定按照经营情况，从承租方的经营收益（营业额）中，按一定比例提取费用作为租金，租金与实际营业额挂钩，该模式下双方实际为合作，铺租赁合同应共担风险，一般不存在租金减免问题；

（2）保底模式，即出租方设定每月（或年）的最低租金，如承租方的收益高时，按联营模式收取租金；如承租方收益低时，则按最低租金收取租金。《商铺租赁合同》通常设定出租方具有引流义务，在疫情导致客流大幅减少情况下，各方可就保底租金金额或联营提成重新协商。

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